โฉนดคอนโด (อ.ช. 2) คืออะไร? เอกสารที่ดินที่ต้องรู้จักก่อนซื้อคอนโด

โฉนดคอนโด คืออะไร? รู้จัก อ.ช.2 หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับเข้าใจง่าย

Highlight

• โฉนดคอนโด กับ อ.ช.2 คืออะไร เหมือนกันไหม?

• โฉนดห้องชุดต่างจากโฉนดที่ดินยังไง?

• ใน อ.ช.2 มีข้อมูลอะไรบ้าง อ่านยังไง?

• ตรวจสอบ อ.ช.2 ยังไงให้ปลอดภัยก่อนซื้อ?

• นอกจาก อ.ช.2 ยังมีเอกสารชุด อ.ช. อะไรที่ควรเช็กก่อนซื้อ?

• ตึกพังแล้วเจ้าของห้องได้อะไร ซื้อคอนโดได้แค่อากาศจริงไหม?

• โควตาต่างชาติ 49% เช็กยังไง กระทบใครบ้าง?

• จะโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ต้องเตรียมอะไรบ้าง?
  
   

       การตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมสักแห่งถือเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ในชีวิตที่ต้องใช้เงินจำนวนไม่น้อย ดังนั้น ความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ทางกฎหมายจึงเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อจะมองข้ามไปไม่ได้โดยเด็ดขาด โดยเฉพาะโฉนดคอนโดหรือห้องชุดที่เป็นเอกสารยืนยันความเป็นเจ้าของ ที่มีรายละเอียดสำคัญระบุเอาไว้มากมาย ซึ่ง บทความนี้จะพาไปทำความรู้จักกับเอกสารสำคัญนี้ให้มากขึ้น  เพื่อให้คุณสามารถตรวจสอบความถูกต้องและปกป้องสิทธิ์ของตนเองได้อย่างมั่นใจก่อนที่จะตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ใหม่เป็นของตัวเอง

 

โฉนดคอนโด กับ อ.ช.2 คืออะไร เหมือนกันไหม?

 

       สำหรับผู้ที่กำลังเริ่มต้นศึกษาข้อมูลอสังหาริมทรัพย์และเกิดความสงสัยในคำศัพท์ทางกฎหมาย ต้องขออธิบายให้กระจ่างว่าทั้งโฉนดคอนโดและเอกสาร อ.ช.2 คือคำเรียกที่หมายถึงสิ่งเดียวกัน โดยคำว่าโฉนดคอนโดเป็นเพียงภาษาพูดที่คนทั่วไปนิยมใช้เรียกกันเพื่อให้เข้าใจง่าย แต่ในทางกฎหมายและเอกสารราชการจะใช้ชื่อเรียกอย่างเป็นทางการว่า "หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด" หรือที่เรียกย่อ ๆ ตามรหัสเอกสารของกรมที่ดินว่า อ.ช.2 ซึ่งเป็นเอกสารสำคัญสูงสุดที่ออกโดยพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแต่ละยูนิตอย่างถูกต้องตามกฎหมาย 

 
 

ทำไมคอนโดถึงไม่มีโฉนดที่ดิน
 

       สาเหตุหลักที่ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมไม่ได้รับโฉนดที่ดิน (น.ส.4) แบบเดียวกับการซื้อบ้านเดี่ยว เป็นเพราะรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์ของอาคารชุดนั้นมีความซับซ้อนกว่า โดยตัวอาคารจะถูกปลูกสร้างอยู่บนแปลงที่ดินผืนใหญ่ที่ถือเป็น "ทรัพย์ส่วนกลาง" ซึ่งเจ้าของห้องทุกคนมีสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมกันตามสัดส่วนพื้นที่ของตน ดังนั้น การออกเอกสารสิทธิ์จึงต้องเปลี่ยนรูปแบบมาใช้ อ.ช.2 แทน เพื่อระบุพิกัดและขนาดของทรัพย์ส่วนบุคคล หรือก็คือตัวโฉนดที่ดินที่อยู่ภายในอาคาร พร้อมกับระบุสัดส่วนการถือครองที่ดินและทรัพย์ส่วนกลางควบคู่กันไป
 

 

โฉนดห้องชุดต่างจากโฉนดที่ดินยังไง?
 

       แม้ว่าเอกสารทั้งสองประเภทจะมีศักดิ์และสิทธิ์ในการแสดงความเป็นเจ้าของที่ได้รับการรับรองจากรัฐเช่นเดียวกัน แต่ในรายละเอียดเชิงลึกโฉนดห้องชุดและโฉนดที่ดิน มีความแตกต่างกันอย่างชัดเจนในหลายด้าน ซึ่งผู้ถือครองจำเป็นต้องทำความเข้าใจ เพื่อการใช้สิทธิ์และเลือกดำเนินการต่าง ๆ ได้อย่างถูกต้องครบถ้วน

 

กรรมสิทธิ์ที่ได้ครอบคลุมอะไรบ้าง
 

        สำหรับโฉนดที่ดินกรรมสิทธิ์จะครอบคลุมผืนดินตามระวางที่ระบุไว้พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนดินนั้นทั้งหมดแต่เพียงผู้เดียว แต่กรรมสิทธิ์ของโฉนดคอนโดจะถูกแบ่งออกเป็นสองส่วนอย่างชัดเจน ส่วนแรกคือกรรมสิทธิ์เด็ดขาดในทรัพย์ส่วนบุคคลซึ่งก็คือพื้นที่ภายในห้องชุด และส่วนที่สองคือกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ที่ดินตั้งอาคาร สระว่ายน้ำ โถงทางเดิน และลิฟต์โดยสาร ที่จะถูกระบุไว้เป็นอัตราส่วนตามขนาดพื้นที่ห้อง 

 

กฎหมายที่ใช้กำกับต่างกัน
 

       การบริหารจัดการและการถือครองโฉนดที่ดินทั่วไป จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของประมวลกฎหมายที่ดิน ในขณะที่โฉนดคอนโดจะถูกกำกับดูแลเป็นการเฉพาะโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด ซึ่งมีบทบัญญัติที่ครอบคลุมไปถึงการใช้ชีวิตร่วมกัน การจัดตั้งนิติบุคคล การเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนรวม และระเบียบข้อบังคับต่าง ๆ ที่ออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยในแนวตั้งโดยเฉพาะ
 

ภาระผูกพันที่ติดมากับกรรมสิทธิ์
 

       เมื่อมีชื่อเป็นเจ้าของโฉนดที่ดินคุณจะมีอิสระในการบริหารจัดการพื้นที่ค่อนข้างมาก แต่เมื่อคุณเป็นเจ้าของหนังสือกรรมสิทธิ์หรือโฉนดห้องชุด คุณจะมีภาระผูกพันทางกฎหมายที่ต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด โดยเฉพาะหน้าที่ในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายปีให้กับนิติบุคคลอาคารชุด รวมถึงต้องปฏิบัติตามระเบียบข้อบังคับของโครงการ เช่น ข้อห้ามในการเลี้ยงสัตว์ หรือข้อจำกัดในการดัดแปลงโครงสร้างที่อาจกระทบต่ออาคาร เป็นต้น 

 

การซื้อขายและใช้เป็นหลักประกัน
 

       ในด้านของการทำธุรกรรมทางการเงินเอกสารทั้งสองประเภทมีคุณสมบัติที่เหมือนกันทุกประการ ทำให้คุณสามารถนำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดไปใช้เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ จดจำนองกับธนาคาร หรือทำนิติกรรมซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์ มอบเป็นมรดก และให้เช่าได้อย่างสมบูรณ์แบบไม่ต่างจากการถือครองที่ดินและบ้านแนวราบแต่อย่างใด

 

สิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อสิ่งปลูกสร้างหมดอายุ
 

       ความแตกต่างที่หลายคนกังวลคือจุดสิ้นสุดของอายุสิ่งปลูกสร้าง โดยหากบ้านพังทลายเจ้าของโฉนดที่ดินยังคงเป็นเจ้าของผืนดินนั้นแบบเต็มร้อยเปอร์เซ็นต์ แต่สำหรับคอนโดมิเนียมหากอาคารเสื่อมสภาพจนต้องทุบทิ้งหรือเกิดวินาศภัย เจ้าของห้องชุดจะไม่ได้สูญเสียทุกอย่างไป แต่สิทธิ์จะถูกแปลงกลับมาเป็นสัดส่วนการเป็นเจ้าของที่ดินผืนนั้น ซึ่งสามารถนำไปขายเพื่อแบ่งเงินกัน หรือร่วมกันลงทุนสร้างอาคารใหม่ได้ตามมติของเจ้าของร่วม

 

 

ใน อ.ช.2 มีข้อมูลอะไรบ้าง อ่านยังไง?
 

        หลายคนที่เคยเห็นหนังสือกรรมสิทธิ์หรือโฉนดห้องชุด อาจจะรู้สึกว่ามีตัวหนังสือและตัวเลขมากมายจนตาลายภายในนั้น ซึ่งในความเป็นจริงแล้วหากเราทำความเข้าใจโครงสร้างของเอกสารใบนี้จะพบว่า อ.ช. 2 คือ สิ่งที่อ่านและตรวจสอบได้ง่ายมาก โดยข้อมูลจะถูกจัดแบ่งเป็นหมวดหมู่อย่างเป็นระเบียบ เพื่อบอกถึงรายละเอียดทุกอย่างที่เกี่ยวกับห้องชุดยูนิตนั้นอย่างครบถ้วน 

 

1. ข้อมูลระบุตำแหน่ง
 

       บริเวณส่วนบนสุดของเอกสารโฉนดคอนโดจะระบุพิกัดที่ตั้งของห้องชุดอย่างละเอียด เริ่มตั้งแต่ชื่ออาคารชุด เลขทะเบียนอาคารชุดที่จดทะเบียนไว้กับกรมที่ดิน ชั้นที่ห้องชุดตั้งอยู่ เลขที่ห้องชุด ตลอดจนสถานที่ตั้งโครงการว่าตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินเลขที่เท่าไหร่ หรือตำบลและอำเภอใด ซึ่งข้อมูลส่วนนี้มีความสำคัญมากเพื่อยืนยันว่าเอกสารฉบับนี้ตรงกับห้องที่คุณกำลังจะซื้อจริง ๆ
 

2. แผนผังห้องชุด
 

       ถัดลงมาบริเวณกลางหน้ากระดาษของโฉนดคอนโด จะมีภาพวาดแผนผังของห้องชุดปรากฏอยู่ ซึ่งจะแสดงรูปทรงของห้อง ความกว้าง ความยาว และการระบุทิศทางอย่างชัดเจน พร้อมทั้งมีการคำนวณพื้นที่ใช้สอยสุทธิเป็นตารางเมตร ซึ่งตัวเลขพื้นที่ตรงนี้คือหัวใจสำคัญที่จะถูกนำไปใช้อ้างอิงในการคำนวณราคาซื้อขายรวมถึงการคำนวณค่าส่วนกลางรายปี
 

3. อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง
 

       ข้อมูลส่วนนี้มักจะระบุไว้บริเวณด้านล่างของแผนผังห้องชุด โดยจะแสดงเป็นตัวเลขเศษส่วนที่คำนวณจากพื้นที่ห้องชุดของคุณเทียบกับพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร โดยตัวเลขนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง เพราะจะเป็นตัวกำหนดน้ำหนักคะแนนเสียงของคุณเวลาที่มีการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตลอดจนเป็นสัดส่วนในการแบ่งปันผลประโยชน์หากมีการเลิกอาคารชุดในอนาคต
 

4. ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์
 

       ในหน้าแรกของเอกสารโฉนดห้องชุดจะมีการระบุชื่อ นามสกุล และสัญชาติของผู้ที่ได้รับการจดทะเบียนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คนแรกสุดของห้องชุดนั้น ซึ่งหากเป็นห้องชุดใหม่ชื่อนี้มักจะเป็นชื่อของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือชื่อของคุณเองในกรณีที่ซื้อและโอนเป็นมือแรก
 

5. รายการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมด้านหลัง
 

       เมื่อพลิกเอกสารไปด้านหลังคุณจะพบกับตารางสารบัญจดทะเบียน ซึ่งเป็นส่วนที่สำคัญที่สุดในการตรวจสอบประวัติของห้องชุด โดยตารางนี้จะบันทึกความเคลื่อนไหวทุกอย่างตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือมาแล้วกี่ครั้ง การนำไปจดจำนองกับสถาบันการเงิน การไถ่ถอน หรือแม้แต่การถูกอายัดโดยคำสั่งศาล ซึ่งทุกอย่างจะถูกประทับตราและบันทึกไว้ในหน้านี้ทั้งหมด 

 

6. ลายมือชื่อเจ้าพนักงาน ตราประทับ และวันที่ออกเอกสาร
 

องค์ประกอบสุดท้ายที่จะขาดไม่ได้คือการรับรองความถูกต้องจากหน่วยงานราชการ โดยจะต้องมีลายมือชื่อของเจ้าพนักงานที่ดิน พร้อมประทับตราประจำตำแหน่งอย่างชัดเจน และมีการระบุวันที่ออกเอกสาร เพื่อใช้เป็นหลักฐานยืนยันความสมบูรณ์และผลทางกฎหมายของโฉนดห้องชุดฉบับดังกล่าว 

 

ตรวจสอบ อ.ช.2 ยังไงให้ปลอดภัยก่อนซื้อ?
 

       การขอดูภาพถ่ายหรือสำเนาเอกสารสิทธิ์จากผู้ขายถือเป็นขั้นตอนบังคับที่ผู้ซื้อต้องทำก่อนการวางเงินจองเสมอ เพราะหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือ อ.ช. 2 คือหลักฐานชิ้นเดียวที่จะบอกความจริงเกี่ยวกับสถานะของทรัพย์สินนั้น ซึ่งการตรวจสอบอย่างรอบคอบจะช่วยปกป้องคุณจากมิจฉาชีพ และปัญหาข้อพิพาททางกฎหมายที่อาจบานปลายได้ในอนาคต
 

อ่านหลังโฉนดว่ามีจำนอง อายัด หรือภาระผูกพันไหม
 

       จุดแรกที่ต้องโฟกัสคือสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนดคอนโด โดยคุณต้องตรวจสอบว่าชื่อเจ้าของคนปัจจุบันตรงกับบัตรประชาชนของผู้ที่มาเสนอขายหรือไม่ และที่สำคัญคือห้องชุดนี้ติดจำนองอยู่กับธนาคารใด หรือมีบันทึกการถูกอายัดห้ามทำนิติกรรมจากกรมบังคับคดีหรือไม่ ซึ่งหากติดจำนองผู้ขายจะต้องมีกระบวนการติดต่อธนาคาร เพื่อทำเรื่องไถ่ถอนในวันโอนกรรมสิทธิ์ให้เรียบร้อย
 

พื้นที่ใน อ.ช.2 ไม่ตรงกับสัญญา ต้องทำยังไง
 

       ในกรณีที่คุณซื้อคอนโดมือแรกแบบผ่อนดาวน์ตั้งแต่ยังสร้างไม่เสร็จ เมื่อถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ หากพบว่าขนาดพื้นที่ตารางเมตรในหนังสือกรรมสิทธิ์ไม่ตรงกับที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย กฎหมายกำหนดให้ต้องมีการปรับเพิ่มหรือลดราคาขายตามสัดส่วนพื้นที่ที่ขาดหรือเกินจริงไปจากสัญญา เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ทั้งฝ่ายผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการ
 

ขอคัดสำเนาและตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินยังไง
 

       หากคุณรู้สึกไม่มั่นใจในสำเนาเอกสารที่ผู้ขายนำมาแสดง คุณมีสิทธิ์นำเลขที่โฉนดห้องชุดไปขอคัดสำเนาและตรวจสอบข้อมูลฉบับจริงที่กรมที่ดินได้ โดยเจ้าหน้าที่จะสามารถยืนยันสถานะล่าสุดของห้องชุดนั้นได้อย่างถูกต้องแม่นยำที่สุด ซึ่งเป็นวิธีที่ปลอดภัยและปิดประตูความเสี่ยงจากการถูกปลอมแปลงเอกสารได้อย่างหมดจด

 

 

 

นอกจาก อ.ช.2 ยังมีเอกสารชุด อ.ช. อะไรที่ควรเช็กก่อนซื้อ?
 

       ในระบบการจดทะเบียนอาคารชุดของประเทศไทย ไม่ได้มีเพียงแค่หนังสือกรรมสิทธิ์หรือโฉนดห้องชุดเท่านั้น แต่ยังมีกลุ่มเอกสารรหัส อ.ช. อีกหลายประเภทที่เกี่ยวข้องกับการก่อตั้งและบริหารจัดการคอนโดมิเนียม ซึ่งการรู้จักเอกสารเหล่านี้ไว้บ้างจะช่วยให้คุณเห็นภาพรวมของโครงการ และมั่นใจในความถูกต้องตามกฎหมายมากยิ่งขึ้น 

 

เอกสารที่คนซื้อควรขอดูจริง ๆ (อ.ช.1, อ.ช.3)
 

       แม้อาจจะไม่ใช่เอกสารที่ต้องถือครองโดยตรง แต่ผู้ซื้อสามารถขอดูเอกสาร อ.ช.1 ซึ่งเป็นแบบคำขอจดทะเบียนอาคารชุด เพื่อยืนยันว่าโครงการนี้ได้ดำเนินการจดทะเบียนอย่างถูกต้องตามกฎหมายแล้ว รวมถึง อ.ช.3 หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับรวม ซึ่งจะเก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินและนิติบุคคล เพื่อแสดงรายละเอียดของทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดในโครงการว่ามีอะไรบ้างและมีขนาดเท่าใด 

 

เอกสารที่เกี่ยวกับการโอนและภาระผูกพัน
 

       เอกสารสำคัญอีกชิ้นหนึ่งที่ขาดไม่ได้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ คือหนังสือรับรองการปลอดหนี้ หรือที่เรียกกันว่า อ.ช.10 โดยเอกสารฉบับนี้ออกโดยนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อเป็นการยืนยันว่าเจ้าของห้องเดิมได้ชำระค่าส่วนกลางและค่าน้ำประปาครบถ้วนแล้ว หากไม่มีเอกสารฉบับนี้กรมที่ดินจะปฏิเสธการทำธุรกรรมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อคนใหม่ในทุกกรณี 

 

ตึกพังแล้วเจ้าของห้องได้อะไร ซื้อคอนโดได้แค่อากาศจริงไหม?
 

       หนึ่งในความกังวลและความเชื่อผิด ๆ ที่ส่งต่อกันมาอย่างยาวนาน คือการซื้อคอนโดเหมือนซื้ออากาศ เพราะหากตึกถล่ม พังทลาย หรือหมดอายุการใช้งานไป เจ้าของห้องชุดจะสูญเสียเงินเปล่าโดยไม่เหลืออะไรเลย ซึ่งในความเป็นจริงแล้วกฎหมายอาคารชุดได้กำหนดแนวทางในการปกป้องสิทธิ์และผลประโยชน์ของเจ้าของร่วมไว้อย่างรัดกุมและยุติธรรมที่สุดอยู่แล้ว
 

กฎหมายกำหนดให้แบ่งอะไรบ้าง
 

       ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดหากเกิดกรณีที่อาคารชุดถูกทำลายลงทั้งหมด หรือมีการลงมติให้ยกเลิกอาคารชุด กฎหมายกำหนดให้ต้องมีการจัดตั้งผู้ชำระบัญชี เพื่อทำการขายที่ดินผืนที่เป็นที่ตั้งของโครงการและทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมดที่เหลืออยู่ จากนั้นจะนำเงินรายได้ที่เกิดจากการขาย มาแบ่งปันคืนให้กับเจ้าของห้องชุดแต่ละยูนิตตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่ระบุไว้ในโฉนดคอนโดหรือ อ.ช.2 

 

มติเลิกอาคารชุดและการขายที่ดินรวม
 

       หากโครงสร้างอาคารเริ่มเสื่อมโทรมจนไม่คุ้มค่าที่จะซ่อมแซม เจ้าของร่วมสามารถจัดประชุมใหญ่และลงมติเอกฉันท์เพื่อขอยกเลิกอาคารชุดได้ โดยเมื่อกฎหมายรับรองการเลิกอาคารชุดแล้ว ที่ดินผืนนั้นจะถูกนำออกขายทอดตลาด ซึ่งบ่อยครั้งที่ดินในทำเลศักยภาพที่เคยเป็นที่ตั้งคอนโดจะมีมูลค่าสูงขึ้นจากในอดีตมาก ทำให้เจ้าของห้องอาจได้รับเงินแบ่งปันที่คุ้มค่ากลับคืนมา 

 

ประกันภัยอาคารครอบคลุมแค่ไหน
 

       นอกจากมูลค่าของที่ดินแล้วคอนโดมิเนียมทุกแห่ง จะต้องมีการทำประกันภัยสิ่งปลูกสร้างหรือประกันวินาศภัยภาคบังคับเอาไว้โดยนิติบุคคล โดยหากอาคารพังทลายจากภัยพิบัติหรือเพลิงไหม้ บริษัทประกันภัยจะต้องจ่ายค่าสินไหมทดแทนให้กับโครงการ ซึ่งเงินชดเชยส่วนนี้ก็จะถูกนำมาจัดสรรและเฉลี่ยคืนให้กับเจ้าของหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดทุกคนอย่างเป็นธรรมเช่นเดียวกัน 

 

โควตาต่างชาติ 49% เช็กยังไง กระทบใครบ้าง?
 

       การถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติในประเทศไทยนั้น มีข้อจำกัดทางกฎหมายที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ โดยเฉพาะในกรณีของอาคารชุดที่จะมีโควตาและเงื่อนไขเรื่องสัดส่วนการถือครองเข้ามากำกับดูแล ซึ่งเป็นประเด็นที่ทั้งผู้ซื้อชาวไทยที่ต้องการขายต่อ และผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องทำความเข้าใจก่อนการทำธุรกรรม 

 

นับสัดส่วนจากอะไร
 

       กฎหมายอาคารชุดอนุญาตให้คนต่างด้าวและนิติบุคคลต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้รวมกันไม่เกินอัตราร้อยละ 49 ของพื้นที่ใช้สอยรวมของห้องชุดทั้งหมดในอาคารนั้น ณ วันที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด ซึ่งการตรวจสอบว่าโควตานี้เต็มหรือยัง สามารถทำได้โดยการให้เจ้าของห้องชุดหรือผู้ซื้อไปติดต่อขอตรวจสอบข้อมูลที่สำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบพื้นที่โครงการนั้น ๆ 

 

ถ้าโควตาเต็ม มีทางเลือกอะไร 
 

       หากคุณเป็นชาวต่างชาติที่สนใจโครงการใดโครงการหนึ่งแต่พบว่าโควตา 49 เปอร์เซ็นต์ถูกจับจองไปจนเต็มแล้ว ทางเลือกที่กฎหมายเปิดช่องให้คือการทำสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) แทนการซื้อขาด (Freehold) โดยสามารถจดทะเบียนเช่ากับกรมที่ดินได้สูงสุด 30 ปี และมีเงื่อนไขการต่อสัญญาได้ ซึ่งแม้จะไม่ได้ชื่อในโฉนดห้องชุด แต่ก็ได้รับการคุ้มครองสิทธิ์ในการอยู่อาศัยตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์เช่นเดียวกัน

 

จะโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ต้องเตรียมอะไรบ้าง?
 

        เมื่อถึงขั้นตอนสุดท้ายที่น่ายินดีที่สุดอย่างการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน การเตรียมความพร้อมเรื่องเอกสารและค่าใช้จ่ายให้ครบถ้วนถือเป็นหัวใจสำคัญ ที่จะช่วยให้กระบวนการทุกอย่างราบรื่นและเสร็จสิ้นได้ภายในวันเดียวโดยไม่ต้องเสียเวลาเดินทางกลับไปมา ซึ่งหากต้องการโอนโฉนดคอนโดให้รวดเร็วที่สุด คุณควรทำความเข้าใจและเตรียมพร้อมเรื่องต่าง ๆ เหล่านี้ 

 

1. เอกสารฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย
 

       ผู้ขายจะต้องเตรียมโฉนดห้องชุดฉบับจริง (อ.ช.2) บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้านตัวจริง และหนังสือยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี) มาแสดง ในส่วนของผู้ซื้อก็ต้องเตรียมบัตรประชาชน ทะเบียนบ้านตัวจริง หนังสือยินยอมจากคู่สมรส และแคชเชียร์เช็คสำหรับชำระค่าห้องชุดส่วนที่เหลือให้แก่ผู้ขาย

 

2. ใบปลอดหนี้ และเอกสารจากธนาคารกรณีมีจำนอง
 

        เอกสารบังคับที่ขาดไม่ได้ คือหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคล เพื่อแสดงว่าผู้ขายไม่มียอดค้างชำระค่าส่วนกลาง นอกจากนี้หากผู้ขายยังมีภาระผูกพันติดจำนองอยู่ เจ้าหน้าที่ธนาคารฝั่งผู้ขายจะต้องมาปรากฏตัวพร้อมเอกสาร เพื่อทำเรื่องไถ่ถอนจำนองให้แล้วเสร็จเสียก่อน และหากผู้ซื้อใช้สินเชื่อธนาคารฝั่งผู้ซื้อก็จะนำเอกสารมาทำเรื่องจดจำนองใหม่ในคราวเดียวกัน 

 

3. ค่าใช้จ่ายวันโอน
 

        ในวันทำธุรกรรมจะมีค่าใช้จ่ายหลายรายการที่ต้องชำระ ตั้งแต่ค่าธรรมเนียมการโอนร้อยละ 2 ของราคาประเมิน ค่าจดจำนองร้อยละ 1 (กรณีผู้ซื้อกู้ธนาคาร) ค่าอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 หรือภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ทั้งนี้ในบางช่วงเวลารัฐบาลอาจมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือเพียงร้อยละ 0.01 ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงกันล่วงหน้าให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใด 

 

       สำหรับหลายคนที่มีความฝันอยากจะมีชื่อเป็นเจ้าของในโฉนดคอนโด  แต่ในปัจจุบันอาจจะยังติดข้อจำกัดด้านสถานะทางการเงิน ภาระหนี้สินเดิม หรือมีประวัติเครดิตบูโรที่ทำให้ยังไม่พร้อมสำหรับการยื่นกู้สินเชื่อก้อนใหญ่กับธนาคาร ปัจจุบันมีโมเดลการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกที่ออกแบบมา เพื่อช่วยเหลือผู้ที่มีความตั้งใจจริงให้สามารถเข้าถึงการครอบครองทรัพย์สินได้ อย่างการเช่าเพื่อซื้อที่โมเดลดังกล่าวเปิดโอกาสให้สามารถทำสัญญาเข้าอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมได้ทันที โดยในระหว่างสัญญาจะต้องชำระค่างวดรายเดือนอย่างสม่ำเสมอ ซึ่งค่างวดเหล่านี้จะไม่ได้สูญเปล่าไปเหมือนการเช่าทิ้ง แต่จะถูกนำไปสะสมเป็นส่วนหนึ่งของการชำระมูลค่าทรัพย์สิน เมื่อคุณมีการเดินบัญชีที่ดีและพร้อมยื่นกู้กับสถาบันการเงินในอนาคต หรือหากชำระเงินจนครบตามเงื่อนไข ชื่อของคุณก็จะถูกจดทะเบียนสลักหลังลงใน อ.ช.2 ในท้ายที่สุดการทำความเข้าใจเกี่ยวกับโฉนดคอนโดและกระบวนการตรวจสอบเอกสาร อ.ช.2 คือ หนึ่งในขั้นตอนสำคัญที่ช่วยปกป้องทั้งเงินลงทุนและความสบายใจของผู้ซื้อ เพราะการเลือกห้องชุดที่มีเอกสารสิทธิ์ชัดเจน ตรวจสอบประวัติได้ และสามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะช่วยให้การซื้อขายเป็นไปอย่างมั่นใจ และยังเป็นพื้นฐานสำคัญของการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว  

 

       หากกำลังมองหาคอนโดมิเนียมที่มีเอกสารสิทธิ์ถูกต้องครบถ้วนและสามารถตรวจสอบได้ทุกขั้นตอน ทรัพย์สินในระบบของ JUZMATCH (จัซแมทช์) คือคำตอบที่คุณวางใจได้เพราะทุกยูนิตผ่านการคัดกรองมาเป็นอย่างดีว่าสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงและถูกต้องแน่นอนและสำหรับคนที่เจอคอนโดที่ใช่แล้วแต่ยังไม่พร้อมยื่นกู้ธนาคารในวันนี้ โมเดล เช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-Own) ของ JUZMATCH (จัซแมทช์) เปิดโอกาสให้คุณเข้าอยู่ในคอนโดที่ต้องการได้ก่อน พร้อมล็อกราคาซื้อไว้ตั้งแต่วันที่ทำสัญญาและใช้ช่วงเวลาระหว่างเช่าสามารถเตรียมความพร้อมด้านการเงินและเครดิตเพื่อให้พร้อมยื่นกู้ในอนาคต นอกจากนี้ ส่วนหนึ่งของค่าเช่ารายเดือนจะถูกสะสมเป็นส่วนลดค่าบ้านในวันที่ตัดสินใจซื้อจริงทำให้การเช่าเป็นส่วนหนึ่งของแผนสู่การเป็นเจ้าของบ้านในอนาคต

 

คำถามที่พบบ่อย

Q: ซื้อคอนโดได้โฉนดที่ดินด้วยไหม?

A: ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมจะไม่ได้รับโฉนดที่ดิน (น.ส.4) แต่จะได้รับโฉนดห้องชุด (อ.ช.2) แทน ซึ่งเอกสารฉบับนี้จะรับรองความเป็นเจ้าของพื้นที่ภายในห้องชุดอย่างเด็ดขาด พร้อมกับระบุสัดส่วนการเป็นเจ้าของร่วมในที่ดินของโครงการเอาไว้อย่างชัดเจนตามกฎหมาย 

 

Q: โฉนดคอนโดหายทำยังไง?

A: หากเอกสาร อ.ช.2 ฉบับจริงสูญหายหรือชำรุด เจ้าของห้องชุดจะต้องรีบไปแจ้งความลงบันทึกประจำวันที่สถานีตำรวจ จากนั้นนำใบแจ้งความพร้อมบัตรประชาชนไปยื่นเรื่องที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ เพื่อขอออกใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับใหม่ ซึ่งจะมีศักดิ์และสิทธิ์ทางกฎหมายเทียบเท่าฉบับเดิมทุกประการ 

 

Q: อ.ช.2 อยู่ที่ธนาคาร ขอดูได้ไหม?

A: ในกรณีที่เจ้าของห้องชุดนำทรัพย์สินไปจดจำนองไว้กับธนาคาร เอกสารฉบับจริงจะถูกเก็บรักษาไว้ที่ธนาคารจนกว่าจะมีการไถ่ถอน อย่างไรก็ตาม เจ้าของห้องสามารถขอสำเนาเอกสารจากธนาคารมาให้ผู้ซื้อตรวจสอบได้ หรือผู้ซื้อสามารถนำเลขที่ห้องชุดไปขอตรวจสอบข้อมูลสารบบที่สำนักงานที่ดินได้โดยตรง 

 

Q: ค้างค่าส่วนกลางอยู่ โอนคอนโดได้ไหม?

A: ไม่สามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์ได้โดยเด็ดขาด เพราะกฎหมายอาคารชุดระบุชัดเจนว่าพนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ ก็ต่อเมื่อมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ (อ.ช.10) จากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ดังนั้น ผู้ขายจะต้องเคลียร์ยอดค้างชำระทั้งหมดให้เป็นศูนย์เสียก่อน จึงจะสามารถโอนหรือทำธุรกรรมได้

 

Q: ชื่อใน อ.ช.2 ใส่ได้กี่คน ถือร่วมกันได้ไหม?

A: สามารถใส่ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันได้หลายคน ไม่ว่าจะเป็นการกู้ร่วมระหว่างสามีภรรยา ญาติพี่น้อง หรือแม้แต่เพื่อนสนิท โดยชื่อของทุกคนที่จดทะเบียนจะปรากฏอยู่บนเอกสาร และในการทำนิติกรรมใด ๆ ในอนาคต เช่น การขายหรือการนำไปจำนอง จะต้องได้รับความยินยอมพร้อมลายมือชื่อจากผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคนเสมอ