ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้าน 2569 ยื่นกู้ยังไงให้ผ่าน พร้อมเอกสารที่ต้องเตรียม 

Highlight

• กู้ซื้อบ้านคืออะไร? เข้าใจพื้นฐานก่อนเริ่ม

• คุณสมบัติผู้กู้มีอะไรบ้าง ? เช็กก่อนว่าผ่านเกณฑ์เบื้องต้นไหม?

• เอกสารที่ต้องเตรียมสำหรับยื่นกู้ซื้อบ้านมีอะไรบ้าง?

• ยื่นกู้ซื้อบ้าน ตั้งแต่ต้นจนถึงวันโอนมีขั้นตอนอย่างไร?

• คำนวณก่อนยื่น กู้ได้เท่าไหร่ ผ่อนไหวแค่ไหน?

• ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมนอกจากค่าทำสัญญามีอะไรบ้าง?

• หากยื่นกู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ต้องทำอย่างไรต่อ?

 

       การมีบ้านเป็นของตนเองคือความฝันชิ้นใหญ่ของใครหลายคน แต่เมื่อถึงเวลาที่ต้องลงมือทำจริง มือใหม่หลายคนมักจะเกิดความสับสนและกังวลว่าจะต้องเริ่มต้นอย่างไร ในปี 2569 นี้ สถาบันการเงินยังคงมีเงื่อนไขและมาตรการการพิจารณาสินเชื่อที่รัดกุม การทำความเข้าใจ ขั้้นตอนการกู้ซื้อบ้าน อย่างละเอียดตั้งแต่เนิ่น ๆ จะช่วยลดความผิดพลาดและเพิ่มโอกาสในการอนุมัติ 

 

       บทความนี้เราจะพาไปศึกษาทำความเข้าใจในทุกกระบวนการ ตั้งแต่การสำรวจความพร้อมของตนเอง การเตรียมเอกสาร ไปจนถึงอธิบายขั้นตอนการยื่นกู้ซื้อบ้านแบบครบจบในที่เดียว เพื่อให้การขอสินเชื่อบ้านของคุณผ่านฉลุยไร้อุปสรรค

 

กู้ซื้อบ้านคืออะไร? เข้าใจพื้นฐานก่อนเริ่ม

       การกู้ซื้อบ้าน หรือ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage) คือการที่เราขอกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเพื่อนำไปชำระค่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมให้กับผู้ขาย โดยสถาบันการเงินจะนำอสังหาริมทรัพย์นั้นมาจดทะเบียนจำนองไว้เป็นหลักประกัน หากผู้กู้ไม่สามารถผ่อนชำระได้ตามสัญญา ธนาคารมีสิทธิ์ยึดทรัพย์สินนั้นเพื่อนำไปขายทอดตลาด ซึ่งการเข้าใจหลักการนี้จะช่วยให้ผู้ที่กำลังจะยื่นกู้ซื้อบ้านตระหนักถึงความสำคัญของการรักษาเครดิตและการประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของตนเองในระยะยาว

 

คุณสมบัติผู้กู้มีอะไรบ้าง ? เช็กก่อนว่าผ่านเกณฑ์เบื้องต้นไหม?

       ก่อนที่จะเดินเข้าไปติดต่อธนาคาร สิ่งแรกที่ต้องทำคือการตรวจสอบโปรไฟล์ทางการเงินของตนเองว่าเข้าเกณฑ์ที่สถาบันการเงินกำหนดหรือไม่ โดยหลักเกณฑ์พื้นฐานที่ทุกธนาคารใช้พิจารณามีดังนี้

1. อายุและวัยทำงาน

       ผู้กู้ต้องมีอายุ 20 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป ซึ่งถือว่าบรรลุนิติภาวะและสามารถทำนิติกรรมได้ตามกฎหมาย นอกจากนี้ธนาคารจะนำอายุของผู้กู้มาบวกกับระยะเวลาในการผ่อนชำระ โดยผลรวมจะต้องไม่เกิน 65-70 ปี (ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคารและอาชีพของผู้กู้) เช่น หากปัจจุบันอายุ 30 ปี จะสามารถเลือกผ่อนยาวได้สูงสุดถึง 35-40 ปี ซึ่งจะช่วยให้ค่างวดต่อเดือนลดลง

2. ความมั่นคงของรายได้และอาชีพ

       ธนาคารต้องการความมั่นใจว่าผู้กู้จะมีรายได้สม่ำเสมอมาผ่อนชำระหนี้ หากเป็นพนักงานประจำ ควรมีอายุงานในที่ปัจจุบันอย่างน้อย 6 เดือน ถึง 1 ปี และผ่านการทดลองงานแล้ว ส่วนคนทำธุรกิจส่วนตัวควรดำเนินกิจการมาแล้วไม่ต่ำกว่า 1-2 ปี การเตรียมหลักฐานเพื่อพิสูจน์ความมั่นคงของรายได้ ถือเป็นจุดเริ่มต้นของขั้นตอนการยื่นกู้ซื้อบ้านที่จะกำหนดทิศทางว่าสินเชื่อจะผ่านหรือไม่

3. เครดิตบูโรและประวัติการชำระหนี้

       ข้อมูลจากบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (NCB) คือด่านแรกที่ธนาคารใช้คัดกรองลูกค้า ผู้กู้ต้องมีประวัติการชำระหนี้ที่ดี ไม่เคยค้างชำระ ไม่จ่ายล่าช้า และไม่เคยปรับโครงสร้างหนี้ หากเคยมีประวัติเสีย (ติดบูโร) ควรทำการปิดยอดหนี้ให้เรียบร้อยและทิ้งระยะเวลาอย่างน้อย 1-3 ปี ก่อนที่จะทำการขอสินเชื่อบ้าน

4. เดินบัญชีธนาคารให้สวย

       การเดินบัญชี (Statement) ที่ดี ไม่ใช่แค่การมีเงินโอนเข้าแล้วถอนออกจนหมดในวันเดียวกัน แต่ควรมีเงินคงเหลือติดบัญชีไว้อย่างสม่ำเสมอ มีการใช้จ่ายที่สอดคล้องกับรายได้ที่แจ้งไว้ และหากมีเงินออมสำรอง (Savings) เก็บสะสมไว้ในบัญชีด้วย จะยิ่งเพิ่มคะแนนความน่าเชื่อถือในสายตาของธนาคาร

5. จัดการบัตรเครดิตและหนี้ก้อนเล็กก่อนยื่น

       ภาระหนี้เดิมมีผลโดยตรงต่อวงเงินกู้ใหม่ ก่อนที่จะยื่นกู้ซื้อบ้านควรจัดการเคลียร์หนี้บัตรเครดิต บัตรกดเงินสด หรือสินเชื่อส่วนบุคคลที่มีอยู่ให้เหลือน้อยที่สุด เพื่อลดอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ซึ่งจะช่วยให้ธนาคารสามารถอนุมัติวงเงินกู้บ้านได้สูงขึ้นตามที่ต้องการ

 

เอกสารที่ต้องเตรียมสำหรับยื่นกู้ซื้อบ้านมีอะไรบ้าง?

       การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนและถูกต้องตั้งแต่ครั้งแรก จะช่วยร่นระยะเวลาการพิจารณาของธนาคารได้อย่างมาก โดยเอกสารหลัก ๆ จะแบ่งออกเป็น 3 หมวดหมู่ ดังนี้

1. เอกสารส่วนตัว

เป็นเอกสารเพื่อยืนยันตัวตน ได้แก่

• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน

• สำเนาทะเบียนบ้าน (ทุกหน้าที่มีข้อมูล)

• สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)

• สำเนาทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า หรือใบมรณบัตรของคู่สมรส (ถ้ามี)

2. เอกสารแสดงรายได้

       หมวดหมู่นี้มีความสำคัญมากที่สุดในขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านเพราะเป็นตัวการันตีความสามารถในการชำระหนี้ สำหรับพนักงานประจำต้องเตรียม ซึ่งมีเอกสารที่จำเป็นต้องใช้ดังนี้

• หนังสือรับรองเงินเดือน (อายุไม่เกิน 1-2 เดือน)

• สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3-6 เดือน

• รายการเดินบัญชี (Statement) ย้อนหลัง 6 เดือน

• หลักฐานการเสียภาษี เช่น 50 ทวิ หรือ ภ.ง.ด. 90/91 (ถ้ามี)

3. เอกสารหลักประกัน

เอกสารที่ระบุรายละเอียดของทรัพย์สินที่จะซื้อ ได้แก่

• สำเนาโฉนดที่ดิน หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (คอนโด) ถ่ายครบทุกหน้า

• สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาวางมัดจำ

• แผนที่ตั้งของหลักประกันแบบคร่าว ๆ
   

กรณีอาชีพอิสระและฟรีแลนซ์ ต้องใช้อะไรเพิ่ม

       สำหรับคนที่ไม่มีสลิปเงินเดือน การยื่นกู้ซื้อบ้านจะต้องใช้เอกสารที่พิสูจน์แหล่งที่มาของรายได้ให้ชัดเจนยิ่งขึ้น เช่น หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ), สำเนาทะเบียนการค้า หรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท (กรณีเป็นเจ้าของกิจการ), บัญชีรายรับ-รายจ่ายของกิจการ, รูปถ่ายสถานประกอบการ หรือสัญญาว่าจ้างงานต่าง ๆ

 

ยื่นกู้ซื้อบ้าน ตั้งแต่ต้นจนถึงวันโอนมีขั้นตอนอย่างไร?

       เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจน นี่คือลำดับเหตุการณ์ที่จะเกิดขึ้นตั้งแต่เริ่มติดต่อธนาคารไปจนถึงวันที่คุณได้รับกุญแจบ้าน

ขั้นที่ 1 เปรียบเทียบเงื่อนไขสินเชื่อของแต่ละธนาคาร

       จุดเริ่มต้นของขั้นตอนการยื่นกู้ซื้อบ้านคือการสำรวจตลาด นำข้อมูลอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ และเงื่อนไขการทำประกัน MRTA ของแต่ละธนาคารมาเปรียบเทียบกัน เพื่อหาแพ็กเกจที่ประหยัดต้นทุนและตอบโจทย์สถานะทางการเงินมากที่สุด

ขั้นที่ 2 เตรียมเอกสารให้ครบ

       รวบรวมเอกสารส่วนตัว เอกสารรายได้ และเอกสารหลักประกันทั้งหมดตามที่กล่าวไปข้างต้น ควรรับรองสำเนาถูกต้องให้เรียบร้อยและจัดเรียงให้เป็นระเบียบ เพื่อความเป็นมืออาชีพและช่วยให้เจ้าหน้าที่ธนาคารทำงานได้ง่ายขึ้น

ขั้นที่ 3 ยื่นใบสมัครและรอผลพิจารณา 

       นำเอกสารไปยื่นที่สาขาของธนาคาร หรือยื่นผ่านโครงการบ้านที่ทำข้อตกลงไว้ ในช่วงนี้ธนาคารจะทำการตรวจสอบประวัติเครดิตบูโรและประเมินรายได้เบื้องต้น (Pre-approve) ซึ่งมักจะใช้เวลาประมาณ 3-7 วันทำการ

ขั้นที่ 4 ธนาคารประเมินราคาหลักประกัน

       เมื่อผ่านเกณฑ์เบื้องต้น ธนาคารจะส่งบริษัทประเมิน (Appraisal) ลงพื้นที่ไปสำรวจและประเมินมูลค่าของบ้านหรือคอนโดที่คุณจะซื้อ เพื่อนำตัวเลขมูลค่าทรัพย์สินมาประกอบการอนุมัติวงเงินกู้ขั้นสุดท้าย (โดยปกติธนาคารจะปล่อยกู้ตามราคาประเมิน หรือราคาซื้อขาย โดยเลือกราคาที่ต่ำกว่า)

ขั้นที่ 5 ทำสัญญาเงินกู้และจดจำนอง

       เมื่อสินเชื่อได้รับการอนุมัติ ธนาคารจะติดต่อมาแจ้งวงเงิน อัตราดอกเบี้ย และยอดผ่อนชำระต่อเดือน หากผู้กู้ตกลงรับเงื่อนไข ก็จะเข้าสู่ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านที่สำคัญที่สุดคือการเซ็นสัญญาเงินกู้กับธนาคาร พร้อมเตรียมนัดหมายวันโอนกรรมสิทธิ์

ขั้นที่ 6 โอนกรรมสิทธิ์และธนาคารเบิกจ่ายเงินกู้

       ผู้ซื้อ ผู้ขาย และตัวแทนธนาคาร จะไปพบกันที่สำนักงานที่ดินเพื่อทำเรื่องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง ธนาคารจะสั่งจ่ายเช็คให้กับผู้ขายโดยตรง ถือเป็นการเสร็จสิ้นกระบวนการ และคุณจะได้เป็นเจ้าของบ้านอย่างเป็นทางการ

 

 

  คำนวณก่อนยื่น กู้ได้เท่าไหร่ ผ่อนไหวแค่ไหน?

       ก่อนที่จะตัดสินใจวางเงินจองบ้าน ควรประเมินกำลังซื้อของตนเองเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาทิ้งเงินจองหากกู้ไม่ผ่าน

สูตรประมาณราคาบ้านที่กู้ได้

       สูตรคิดง่าย ๆ ที่นิยมใช้คือ "เงินกู้ 1 ล้านบาท จะมีค่างวดผ่อนประมาณ 7,000 บาทต่อเดือน" ดังนั้น หากต้องการรู้ว่ารายได้ของตนเองจะซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ได้บ้าง ให้ประเมินจากยอดผ่อนที่รับไหว

คำนวณความสามารถในการผ่อนจริง 

       ธนาคารส่วนใหญ่มักกำหนดให้ผู้กู้มีภาระหนี้รวมทั้งหมดไม่เกิน 40-60% ของรายได้ (DSR) ตัวอย่างเช่น หากมีเงินเดือน 30,000 บาท ธนาคารอาจให้มีภาระหนี้ได้สูงสุด 15,000 บาทต่อเดือน หากคุณตั้งใจจะยื่นกู้ซื้อบ้าน และไม่มีหนี้สินอื่นเลย คุณก็จะมีความสามารถในการผ่อนบ้านได้เต็ม 15,000 บาท

แปลงกลับเป็นวงเงินกู้

       จากยอดผ่อน 15,000 บาทต่อเดือน นำมาเทียบกับสูตรผ่อนล้านละ 7,000 บาท จะพบว่าคุณสามารถขอวงเงินกู้เพื่อซื้อบ้านได้ในราคาประมาณ 2.1 - 2.2 ล้านบาทนั่นเอง

 

ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมนอกจากค่าทำสัญญามีอะไรบ้าง?

       การเตรียมงบประมาณถือเป็นส่วนสำคัญในขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านเพราะในวันโอนกรรมสิทธิ์จะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ แฝงอยู่ นอกเหนือจากเงินก้อนสำหรับทำสัญญากู้ซื้อบ้าน เช่น

• ค่าประเมินราคาหลักประกัน (จ่ายให้บริษัทประเมินตอนยื่นกู้) ประมาณ 2,500 - 3,500 บาท

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (2% ของราคาประเมิน) มักจะแบ่งจ่ายคนละครึ่งกับผู้ขาย

• ค่าจดจำนอง (1% ของวงเงินกู้)

• ค่าอากรแสตมป์ หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ

• ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (บังคับทำตามกฎหมาย)

• ค่าจดมิเตอร์น้ำ-ไฟ และค่าส่วนกลางล่วงหน้า (กรณีซื้อบ้านในโครงการ)

 

หากยื่นกู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ต้องทำอย่างไรต่อ?

       หากผลการพิจารณาออกมาว่าไม่อนุมัติ อย่าเพิ่งหมดหวังในขั้นตอนการยื่นกู้ซื้อบ้าน ถือเป็นเรื่องปกติที่สามารถเกิดขึ้นได้ ให้สอบถามสาเหตุที่แท้จริงจากเจ้าหน้าที่สินเชื่อ หากเกิดจากรายได้ไม่เพียงพอ ให้ใช้วิธีหา "ผู้กู้ร่วม" ที่มีสายเลือดเดียวกันหรือคู่สมรสมากู้ร่วมเพื่อเพิ่มฐานรายได้ 

 

       แต่หากเกิดจากภาระหนี้สูง ให้กลับไปเคลียร์หนี้สินและรอเวลาอีกประมาณ 3-6 เดือนจึงค่อยยื่นเรื่องใหม่ หรือเปลี่ยนไปยื่นกับธนาคารอื่นที่มีเงื่อนไขยืดหยุ่นกว่า อย่างไรก็ตาม การกู้ไม่ผ่านในวันนี้ ไม่ได้แปลว่าคุณต้องพลาดบ้านหรือคอนโดที่ต้องการ สำหรับคนที่ศึกษาขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านและเตรียมเอกสารการเงินมาครบแล้วแต่ยังไม่เข้าเกณฑ์สินเชื่อของธนาคารหรือเคยถูกปฏิเสธสินเชื่อมาก่อน โมเดล เช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-Own) จาก JUZMATCH (จัซแมทช์) เป็นอีกทางเลือกที่ช่วยเปิดโอกาสให้คุณเริ่มต้นเส้นทางสู่การเป็นเจ้าของบ้านได้ตั้งแต่วันนี้ โดยไม่ต้องรอให้พร้อมกู้ธนาคารก่อน

 

       โมเดลเช่าเพื่อซื้อถูกออกแบบมาเพื่อช่วยให้คนที่มีศักยภาพในการเป็นเจ้าของบ้าน สามารถเข้าอยู่ได้ทันทีโดยยังไม่ต้องยื่นกู้ธนาคารตั้งแต่วันแรก พร้อมได้รับสิทธิประโยชน์หลายด้าน ทั้งการล็อกราคาบ้านตั้งแต่วันที่ทำสัญญาช่วยลดความเสี่ยงหากราคาบ้านปรับขึ้นในอนาคต และค่าเช่าที่จ่ายในแต่ละเดือนบางส่วนจะสะสมเป็นส่วนลดราคาบ้านในวันที่ซื้อจริงทำให้เงินที่จ่ายระหว่างเช่าเป็นส่วนหนึ่งของการเตรียมซื้อบ้านในอนาคต

       นอกจากนี้ JUZMATCH (จัซแมทช์) ยังมีผู้เชี่ยวชาญคอยให้คำแนะนำด้านการเงินและการปรับปรุงเครดิต เพื่อช่วยวางแผนเตรียมความพร้อมสำหรับการยื่นสินเชื่อเมื่อถึงเวลาที่เหมาะสม ทำให้การเช่าเพื่อซื้อไม่ใช่แค่การได้เข้าอยู่ก่อน แต่เป็นการวางแผนสู่การเป็นเจ้าของบ้าน

 

คำถามที่พบบ่อย

Q: ยื่นกู้ซื้อบ้านใช้เวลากี่วันถึงรู้ผล?

A: ในขั้นตอนการยื่นกู้ซื้อบ้านหากเอกสารครบถ้วนสมบูรณ์ ธนาคารมักจะใช้เวลาพิจารณาเบื้องต้น (Pre-approve) ประมาณ 3-7 วันทำการ และหากผ่านไปจนถึงขั้นตอนการประเมินราคาและอนุมัติวงเงินจริง จะใช้เวลาเบ็ดเสร็จรวมประมาณ 2-4 สัปดาห์

Q: เงินเดือนเท่าไหร่ถึงจะกู้ซื้อบ้านได้? 

A: โดยทั่วไปสถาบันการเงินมักกำหนดฐานรายได้ขั้นต่ำสำหรับผู้กู้ไว้ที่ 15,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป ก็สามารถเริ่มต้นยื่นขอสินเชื่อได้แล้ว แต่จะได้วงเงินเท่าไหร่นั้น ต้องนำไปหักลบกับภาระหนี้สินที่มีอยู่เดิมด้วย

Q: กู้ซื้อบ้านมือสองยากกว่าบ้านใหม่ไหม?

A: ไม่ได้ยากกว่า แต่อาจมีเงื่อนไขเรื่องวงเงินที่ต่างกัน บ้านใหม่ในโครงการ (มือหนึ่ง) มักจะได้วงเงินกู้สูงถึง 90-100% ของราคาซื้อขาย แต่สำหรับบ้านมือสอง ธนาคารอาจปล่อยกู้ที่ประมาณ 80-90% ของราคาประเมิน ซึ่งผู้ซื้ออาจต้องเตรียมเงินสดสำหรับส่วนต่างหรือเพื่อรีโนเวทเพิ่มขึ้นเล็กน้อย

Q: ราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย ควรทำยังไง?

A: หากราคาประเมินจากธนาคารออกมาต่ำกว่าราคาที่ตกลงซื้อขายกับเจ้าของบ้าน ธนาคารจะยึดราคาประเมินเป็นหลักในการปล่อยกู้ ผู้ซื้อมีทางเลือกคือ ต้องควักเงินสดส่วนตัวมาจ่ายส่วนต่างที่ขาดหายไป หรือทำการเจรจาขอลดราคากับผู้ขายใหม่อีกครั้ง

Q: เคยกู้ไม่ผ่าน ยื่นใหม่ได้เมื่อไหร่?

A: หากเคยยื่นกู้ซื้อบ้านแล้วถูกปฏิเสธ ไม่ควรนำเอกสารชุดเดิมไปยื่นซ้ำทันที ควรสอบถามเหตุผลให้ชัดเจน กลับไปแก้ไขจุดบกพร่อง เช่น ปิดหนี้บัตรเครดิต หรือเดินบัญชีใหม่ให้สวยงาม แล้วค่อยทำการยื่นเรื่องใหม่อีกครั้งหลังจากผ่านไปแล้ว 3-6 เดือน