Freehold vs leasehold คืออะไร? ต่างกันอย่างไร แบบไหนคุ้มกว่า

Freehold vs leasehold คืออะไร? ต่างกันอย่างไร แบบไหนคุ้มกว่า

 

Highlight

• Freehold คืออะไร มีข้อดี-ข้อเสียอย่างไร?

• Leasehold คืออะไร มีข้อดีและข้อเสียอย่างไร?

• Freehold แตกต่างจาก Leasehold อย่างไร? มีจุดไหนบ้างที่ควรพิจารณา

• มูลค่า Leasehold เปลี่ยนแปลงอย่างไรเมื่อเวลาผ่านไป? 

• ทำไมทำเลทองบางโครงการถึงเป็น Leasehold?

• เช็กลิสต์ก่อนซื้อ Leasehold ต้องดูอะไรบ้าง?

• Leasehold ต่างจากเช่าเพื่อซื้ออย่างไร?

 

       การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้าน หรือที่ดิน นอกจากต้องพิจารณาทำเล ราคา และศักยภาพในการเติบโตของพื้นที่แล้ว อีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม คือ รูปแบบกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะคำว่า Freehold และ Leasehold ที่อาจส่งผลโดยตรงต่อสิทธิในการถือครอง มูลค่าทรัพย์สิน และโอกาสในการขายต่อในอนาคต

 

       เราจะพาไปทำความเข้าใจว่า Freehold คืออะไรต่างจาก Leasehold อย่างไร มีข้อดีและข้อจำกัดอะไรบ้าง และแบบไหนเหมาะกับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือการลงทุน เพื่อช่วยให้คุณประเมินความคุ้มค่าและตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรอบคอบมากขึ้น

 

Freehold คืออะไร มีข้อดี-ข้อเสียอย่างไร?

     
Freehold คืออะไร? มีความสำคัญยังไงในเรื่องกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ เรารวบรวมมาให้แล้ว
 

Freehold คืออะไร?
 

       Freehold คือ การถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ซื้อเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นตามกฎหมาย สามารถใช้ประโยชน์ โอน ขาย หรือส่งต่อเป็นมรดกได้ภายใต้เงื่อนไขและข้อจำกัดตามกฎหมาย

 

       สำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมแบบ Freehold ผู้ซื้อจะได้รับกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของตนเอง และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินส่วนกลางตามสัดส่วนที่กฎหมายกำหนด 

 

       ในมุมของการลงทุน Freehold มีจุดเด่นเรื่องการถือครองในระยะยาว เพราะไม่มีวันหมดอายุของกรรมสิทธิ์เหมือน Leasehold ทำให้เจ้าของสามารถถือทรัพย์ไว้เพื่ออยู่อาศัย ปล่อยเช่า หรือรอจังหวะขายต่อได้ตามเป้าหมายการลงทุน โดยมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตยังมีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นตามทำเลและปัจจัยทางเศรษฐกิจ

 

Freehold มีข้อดีอย่างไร?
 

        การถือครองอสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold มีข้อได้เปรียบหลายด้าน โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่ต้องการถือทรัพย์ในระยะยาว แต่ก็มีข้อจำกัดที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อ ดังนี้
 

• ถือครองได้ในระยะยาว เจ้าของมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยไม่ต้องกังวลว่าสิทธิจะสิ้นสุดลงเมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า
   

• มีความยืดหยุ่นในการใช้ประโยชน์ สามารถอยู่อาศัย ปล่อยเช่า หรือขายต่อได้ตามเงื่อนไขและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง 
   

• มีโอกาสสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว หากอสังหาริมทรัพย์อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพและมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง มูลค่าทรัพย์สินอาจเพิ่มขึ้นตามเวลา 
   

• ส่งต่อเป็นมรดกได้ กรรมสิทธิ์สามารถส่งต่อให้ทายาทได้ตามกฎหมาย จึงเหมาะกับผู้ที่วางแผนถือครองทรัพย์สินเพื่อสร้างความมั่งคั่งระยะยาว
   

• สามารถซื้อขายได้ในตลาดมือสอง เนื่องจากสามารถถือกรรมสิทธิ์ต่อได้โดยไม่ต้องคำนึงถึงวันสิ้นสุดของสัญญาเช่า
   

 

Freehold มีข้อเสียอย่างไร?
 

• ราคาซื้ออาจสูงกว่า Leasehold โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในทำเลเดียวกันหรือโครงการที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน ทำให้ต้องใช้เงินลงทุนเริ่มต้นมากกว่า 
   

• มีค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของ นอกจากราคาซื้อแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา ค่าธรรมเนียมการโอน และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองทรัพย์สิน 
   

• ใช้เงินลงทุนก้อนใหญ่ การซื้อ Freehold อาจทำให้ผู้ซื้อมีเงินทุนเหลือสำหรับการลงทุนด้านอื่นน้อยลง จึงควรวางแผนสภาพคล่องและภาระหนี้ให้เหมาะสม 
   

• ไม่ได้รับประกันว่ามูลค่าทรัพย์จะเพิ่มขึ้น แม้จะเป็นกรรมสิทธิ์แบบถาวร แต่ราคาขายต่อยังขึ้นอยู่กับทำเล สภาพตลาด ความต้องการซื้อ-เช่าและศักยภาพของโครงการ 
   

• อาจใช้เวลาขายต่อหากทำเลหรือทรัพย์ไม่เป็นที่ต้องการ การมีกรรมสิทธิ์ Freehold ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถขายได้ง่ายเสมอไป หากอสังหาริมทรัพย์มีราคาสูงเกินตลาดหรืออยู่ในทำเลที่มีความต้องการต่ำ
   

 

Leasehold คืออะไร มีข้อดีและข้อเสียอย่างไร?
 

       หลังจากที่ทำความรู้จักกับ Freehold กันไปแล้ว คราวนี้มาทำความเข้าใจ Leasehold คืออะไร? รวมทั้งข้อดีและข้อเสียกันต่อ
 

Leasehold คืออะไร?
 

       Leasehold คือ สิทธิในการเช่าหรือใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาและเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญา โดยผู้ถือสิทธิไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ในประเทศไทย Leasehold มักพบในอสังหาริมทรัพย์บางประเภท เช่น คอนโดมิเนียม โรงแรม หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีข้อจำกัดด้านการถือครอง โดยระยะเวลาการเช่าจะเป็นไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญา เช่น 30 ปี หรือระยะเวลาอื่นตามที่กฎหมายและสัญญากำหนด
 

 

       สิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อควรพิจารณา คือ สิทธิของ Leasehold มีอายุจำกัด เมื่อครบกำหนดสัญญา สิทธิในการใช้ประโยชน์จะสิ้นสุดลง เว้นแต่จะมีการต่อสัญญาตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อควรตรวจสอบให้ชัดเจนว่าเหลือระยะเวลาการถือครองอีกกี่ปี เงื่อนไขการต่อสัญญาเป็นอย่างไร และสามารถโอนสิทธิดังกล่าวให้ผู้อื่นได้หรือไม่

 

       ในมุมของการลงทุน Leasehold จึงเหมาะกับผู้ที่ต้องการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาหนึ่ง โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพสูง แต่ต้องแลกกับระยะเวลาการถือครองที่จำกัด ซึ่งอาจส่งผลต่อราคาซื้อ ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าและมูลค่าขายต่อ เมื่อระยะเวลาสัญญาเหลือน้อยลง

 

Leasehold มีข้อดีอย่างไร?
 

       Leasehold มีจุดเด่น คือ สามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพได้ด้วยเงินลงทุนที่อาจต่ำกว่า Freehold แต่ในขณะเดียวกันก็ต้องคำนึงถึงข้อจำกัดเรื่องระยะเวลาการถือครองและมูลค่าขายต่อในอนาคต
 

• ราคาซื้อเริ่มต้นอาจต่ำกว่า Freehold ในบางกรณี เนื่องจากผู้ซื้อไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินแบบถาวร ทำให้ราคาอาจต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์ Freehold ที่มีทำเลและลักษณะใกล้เคียงกัน 
   

• มีโอกาสเข้าถึงทำเลศักยภาพสูง ผู้ซื้อสามารถเป็นเจ้าของสิทธิในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีราคาสูง ซึ่งหากซื้อแบบ Freehold อาจต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก 
   

• เหมาะกับการลงทุนที่มีกรอบเวลาชัดเจน หากวางแผนถือครองและสร้างผลตอบแทนภายในระยะเวลาที่กำหนด Leasehold เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะเมื่อรายได้จากค่าเช่ามีความเหมาะสมกับราคาซื้อ
   

• มีโอกาสสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า หากทรัพย์ตั้งอยู่ในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง รายได้จากค่าเช่าอาจช่วยสร้างกระแสเงินสดตลอดระยะเวลาที่ถือครองสิทธิ 
   

• ใช้เงินลงทุนเริ่มต้นน้อยกว่าในบางกรณี เงินทุนที่ประหยัดได้จากการซื้อ Leasehold เมื่อเทียบกับ Freehold อาจนำไปใช้ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่นหรือบริหารสภาพคล่องได้ 
   

 

Leasehold มีข้อเสียอย่างไร?
 

• มีระยะเวลาการถือครองจำกัด สิทธิในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์จะสิ้นสุดลงเมื่อครบกำหนดสัญญา เว้นแต่มีการต่อสัญญาตามเงื่อนไขที่กำหนด 
   

• มูลค่าขายต่ออาจลดลงเมื่อระยะเวลาสัญญาเหลือน้อยลง เนื่องจากผู้ซื้อรายใหม่จะได้รับสิทธิในช่วงเวลาที่สั้นลง ทำให้ความน่าสนใจและราคาขายลดลง
   

• การต่อสัญญาอาจมีเงื่อนไขและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เมื่อครบกำหนด Leasehold ผู้ซื้อไม่ควรคิดว่าสามารถต่อสัญญาได้โดยอัตโนมัติ เพราะการต่อสัญญาขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญา รวมถึงการตกลงกับเจ้าของทรัพย์สินและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
   

• มีข้อจำกัดในการโอนหรือใช้ประโยชน์ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญาและข้อกำหนดของโครงการ จึงควรตรวจสอบสิทธิในการขายต่อ ปล่อยเช่า หรือโอนสิทธิก่อนตัดสินใจ 
   

• ไม่เหมาะกับการถือครองเพื่อส่งต่อเป็นมรดกระยะยาว เนื่องจากสิทธิ Leasehold มีอายุจำกัด ทายาทจะได้รับเพียงสิทธิที่เหลืออยู่ตามเงื่อนไขของสัญญา ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินแบบถาวร 
   

 

        ดังนั้นการพิจารณา Leasehold ในฐานะการลงทุนจึงไม่ควรดูเพียง ราคาซื้อที่ถูกกว่า แต่ควรคำนวณผลตอบแทนตลอดระยะเวลาที่เหลือของสัญญา รวมถึงประเมินความสามารถในการปล่อยเช่า ค่าใช้จ่าย และโอกาสในการขายต่อ เพื่อดูว่าผลตอบแทนที่ได้รับนั้นคุ้มค่ากับเงินลงทุนและระยะเวลาการถือครองหรือไม่

 

 

 

 

Freehold แตกต่างจาก Leasehold อย่างไร? มีจุดไหนบ้างที่ควรพิจารณา
 

        เนื่องจากกรรมสิทธิ์ Freehold และ Leasehold มีข้อดีและข้อจำกัดแตกต่างกัน จุดสำคัญที่ควรนำมาเปรียบเทียบก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ มีดังนี้
 

• รูปแบบกรรมสิทธิ์และสิทธิในการถือครอง
   

        Freehold ให้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์แก่ผู้ซื้อ ขณะที่ Leasehold เป็นการได้รับสิทธิในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา จึงมีความแตกต่างกันตั้งแต่พื้นฐานของสิทธิที่ผู้ซื้อได้รับ 
 

• ระยะเวลาการถือครอง
   

         Freehold สามารถถือครองได้โดยไม่มีวันหมดอายุของกรรมสิทธิ์ ส่วน Leasehold มีระยะเวลาจำกัดตามสัญญา ดังนั้น หากวางแผนถืออสังหาริมทรัพย์เป็นเวลานาน ควรพิจารณาว่าระยะเวลาของ Leasehold สอดคล้องกับเป้าหมายหรือไม่ 
   

• ราคาซื้อและเงินลงทุนเริ่มต้น

         Leasehold อาจมีราคาซื้อเริ่มต้นต่ำกว่าในบางกรณีในทำเลหรือโครงการที่ใกล้เคียงกัน ทำให้ใช้เงินลงทุนไม่มาก อย่างไรก็ตาม ควรเปรียบเทียบราคากับระยะเวลาสิทธิที่เหลืออยู่ ไม่ควรพิจารณาจากราคาซื้อเพียงอย่างเดียว 
   

• โอกาสในการสร้างมูลค่าและผลตอบแทน
   

          Freehold มีโอกาสได้รับประโยชน์จากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ขณะที่ Leasehold ต้องคำนึงถึงระยะเวลาสิทธิที่เหลือ เพราะเมื่อสัญญาใกล้หมดอายุ มูลค่าของสิทธิอาจลดลง 
   

• การขายต่อ
   

          Freehold มักมีความได้เปรียบในเรื่องระยะเวลาการถือครอง เนื่องจากผู้ซื้อรายใหม่ได้รับกรรมสิทธิ์ต่อไปโดยไม่ต้องกังวลเรื่องวันหมดอายุของสัญญา ส่วน Leasehold ความน่าสนใจในการขายต่ออาจขึ้นอยู่กับจำนวนปีที่เหลือและเงื่อนไขการโอนสิทธิ 
   

• การส่งต่อมรดก
   

          Freehold สามารถส่งต่อกรรมสิทธิ์เป็นมรดกได้ตามกฎหมาย ขณะที่ Leasehold จะส่งต่อได้ภายใต้สิทธิและเงื่อนไขของสัญญา โดยทายาทจะได้รับสิทธิเท่าที่เหลืออยู่ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ถาวรในทรัพย์สิน 
   

• ความเหมาะสมกับเป้าหมายการซื้อ
   

         หากต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว สร้างความมั่งคั่ง หรือถือเป็นทรัพย์สินเพื่อส่งต่อให้ครอบครัว Freehold อาจตอบโจทย์มากกว่า ในทางกลับกัน หากต้องการลงทุนในทำเลศักยภาพด้วยเงินลงทุนที่จำกัดและมีแผนสร้างผลตอบแทนภายในช่วงเวลาที่กำหนด Leasehold ก็อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ 
   

   

มูลค่า Leasehold เปลี่ยนแปลงอย่างไรเมื่อเวลาผ่านไป?

       เมื่อระยะเวลา Leasehold เหลือน้อยลง มูลค่าของสิทธิในการใช้ประโยชน์อาจได้รับแรงกดดัน โดยเฉพาะเมื่อเข้าใกล้วันสิ้นสุดสัญญา เนื่องจากผู้ซื้อรายใหม่จะได้รับสิทธิในช่วงเวลาที่สั้นลง อย่างไรก็ตาม ราคาตลาดไม่ได้ลดลงตามจำนวนปีที่เหลือแบบตายตัว เพราะยังขึ้นอยู่กับทำเล ความต้องการซื้อ-เช่า รายได้จากค่าเช่า และเงื่อนไขของ โดยปัจจัยที่ทำให้มูลค่า Leasehold เปลี่ยนแปลงเมื่อเวลาผ่านไปมีดังนี้
 

• ระยะเวลาสิทธิที่เหลือลดลง

         
         เมื่อจำนวนปีที่สามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์ลดลง มูลค่าของสิทธิ Leasehold ก็มีแนวโน้มลดลงตาม โดยเฉพาะในช่วงที่ใกล้หมดอายุสัญญา 

 

• ความสามารถในการสร้างรายได้ลดลงในระยะยาว

       
         สำหรับผู้ที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า จำนวนปีที่เหลืออยู่จะเป็นตัวกำหนดระยะเวลาที่สามารถสร้างรายได้จากทรัพย์ หากเหลือระยะเวลาน้อยลง ผู้ลงทุนอาจต้องนำรายได้ที่คาดว่าจะได้รับมาเปรียบเทียบกับราคาซื้ออย่างรอบคอบมากขึ้น 

 

• การขายต่ออาจทำได้ยากขึ้น
   

         เมื่อ Leasehold เหลือระยะเวลาสั้น ผู้ซื้อรายใหม่อาจมีความกังวลเกี่ยวกับระยะเวลาที่สามารถใช้ประโยชน์ ส่งผลให้กลุ่มผู้ซื้อแคบลงและอาจต้องปรับราคาขายเพื่อให้ดึงดูดใจผู้ซื้อ 

 

• ทำเลมีผลต่อการรักษามูลค่า
   

          Leasehold ในทำเลที่มีความต้องการสูง เช่น ย่านธุรกิจหรือแหล่งท่องเที่ยว อาจยังคงได้รับความสนใจแม้ระยะเวลาสิทธิจะลดลง เพราะทำเลสามารถสร้างความต้องการเช่าหรืออยู่อาศัยได้อย่างต่อเนื่อง 

 

• เงื่อนไขการต่อสัญญามีความสำคัญ
   

          หากสัญญามีเงื่อนไขการต่ออายุที่ชัดเจนและมีความเป็นไปได้ในทางปฏิบัติ อาจช่วยลดความกังวลของผู้ซื้อได้ แต่ควรพิจารณาเงื่อนไขและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องอย่างละเอียด ไม่ควรประเมินมูลค่าจากการคาดการณ์ว่าจะต่อสัญญาได้เพียงอย่างเดียว 

 

        ดังนั้น หากกำลังพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold ไม่ควรดูเพียงราคาขาย ณ วันที่ซื้อ แต่ควรดูว่าเงินที่จ่ายไปแลกกับสิทธิในการใช้ประโยชน์เป็นระยะเวลากี่ปี และสามารถสร้างผลตอบแทนกลับมาได้มากน้อยเพียงใด การเปรียบเทียบราคาซื้อ + ระยะเวลาที่เหลือ + รายได้จากค่าเช่า + โอกาสขายต่อ จะช่วยให้เห็นความคุ้มค่าของ Leasehold ได้ชัดเจนกว่าการดูราคาซื้อเพียงอย่างเดียว
 

 

 

 

 

ทำไมทำเลทองบางโครงการถึงเป็น Leasehold?
 

        เมื่อพูดถึงอสังหาริมทรัพย์ในทำเลทอง เช่น ย่านใจกลางเมือง แหล่งธุรกิจ แหล่งท่องเที่ยว หรือพื้นที่ติดรถไฟฟ้า บางโครงการอาจเป็น Leasehold แม้จะตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง เนื่องจากที่ดินในทำเลเหล่านี้มีมูลค่าสูงและมีข้อจำกัดด้านการถือครอง เจ้าของที่ดินบางรายจึงอาจเลือกให้ผู้พัฒนาโครงการเช่าที่ดินระยะยาวแทนการขายกรรมสิทธิ์ ทำให้โครงการที่พัฒนาบนที่ดินดังกล่าวมีรูปแบบเป็น Leasehold

 

Freehold กับ Leasehold เหมาะกับใคร?
 

        หากคุณกำลังสงสัยว่า Freehold กับ Leasehold เหมาะกับคุณไหม? มาดูกันว่าแต่ละอันเหมาะกับกลุ่มคนที่มีความต้องการแบบไหนบ้าง
 

Freehold เหมาะกับใคร?
 

       Freehold เหมาะกับผู้ที่ต้องการถือครองทรัพย์ระยะยาวและให้ความสำคัญกับกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะผู้ที่มีเป้าหมายดังต่อไปนี้
 

• ผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว หากตั้งใจซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่ออยู่เองเป็นเวลานาน Freehold ช่วยให้สามารถถือครองและใช้ประโยชน์จากทรัพย์ได้โดยไม่ต้องกังวลเรื่องวันหมดอายุของสิทธิ 
   

• ผู้ที่ต้องการสร้างความมั่งคั่งในระยะยาว หากมองอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์สำหรับสะสมความมั่งคั่ง Freehold เปิดโอกาสให้ถือครองทรัพย์และได้รับประโยชน์จากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าในระยะยาว 
   

• ผู้ที่ต้องการส่งต่อทรัพย์สินให้ครอบครัว เนื่องจากกรรมสิทธิ์สามารถส่งต่อเป็นมรดกได้ จึงเหมาะกับผู้ที่วางแผนถืออสังหาริมทรัพย์ไว้เป็นทรัพย์สินของครอบครัว 
   

• ผู้ที่ให้ความสำคัญกับการขายต่อ Freehold ไม่มีข้อจำกัดเรื่องระยะเวลาสิทธิที่เหลือเหมือน Leasehold จึงอาจมีความยืดหยุ่นในการขายต่อมากกว่า โดยเฉพาะหากเป็นทรัพย์ในทำเลที่มีความต้องการสูง 
   

• ผู้ที่มีเงินทุนเพียงพอ เนื่องจาก Freehold อาจมีราคาซื้อสูงกว่า Leasehold ผู้ซื้อจึงควรมีเงินทุนและสภาพคล่องที่เหมาะสมกับการถือครองทรัพย์ในระยะยาว 
   

 

Leasehold เหมาะกับใคร?
 

       ในทางกลับกัน Leasehold อาจเหมาะกับผู้ที่ให้ความสำคัญกับทำเล ราคา และกรอบเวลาการลงทุนมากกว่า  เช่น
 

• ผู้ที่ต้องการลงทุนในทำเลทอง หากต้องการลงทุนในย่านใจกลางเมืองหรือทำเลที่มีที่ดินจำกัด Leasehold อาจเป็นช่องทางในการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ในทำเลเหล่านี้ โดยไม่จำเป็นต้องซื้อกรรมสิทธิ์แบบ Freehold 
   

• นักลงทุนที่มีกรอบเวลาการลงทุนชัดเจน ผู้ที่วางแผนถือครองเพื่อสร้างผลตอบแทนในช่วงเวลาหนึ่ง อาจพิจารณา Leasehold ได้ หากผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับเหมาะสมกับระยะเวลาสิทธิที่เหลือ 
   

• ผู้ที่ต้องการสร้างรายได้จากค่าเช่า หากอสังหาริมทรัพย์อยู่ในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง Leasehold อาจสร้างกระแสเงินสดจากค่าเช่าได้ตลอดช่วงเวลาที่ผู้ลงทุนมีสิทธิในทรัพย์ 
   

• ผู้ที่มีงบประมาณจำกัด ในบางโครงการ Leasehold อาจมีราคาซื้อเริ่มต้นต่ำกว่า ทำให้สามารถเข้าถึงทำเลที่มีศักยภาพได้ง่ายขึ้นหรือเหลือเงินทุนสำหรับบริหารและลงทุนในสินทรัพย์อื่น 
   

• ผู้ที่ไม่ได้วางแผนถือทรัพย์ไว้เป็นมรดกระยะยาว หากเป้าหมายคือการใช้ประโยชน์หรือสร้างผลตอบแทนในช่วงเวลาที่กำหนด และไม่ได้ตั้งใจส่งต่ออสังหาริมทรัพย์ให้คนรุ่นต่อไป Leasehold อาจตอบโจทย์มากกว่า 
   

 

แล้วควรเลือกแบบไหนดี?
 

       การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold หรือ Leasehold ไม่มีคำตอบตายตัวว่าแบบไหนดีกว่ากัน เพราะความเหมาะสมขึ้นอยู่กับเป้าหมายในการซื้อ ระยะเวลาที่ต้องการถือครอง งบประมาณ และแผนการลงทุนของแต่ละคน รวมถึงปัจจัยของอสังหาริมทรัพย์แต่ละโครงการ เช่น ราคา ทำเล คุณภาพ และศักยภาพในการสร้างผลตอบแทน
 

       ดังนั้น ก่อนตัดสินใจควรพิจารณา ราคาซื้อ ระยะเวลาการถือครอง ค่าใช้จ่าย ผลตอบแทนจากค่าเช่า และโอกาสในการขายต่อ ควบคู่กัน เพื่อประเมินว่ารูปแบบกรรมสิทธิ์และอสังหาริมทรัพย์นั้นตอบโจทย์เป้าหมายและความคุ้มค่าที่ต้องการหรือไม่

 

เช็กลิสต์ก่อนซื้อ Leasehold ต้องดูอะไรบ้าง?
 

      การซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold ไม่ควรพิจารณาเพียงราคาขายหรือทำเลเท่านั้น เพราะสิ่งที่ผู้ซื้อกำลังซื้อคือ “สิทธิในการใช้ประโยชน์” ภายในระยะเวลาที่กำหนด ดังนั้น รายละเอียดของสัญญาและระยะเวลาที่เหลือจึงมีผลต่อทั้งความคุ้มค่าและโอกาสในการขายต่อในอนาคต ก่อนตัดสินใจซื้อควรตรวจสอบประเด็นสำคัญให้ครบตามเช็กลิสต์ ดังนี้
 

• เหลือระยะเวลา Leasehold อีกกี่ปี
   

         ควรตรวจสอบระยะเวลาที่เหลืออยู่จริง ไม่ใช่ดูเพียงระยะเวลาที่ระบุว่าโครงการเริ่มต้นด้วยสัญญากี่ปี เพราะจำนวนปีที่เหลือจะมีผลโดยตรงต่อมูลค่าและความน่าสนใจของทรัพย์ 
   

• ตรวจสอบสถานะของสัญญาและเอกสารสิทธิ
   

         ก่อนทำสัญญาควรตรวจสอบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการเช่าและเงื่อนไขของโครงการให้ละเอียด รวมถึงตรวจสอบว่าข้อมูลที่ผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการนำเสนอ สอดคล้องกับเอกสารทางกฎหมายหรือไม่ ที่สำคัญคือต้องตรวจสอบว่าสิทธิการเช่าได้จดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินแล้วหรือไม่ เพราะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 หากสัญญาเช่าเกิน 3 ปีไม่ได้จดทะเบียน จะฟ้องร้องบังคับสิทธิได้เพียง 3 ปีเท่านั้น แม้สัญญาจะระบุระยะเวลา 30 ปีก็ตาม
   

• เงื่อนไขการต่อสัญญาเป็นอย่างไร
   

         ตรวจสอบว่าสัญญามีค่าใช้จ่ายหรือเงื่อนไขเกี่ยวกับการต่ออายุหรือไม่ ต้องดำเนินการอย่างไร และไม่ควรนำระยะเวลาที่ “คาดว่าจะต่อได้” มาคิดรวมเป็นระยะเวลาการถือครองโดยอัตโนมัติ หากยังไม่มีข้อผูกพันตามกฎหมายหรือสัญญาที่ชัดเจน 
   

• สิทธิที่ผู้ซื้อได้รับมีอะไรบ้าง สามารถโอนสิทธิให้ผู้อื่นได้หรือไม่
   

         อ่านรายละเอียดสัญญาให้ชัดเจนว่าผู้ถือ Leasehold สามารถอยู่อาศัย ปล่อยเช่า โอนสิทธิ หรือขายต่อได้หรือไม่และมีข้อจำกัดหรือเงื่อนไขใดที่ต้องปฏิบัติตาม 
   

• ราคาซื้อคุ้มค่ากับระยะเวลาที่เหลือหรือไม่
   

         อย่าดูเพียงว่า Leasehold มีราคาถูกกว่า แต่ควรนำราคาซื้อมาหารด้วยระยะเวลาสิทธิที่เหลือ และพิจารณาร่วมกับรายได้จากค่าเช่าหรือประโยชน์จากการอยู่อาศัย เพื่อประเมินความคุ้มค่าที่แท้จริง 
   

• คำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า
   

         หากซื้อเพื่อการลงทุนควรประเมินค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ อัตราการเช่า ค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์ และช่วงเวลาที่คาดว่าจะถือครอง เพื่อดูว่าผลตอบแทนที่ได้รับเหมาะสมกับเงินลงทุนหรือไม่ 
   

• ประเมินโอกาสในการขายต่อ
   

         พิจารณาว่าเมื่อถึงวันที่ต้องการขายจะเหลือกรรมสิทธิ์ Leasehold อีกกี่ปี และผู้ซื้อในอนาคตจะมีแรงจูงใจในการซื้อมากน้อยแค่ไหน เพราะระยะเวลาที่เหลือน้อยจะทำให้กลุ่มผู้ซื้อแคบลงและส่งผลต่อราคาขาย 
   

• พิจารณาความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของตลาด
   

         แม้จะอยู่ในทำเลที่ดี แต่ราคาของ Leasehold ยังขึ้นอยู่กับความต้องการซื้อและเช่า สภาพเศรษฐกิจ และการแข่งขันในตลาด ดังนั้น ทำเลดีไม่ได้หมายความว่าทรัพย์จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเสมอไป 
   

 

Leasehold ต่างจากเช่าเพื่อซื้ออย่างไร?
 

        แม้ Leasehold และเช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-Own) จะเกี่ยวข้องกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน แต่เป็นคนละรูปแบบกันและมีวัตถุประสงค์ในการใช้งานแตกต่างกันอย่างชัดเจน

 

       Leasehold คือ การได้รับสิทธิในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา โดยไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอย่างถาวร เมื่อสิทธิสิ้นสุดลง การใช้ประโยชน์ก็เป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญาและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

       ในขณะที่การเช่าเพื่อซื้อเป็นรูปแบบที่เปิดโอกาสให้ผู้เช่าอยู่อาศัยในทรัพย์สินก่อน พร้อมมีสิทธิหรือข้อตกลงในการซื้อทรัพย์นั้นภายใต้เงื่อนไข ราคา และระยะเวลาที่กำหนดไว้ล่วงหน้า จึงเหมาะกับคนที่มีเป้าหมายต้องการเป็นเจ้าของบ้านในอนาคต แต่ยังไม่พร้อมซื้อหรือขอสินเชื่อธนาคารในทันที

 

       การเลือก Freehold หรือ Leasehold ควรพิจารณาจากเป้าหมายและระยะเวลาการถือครอง แต่หากมองในมุมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว ควรให้ความสำคัญกับทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ชัดเจนและสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จริง เพราะช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นในการถือครอง ขายต่อ และส่งต่อทรัพย์ในอนาคต โดยทรัพย์ในระบบ JUZMATCH (จัซแมทช์) เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จริง ช่วยให้ผู้ซื้อหมดกังวลเรื่องกรรมสิทธิ์ และมั่นใจได้ว่าทรัพย์ที่ซื้อสามารถถือครองและโอนต่อได้จริง

 

       ในขณะเดียวกัน สำหรับคนที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ยังไม่พร้อมกู้ธนาคาร เช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-Own) กับ JUZMATCH (จัซแมทช์) ก็เป็นอีกทางเลือกที่ช่วยให้เริ่มต้นมีบ้านได้โดยย้ายเข้าอยู่ก่อน โดยไม่ต้องกู้ธนาคารทันที พร้อมมีผู้เชี่ยวชาญช่วยวางแผนและเตรียมความพร้อมด้านเครดิตเพื่อขอสินเชื่อในอนาคต รวมถึงสามารถล็อกราคาซื้อไว้ตั้งแต่วันที่ทำสัญญา ช่วยลดความกังวลหากราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต

 

คำถามที่พบบ่อย

Q: คอนโด Leasehold ครบ 30 ปีแล้วเกิดอะไรขึ้น ต่อสัญญาได้ไหม?

A: เมื่อครบกำหนด Leasehold สิทธิการเช่าหรือสิทธิในการใช้ประโยชน์จะเป็นไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญา ไม่จำเป็นว่าครบ 30 ปีแล้วจะสามารถต่อสัญญาได้โดยอัตโนมัติ ผู้ซื้อก็ควรทราบว่าตามกฎหมาย การต่อสัญญาต้องทำเมื่อสัญญาเดิมสิ้นสุดลงจริงเท่านั้น การรับปากต่อสัญญาล่วงหน้าไม่มีผลผูกพันทางกฎหมายจนกว่าจะถึงเวลาต่อสัญญาจริง
 

การต่ออายุจะต้องพิจารณาจากเงื่อนไขของสัญญาและข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ดังนั้น ก่อนซื้อควรตรวจสอบให้ชัดเจนว่ามีเงื่อนไขการต่อสัญญาหรือไม่ ต้องดำเนินการอย่างไรและมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมไหม โดยควรตรวจสอบเอกสารกับผู้เกี่ยวข้องหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนตัดสินใจ

ที่มา: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540

 

Q: ซื้อ Leasehold แล้วขายต่อหรือปล่อยเช่าได้หรือเปล่า?

A: สามารถทำได้ในบางกรณี แต่ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญาและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ผู้ซื้อควรตรวจสอบก่อนว่า Leasehold ดังกล่าวเปิดให้โอนสิทธิหรือปล่อยเช่าต่อได้หรือไม่ รวมถึงมีค่าธรรมเนียมหรือข้อจำกัดอะไรบ้าง โดยเฉพาะการขายต่อ ควรพิจารณาจำนวนปีที่เหลือของ Leasehold เพราะเมื่อระยะเวลาสิทธิลดลง อาจส่งผลต่อความสนใจของผู้ซื้อและราคาขายต่อได้

 

Q: คอนโด Leasehold ขอสินเชื่อธนาคารได้ไหม?

A: สามารถขอสินเชื่อได้ในบางกรณี แต่ไม่ได้หมายความว่าทุกธนาคารจะรับสินเชื่อสำหรับ Leasehold ทุกโครงการ เนื่องจากธนาคารจะพิจารณาทั้งคุณสมบัติของผู้กู้และหลักประกัน รวมถึงรายละเอียดของสิทธิ Leasehold และระยะเวลาที่เหลืออยู่ การพิจารณาจึงอาจแตกต่างกันไปในแต่ละธนาคารและแต่ละโครงการ

 

ดังนั้น หากวางแผนใช้สินเชื่อเพื่อซื้อ Leasehold ควรสอบถามธนาคารตั้งแต่ก่อนวางเงินจอง และขอให้ธนาคารประเมินความเป็นไปได้ในการกู้จากทรัพย์จริงก่อนตัดสินใจซื้อ ทั้งนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยมีข้อมูลเปรียบเทียบค่าธรรมเนียมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากผู้ให้บริการหลายแห่งให้ตรวจสอบได้

 

Q: ชาวต่างชาติซื้อคอนโด Freehold ในไทยได้ไหม โควตา 49% คืออะไร?

A: ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบ Freehold ในประเทศไทยได้ ภายใต้เงื่อนไขของพระราชบัญญัติอาคารชุด โดยหลักสำคัญ คือ สัดส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในอาคารชุดต้องไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด จึงมักเรียกว่า “โควตาต่างชาติ 49%”

 

ดังนั้น หากโควตาต่างชาติของโครงการเต็มแล้ว ชาวต่างชาติอาจไม่สามารถซื้อห้องชุดแบบ Freehold เพิ่มในอาคารนั้นได้ แม้ตัวโครงการจะเปิดขายห้องให้ชาวต่างชาติก็ตาม จึงควรตรวจสอบ Foreign Quota ของโครงการและเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสำนักงานที่ดินก่อนทำสัญญา

ที่มา: กรมที่ดิน

 

Q: Leasehold ถูกกว่า Freehold กี่เปอร์เซ็นต์ถึงจะเรียกว่าคุ้ม?

A: ไม่มีตัวเลขตายตัวว่า Leasehold ต้องถูกกว่า Freehold กี่เปอร์เซ็นต์จึงจะเรียกว่า “คุ้ม” เพราะความคุ้มค่าขึ้นอยู่กับระยะเวลาสิทธิที่เหลือ ทำเล ราคาซื้อ รายได้จากค่าเช่า ค่าใช้จ่ายและโอกาสในการขายต่อมากกว่าการดูส่วนลดจาก Freehold เพียงอย่างเดียว ตัวอย่างเช่น Leasehold ที่ถูกกว่า Freehold 20% แต่เหลือสิทธิอีกไม่นาน อาจไม่คุ้มเท่ากับ Leasehold ที่ถูกกว่าเพียง 10% แต่มีระยะเวลาสิทธิเหลือยาวและสามารถสร้างรายได้จากค่าเช่าได้ดี

 

ในมุมการลงทุนจึงควรคำนวณผลตอบแทนตลอดระยะเวลาที่ถือครอง และเปรียบเทียบกับเงินลงทุนและความเสี่ยงที่ได้รับมากกว่ากำหนดว่าต้องถูกกว่า Freehold กี่เปอร์เซ็นต์ แต่ควรพิจารณาความเสี่ยง ระยะเวลาการลงทุน สภาพคล่อง และเป้าหมายทางการเงินร่วมกันด้วย

 

หมายเหตุ: ประเด็นเรื่องกรรมสิทธิ์ Leasehold การต่อสัญญา การโอนสิทธิ และสินเชื่อมีรายละเอียดแตกต่างกันตามสัญญาและโครงการ หากเป็นการซื้อจริง ควรตรวจสอบเอกสารสิทธิและเงื่อนไขสัญญากับผู้พัฒนาโครงการ สำนักงานที่ดิน และธนาคารที่ต้องการขอสินเชื่อก่อนตัดสินใจ

ที่มา: CBRE Thailand