สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร? สำคัญอย่างไร ทำไมต้องรู้ก่อนซื้อ

Highlight

• สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร ทำไมสำคัญสำหรับคนซื้อบ้าน - คอนโด?
• ประเภท และรายละเอียดของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายมีอะไรบ้าง?
• สัญญาจะซื้อจะขาย vs สัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) ต่างกันอย่างไร?
• ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย เกิดอะไรขึ้น?
• เช็กก่อนเซ็น! 6 ข้อต้องตรวจให้รอบคอบมีอะไรบ้าง?

          การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นการตัดสินใจครั้งใหญ่ที่ต้องใช้เงินจำนวนมาก นอกจากการเลือกทำเลที่ถูกใจ และการเตรียมเอกสารให้พร้อมแล้ว ขั้นตอนทางกฎหมายก็เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม หลายคนอาจคุ้นเคยกับคำว่าสัญญาซื้อขายที่จะเกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์ แต่ในความเป็นจริงก่อนที่จะไปถึงจุดนั้น เราจะต้องผ่านขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อน แล้วหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร สำคัญอย่างไร ต่างจากสัญญาซื้อขายอย่างไร บอกเลยว่ามือใหม่ต้องทำความเข้าใจก่อนตัดสินเซ็นสัญญา

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร ทำไมสำคัญสำหรับคนซื้อบ้าน-คอนโด?

          สัญญาจะซื้อจะขายคือ เอกสารทางกฎหมายที่ทำขึ้นเพื่อแสดงเจตนาว่าผู้จะซื้อต้องการซื้อ และผู้จะขายตกลงจะขายอสังหาริมทรัพย์ให้ตามเงื่อนไขที่กำหนด โดยยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ทันที เป็นหลักประกันไม่ให้ผู้ขายนำทรัพย์ไปขายต่อให้คนอื่นระหว่างที่รอทำธุรกรรม

สัญญาจะซื้อจะขาย ใช้ตอนไหน ทำไมต้องมี?

          สัญญาจะซื้อจะขายบ้านเป็นสัญญาที่ใช้เมื่อมีการตกลงราคา และเงื่อนไขเบื้องต้นได้แล้ว แต่ยังไม่พร้อมไปโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินทันที เช่น ผู้จะซื้อต้องการเวลาเพื่อยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน หรือรอคอนโดสร้างเสร็จ การมีหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นข้อผูกมัดทางกฎหมาย ที่ช่วยปกป้องสิทธิ์ของทั้งสองฝ่าย ทำให้มั่นใจได้ว่าการซื้อขายจะเกิดขึ้นจริงตามระยะเวลาที่ตกลงกันไว้โดยไม่มีการบิดพลิ้ว

ประเภท และรายละเอียดของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายมีอะไรบ้าง?

          การทำความเข้าใจประเภท และรายละเอียดของสัญญาจะช่วยให้เรารักษาสิทธิ์ของตนเองได้อย่างครบถ้วน โดยทั่วไปหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายจะถูกแบ่งประเภทตามลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ดังนี้

ประเภทของสัญญาจะซื้อจะขาย

• สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเปล่า ใช้สำหรับการทำข้อตกลงซื้อขายที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง โดยต้องระบุรายละเอียดเลขโฉนดที่ดินให้ชัดเจน
• สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน และที่ดิน ใช้สำหรับการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม หรืออาคารพาณิชย์ โดยต้องระบุทั้งเลขที่โฉนด และรายละเอียดของตัวอาคารอย่างครบถ้วน
• สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมิเนียม ใช้สำหรับการซื้อขายห้องชุด ซึ่งมีข้อแตกต่างคือต้องระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) พร้อมรายละเอียดสัดส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลาง

เช็กลิสต์ 10 รายละเอียดสำคัญที่ต้องมีในสัญญา

          การที่จะให้สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ มีความสมบูรณ์ และรัดกุมมากที่สุด เราควรตรวจสอบว่าในสัญญามีรายละเอียดทั้ง 10 ข้อนี้ครบถ้วนหรือไม่

1. ชื่อคู่สัญญา ระบุชื่อ นามสกุล และข้อมูลบัตรประชาชนของผู้จะซื้อ และผู้จะขายให้ถูกต้องตรงตามโฉนด
2. ทรัพย์สินที่จะซื้อขาย ระบุรายละเอียดของที่ดิน บ้าน หรือห้องชุดให้ชัดเจน รวมถึงที่ตั้ง ขนาดพื้นที่ และหมายเลขโฉนด
3. ราคา และวิธีชำระเงิน ระบุราคาซื้อขายสุทธิเป็นทั้งตัวเลข และตัวอักษร พร้อมกำหนดงวดการชำระเงินที่ตกลงกันไว้อย่างชัดเจน
4. เงินมัดจำ ระบุจำนวนเงินมัดจำ หรือเงินจองที่วางไว้ในวันทำสัญญา เพื่อเป็นหลักประกันความน่าเชื่อถือ
5. ระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ กำหนดกรอบเวลา หรือวันที่ที่ทั้งสองฝ่ายต้องไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน
6. รายการทรัพย์สินแนบท้าย ระบุรายการของแถม เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือการปรับปรุงซ่อมแซมที่ผู้ขายตกลงจะมอบให้
7. คำรับรองของผู้จะขาย การระบุยืนยันว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายจริง ไม่ได้ติดจำนอง ถูกอายัด หรือมีข้อพิพาทใด ๆ
8. การโอนสิทธิ์ ข้อตกลงที่ระบุว่าผู้จะซื้อสามารถโอนสิทธิในสัญญานี้ให้บุคคลอื่นได้หรือไม่ และมีเงื่อนไขอย่างไร
9. บทลงโทษกรณีผิดสัญญา ข้อกำหนดที่ชัดเจนหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งละเมิดข้อตกลง
10. ลายเซ็นคู่สัญญา และพยาน การลงลายมือชื่อของผู้จะซื้อ ผู้จะขาย และพยานอย่างน้อยฝ่ายละ 1 คน เพื่อให้สัญญามีผลสมบูรณ์

เงินมัดจำควรวางเท่าไหร่?

          การวางเงินมัดจำไม่มีกฎหมายกำหนดตัวเลขตายตัว แต่มักจะอยู่ที่ประมาณ 1 - 5% ของราคาซื้อขายรวม หรือตามที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกัน ซึ่งยอดเงินนี้จะถูกนำไปหักลบออกจากราคาเต็มเมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ หากเป็นโครงการสร้างใหม่มักจะมีมาตรฐานกำหนดไว้ แต่หากเป็นทรัพย์สินมือสองก็สามารถเจรจาต่อรองกันได้อย่างยืดหยุ่นตามความพร้อมของแต่ละฝ่าย

สัญญาจะซื้อจะขาย vs สัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) ต่างกันอย่างไร?

ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย เกิดอะไรขึ้น?

          หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเกิดผิดสัญญา จะมีผลทางกฎหมายซึ่งขึ้นอยู่กับว่าใครเป็นฝ่ายผิด หากผู้จะซื้อเปลี่ยนใจ หรือหาเงินมาจ่ายไม่ได้ ผู้จะขายมีสิทธิ์ริบเงินมัดจำทั้งหมด ในทางกลับกัน หากผู้จะขายเปลี่ยนใจไม่ยอมขายตามตกลง ผู้จะซื้อสามารถเรียกร้องให้คืนเงินมัดจำทั้งหมดพร้อมเรียกร้องค่าเสียหาย หรือสามารถยื่นฟ้องร้องต่อศาลเพื่อบังคับให้เกิดการซื้อขายตามเงื่อนไขในสัญญาได้

เช็กก่อนเซ็น! 6 ข้อต้องตรวจให้รอบคอบมีอะไรบ้าง?

          ก่อนที่เราจะลงนามในสัญญาใด ๆ ก็ตาม รวมถึงสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน เราควรตรวจสอบให้แน่ใจ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจตามมาในภายหลัง ซึ่งเช็กลิสต์ 6 ข้อต้องตรวจให้รอบคอบช่วยป้องกันการเกิดปัญหาในอนาคตได้

1. อ่านสัญญาให้ละเอียดทุกบรรทัด ตรวจสอบความถูกต้องของการสะกดชื่อ ราคา ยอดเงินมัดจำ และวันที่ให้ละเอียดถี่ถ้วนก่อนเซ็นสัญญา
2. ตรวจโฉนด อ.ช.2 ตัวจริง ขอดูเอกสารสิทธิ์ฉบับจริงเสมอ เพื่อป้องกันมิจฉาชีพที่นำบ้านคนอื่นมาแอบอ้างขาย
3. เช็กชื่อในโฉนดให้ครบ ถ้ามีผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคน ต้องลงนามในสัญญาทุกคน - มิฉะนั้นสัญญาอาจเป็นโมฆะ
4. เพิ่มเงื่อนไขกรณี “กู้ไม่ผ่าน” ระบุให้ชัดเจนว่าได้เงินมัดจำคืน หรือไม่ ป้องกันความเสี่ยง เพื่อรับเงินคืนในกรณีที่สถาบันการเงินไม่อนุมัติ
5. ยืนยันวันโอนกรรมสิทธิ์ กำหนดเวลาให้สอดคล้องกับเวลาที่ต้องใช้ขอสินเชื่อ อย่ากำหนดเวลากระชั้นชิดเกินไป เพราะขั้นตอนการประเมินราคา และอนุมัติสินเชื่อต้องใช้เวลา
6. ทำสัญญา 2 ฉบับ โดยให้พยาน 2 ฝ่ายเก็บคนละฉบับ ไว้เทียบกันได้ และสัญญาควรมีข้อความตรงกันทุกประการ และเก็บรักษาไว้เป็นหลักฐานเพื่อความโปร่งใส

          การทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นการแสดงเจตจำนงว่าต้องการจะซื้อขายในอนาคต ซึ่งการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายอย่างถูกต้องเป็นการปกป้องสิทธิ์ และเงินมัดจำของเรา ช่วยเพิ่มความมั่นใจระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายก่อนที่จะก้าวไปสู่การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ อย่างไรก็ตามการมีบ้านเป็นของตัวเองอาจไม่ใช่เรื่องง่ายสำหรับทุกคน บางคนอาจติดปัญหาเรื่องเอกสารทางการเงินทำให้ยื่นขอสินเชื่อไม่ผ่าน

          สำหรับคนที่ยังไม่พร้อมกู้บ้านในวันนี้ JUZMATCH (จัซแมทช์) แพลตฟอร์มเช่าเพื่อซื้อ เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ช่วยให้เข้าใกล้การมีบ้านในฝันได้มากขึ้น โดยในรูปแบบเช่าเพื่อซื้อของ JUZMATCH (จัซแมทช์) จะมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายเช่นเดียวกัน ซึ่งนักลงทุนจะเป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโครงการในฐานะผู้ซื้อทรัพย์จริง ก่อนเปิดโอกาสให้ผู้เช่าเพื่อซื้อเข้ามาทำสัญญาและย้ายเข้าอยู่อาศัยได้ทันทีในฐานะผู้เช่า และชำระค่าเช่าเพื่อซื้อทุกเดือนตามสัญญา ค่าเช่าที่ผู้เช่าเพื่อซื้อจ่ายทุกเดือนสามารถสะสมเป็นส่วนลดค่าบ้านในวันที่ตัดสินใจซื้อจริง ในระหว่างสัญญาเช่าเพื่อซื้อกับจัซแมทช์ ยังเป็นช่วงเวลาที่เปิดโอกาสให้ผู้เช่าเพื่อซื้อมีเวลาวางแผนการเงิน สร้างประวัติการชำระเงินที่ดี และเตรียมความพร้อมสำหรับการขอสินเชื่อเพื่อเป็นเจ้าของบ้านในอนาคตได้อย่างมั่นคง

คำถามที่พบบ่อย

Q: สัญญาจะซื้อจะขายต้องร่างเองไหม หรือใช้แบบฟอร์มจากที่ไหนได้บ้าง?

A: เราสามารถร่างสัญญาขึ้นมาเองได้ หรือดาวน์โหลดแบบฟอร์มมาตรฐานที่น่าเชื่อถือจากอินเทอร์เน็ตมาปรับใช้ แต่สิ่งสำคัญที่สุดคือต้องระบุข้อมูล และเงื่อนไขการตกลงให้ครบถ้วน และครอบคลุมเพื่อให้สัญญามีผลผูกพันทางกฎหมายอย่างสมบูรณ์

Q: ถ้าวางเงินจองไปแล้ว แต่ยังไม่ได้เซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ผูกพันตามกฎหมายไหม?

A: หากวางเงินจองไปแล้ว แต่ยังไม่เซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ถือว่ามีผลผูกพันทางกฎหมายแล้ว เนื่องจากพฤติกรรมการวางเงินจองถือเป็นการแสดงเจตนาจะซื้อจะขายอย่างหนึ่ง แต่การไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร หากเกิดเหตุฉุกเฉินจะทำให้การหาหลักฐานไปฟ้องร้อง หรือเรียกร้องค่าเสียหายทำได้ยากและซับซ้อนกว่ามาก

Q: ถ้ากู้สินเชื่อไม่ผ่าน เงินมัดจำได้คืนไหม?

A: สิทธิ์ในการได้เงินมัดจำคืนจะขึ้นอยู่กับข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญา หากเรามีการระบุเงื่อนไขพิเศษไว้อย่างชัดเจนว่าหากกู้ไม่ผ่าน ผู้จะขายยินดีคืนเงินมัดจำเต็มจำนวน เราก็จะได้รับเงินคืน แต่หากไม่มีการระบุเงื่อนไขนี้ไว้ ผู้จะขายมีสิทธิ์ตามกฎหมายที่จะริบเงินมัดจำนั้นได้

Q: สัญญาจะซื้อจะขาย ต้องไปทำที่สำนักงานที่ดินไหม? ต้องมีพยานไหม?

A: สัญญาจะซื้อจะขายไม่จำเป็นต้องไปทำที่สำนักงานที่ดิน สามารถนัดหมายเซ็นสัญญาที่ไหนก็ได้ตามที่ทั้งสองฝ่ายสะดวก แต่การทำสัญญาควรมีพยานฝ่ายละ 1 คน ร่วมลงลายมือชื่อรับทราบด้วย เพื่อเป็นหลักฐานพยานบุคคลยืนยันความโปร่งใสในการทำนิติกรรม

Q: ยังไม่พร้อมขอสินเชื่อ แต่อยากจองบ้าน หรือคอนโดที่ถูกใจไว้ก่อน มีทางเลือกอื่นนอกจากเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายไหม?

A: หากยังไม่พร้อมขอสินเชื่อบ้านในวันนี้ การเช่าเพื่อซื้อกับ JUZMATCH (จัซแมทช์) ก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ช่วยให้เข้าอยู่ในบ้านที่ต้องการได้ก่อน โดยในรูปแบบเช่าเพื่อซื้อของ JUZMATCH (จัซแมทช์) จะมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายเช่นเดียวกับการซื้อบ้านทั่วไป แต่ผู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโครงการจะเป็นนักลงทุนในฐานะผู้ซื้อทรัพย์จริง ก่อนเปิดโอกาสให้ผู้เช่าเพื่อซื้อเข้ามาทำสัญญาและย้ายเข้าอยู่อาศัยได้ทันทีในฐานะผู้เช่า เมื่อผู้เช่าเพื่อซื้อมีความพร้อมด้านการเงินและต้องการยื่นกู้ก็สามารถกู้ซื้อบ้านหลังนั้นต่อกับธนาคาร โดยส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่จ่ายไประหว่างที่อยู่อาศัยจะถูกนำไปเป็นส่วนลดค่าบ้านวันที่ตัดสินใจซื้อจริงด้วยราคาบ้านที่ถูกล็อกไว้ตั้งแต่วันที่เริ่มทำสัญญา ทำให้ไม่ต้องกังวลเรื่องราคาที่อาจปรับสูงขึ้นในอนาคต