อัปเดตค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2569 พร้อมสูตรคำนวณและขั้นตอนโอนที่ดิน

Highlight

• ค่าโอนที่ดิน คืออะไร? ทำไมต้องเข้าใจก่อนซื้อ - ขาย
• อัปเดตค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2569 และมาตรการลดค่าธรรมเนียม
• ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน 2569 มีอะไรบ้าง?
• วิธีคำนวณค่าโอนที่ดิน 2569 พร้อมตัวอย่าง (สูตรพื้นฐาน)
• เอกสารที่ต้องเตรียมในการโอนที่ดิน 2569 มีอะไรบ้าง?
• 7 ขั้นตอนการโอนที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน ทำยังไง?

          การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดมิเนียม หรือที่ดินเปล่า นอกจากการเตรียมเอกสารสำคัญให้พร้อม และการเตรียมเงินสำหรับค่าตัวบ้านแล้ว สิ่งหนึ่งที่ไม่อาจมองข้ามได้เลยคือ “ค่าโอนที่ดิน” ค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่ต้องเตรียมให้พร้อมในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน หากเราไม่มีการวางแผน หรือคำนวณค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเอาไว้ล่วงหน้า อาจทำให้เกิดปัญหาทางการเงิน หรือตกลงกันไม่ได้ระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขาย บทความนี้ JUZMATCH (จัซแมทช์) อยากชวนทุกคนไปทำความเข้าใจรายละเอียดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน พร้อมอัปเดตมาตรการรัฐปี 2569 ให้เราเตรียมตัวได้อย่างมั่นใจ

ค่าโอนที่ดิน คืออะไร? ทำไมต้องเข้าใจก่อนซื้อ - ขาย

          ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน คือ ค่าใช้จ่ายที่กรมที่ดินเรียกเก็บเมื่อมีการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในโฉนด การทำความเข้าใจค่าใช้จ่ายส่วนนี้ก่อนตัดสินใจซื้อขายจะช่วยให้เราสามารถวางแผนการเงินได้แม่นยำ และช่วยให้ตกลงเงื่อนไขระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขายได้ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบยอดเงินส่วนใดบ้าง ทำให้ขั้นตอนการโอนที่ดินราบรื่น และโปร่งใส

อัปเดตค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2569 และมาตรการลดค่าธรรมเนียม

          ปี 2569 รัฐบาลยังคงมีมาตรการช่วยเหลือประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ด้วยการปรับลดค่าธรรมเนียมโอนที่ดินและค่าจดจำนอง โดยค่าธรรมเนียมการโอนบ้านคิดเป็น 0.01% ของราคาประเมิน ส่วนค่าจดจำนองคิดเป็น 0.01% ของยอดเงินกู้ ซึ่งช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายไปได้มาก โดยมีรายละเอียดที่ต้องพิจารณาดังนี้

อัตราปกติ vs อัตราตามมาตรการรัฐ

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

เงื่อนไขการได้รับสิทธิ์ 0.01%

          การรับสิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเหลือ 0.01% ในปี 2569 มีเงื่อนไขว่าต้องเป็นการซื้อขายที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ หรือคอนโดมิเนียม ทั้งมือหนึ่ง และมือสอง โดยราคาซื้อขาย ราคาประเมินกรมที่ดิน และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และต้องดำเนินการโอนพร้อมจดจำนองในคราวเดียวกันเท่านั้น

ระยะเวลามาตรการ

          สำหรับมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยลดหย่อนค่าโอนที่ดิน และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% นี้ เริ่มมีผลบังคับใช้ตามกฎหมายไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ดังนั้นหากเรามีแผนที่จะซื้อบ้าน หรือคอนโดภายในปีนี้ การเร่งตัดสินใจ และเตรียมพร้อมเรื่องเอกสารให้ทันกำหนดเวลาดังกล่าว จะช่วยประหยัดเงินในกระเป๋าไปได้หลักหมื่นถึงหลักแสนบาทเลยทีเดียว

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน 2569 มีอะไรบ้าง?

          เมื่อถึงวันนัดหมาย ณ สำนักงานที่ดิน ค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระนั้นไม่ได้มีเพียงแค่ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเพียงอย่างเดียว แต่ยังประกอบไปด้วยภาษี และค่าใช้จ่ายย่อยอื่น ๆ รวมอยู่ด้วย ดังนี้

ค่าใช้จ่ายปลีกย่อย

          ค่าใช้จ่ายปลีกย่อยสำหรับในวันที่ต้องไปชำระ ณ สำนักงานที่ดิน ได้แก่ 

• ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท 
• ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท 
• ค่าพยาน 20 บาท 

แม้จะเป็นยอดเงินที่ดูเล็กน้อย แต่ก็เป็นขั้นตอนทางกฎหมายที่ขาดไม่ได้ เพื่อให้เอกสาร และนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์มีความสมบูรณ์ถูกต้องตามระเบียบของกรมที่ดิน

ค่าธรรมเนียมการโอน

          ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเป็นค่าใช้จ่ายหลักในการเปลี่ยนชื่อกรรมสิทธิ์ โดยอัตราปกติจะคิดอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ หรือราคาซื้อขายจริง โดยจะเลือกใช้ราคาที่สูงกว่ามาเป็นฐานในการคำนวณ แต่หากอสังหาริมทรัพย์นั้นเข้าเกณฑ์มาตรการรัฐในปี 2569 อัตรานี้จะถูกปรับลดลงเหลือเพียง 0.01% ซึ่งช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายให้กับผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้

ค่าจดจำนอง (เฉพาะกรณีกู้ธนาคาร)

          สำหรับผู้ที่ขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพื่อมาซื้ออสังหาริมทรัพย์จะมีค่าจดจำนองด้วย โดยปกติกรมที่ดินจะคิดค่าธรรมเนียมส่วนนี้อยู่ที่ 1% ของวงเงินกู้ที่นำมาจดจำนอง แต่สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท แต่หากเข้าเงื่อนไขมาตรการลดหย่อนของรัฐบาลในปี 2569 ค่าจดจำนองจะลดเหลือเพียง 0.01% ของวงเงินกู้เท่านั้น

ค่าอากรแสตมป์

          ค่าอากรแสตมป์คิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขาย โดยยึดตามราคาที่สูงกว่าเป็นหลัก ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะจัดเก็บในกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์มาแล้วเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขายมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี หากเข้าเงื่อนไขนี้ ผู้ขายจะเสียแค่ค่าอากรแสตมป์ และได้รับการยกเว้นไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

          ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือภาษีทางอ้อมประเภทหนึ่งที่จัดเก็บจากรายรับก่อนหักรายจ่ายของธุรกิจเฉพาะบางประเภท จะถูกคิดในอัตรา 3.3% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขาย โดยยึดราคาที่สูงกว่า ซึ่งจะต้องจ่ายในกรณีที่ผู้ขายเป็นนิติบุคคล หรือเป็นบุคคลธรรมดาที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 5 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี เพราะจะถูกมองว่าเป็นการขายเพื่อเก็งกำไร ทั้งนี้หากเราจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5%

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย)

          ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย เป็นหน้าที่ของผู้ขายที่ต้องรับผิดชอบ คำนวณง่าย ๆ คือนำราคาประเมินทุนทรัพย์มาหักลบด้วยค่าใช้จ่ายตามอัตราเหมาจ่าย ซึ่งแปรผันตามจำนวนปีที่ถือครอง ยิ่งถือครองนานเปอร์เซ็นต์การหักค่าใช้จ่ายจะยิ่งน้อยลง จากนั้นนำยอดสุทธิมาคำนวณตามอัตราภาษีแบบขั้นบันได ค่าโอนที่ดินในส่วนนี้ของแต่ละคนจึงไม่เท่ากัน เพราะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของผู้ขาย

วิธีคำนวณค่าโอนที่ดิน 2569 พร้อมตัวอย่าง (สูตรพื้นฐาน)

สูตรการคำนวณค่าธรรมเนียมโอน

ราคาประเมิน หรือราคาซื้อขาย (เลือกที่สูงกว่า) × อัตราค่าธรรมเนียม (2% หรือ 0.01%)

สูตรการคำนวณค่าจดจำนอง

วงเงินกู้ × อัตราจดจำนอง (1% หรือ 0.01%)

สูตรการคำนวณค่าอากรแสตมป์

ราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (เลือกที่สูงกว่า) × 0.5%

สูตรการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ

ราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (เลือกที่สูงกว่า) × 3.3%

ตัวอย่างการคำนวณ

          เราตกลงซื้อบ้านมือสองในราคา 5,500,000 บาท กู้ธนาคาร 5,500,000 บาทเต็มจำนวน ราคาประเมินจากกรมที่ดินอยู่ที่ 5,000,000 บาท ผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี (ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) และบ้านหลังนี้เข้าเกณฑ์มาตรการรัฐ 2569

• ค่าธรรมเนียมโอน (0.01%) คำนวณจากราคาซื้อขาย 5,500,000 × 0.01% = 550 บาท (จากปกติ 110,000 บาท)
• ค่าจดจำนอง (0.01%) คำนวณจากวงเงินกู้ 5,500,000 × 0.01% = 550 บาท (จากปกติ 55,000 บาท)
• ค่าอากรแสตมป์ (0.5%) คำนวณจากราคาซื้อขาย 5,500,000 × 0.5% = 27,500 บาท
• ค่าใช้จ่ายปลีกย่อย: คำขอ + อากรคู่ฉบับ + พยาน = 30 บาท

สรุปค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินปี 2569 รวมค่าใช้จ่ายเบื้องต้น (ไม่รวมภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย) = 28,630 บาท

เอกสารที่ต้องเตรียมในการโอนที่ดิน 2569 มีอะไรบ้าง?

          การทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ต้องมีความรอบคอบ การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนจะช่วยให้เราไม่ต้องเสียเวลาเดินทางไปมาหลายรอบ ซึ่งเอกสารจะแตกต่างกันไปตามสถานภาพของผู้ซื้อ และผู้ขาย

บุคคลธรรมดา

• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• บัตรประจำตัวประชาชน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
• ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
• หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ หรือนามสกุล (ถ้ามี) พร้อมสำเนารับรองถูกต้อง

กรณีสมรส

• เอกสารของบุคคลธรรมดาตามด้านบน
• ทะเบียนสมรส หรือใบสำคัญการหย่า พร้อมสำเนา
• หนังสือยินยอมจากคู่สมรส
• สำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของคู่สมรส

กรณีนิติบุคคล

• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• หนังสือรับรองนิติบุคคล (คัดไว้ไม่เกิน 1 เดือน)
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (บอจ.5) (คัดไว้ไม่เกิน 1 เดือน)
• รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ที่ระบุมีมติให้ทำการซื้อขาย และระบุผู้มีอำนาจลงนาม
• สำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
• หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

กรณีมอบอำนาจ

• หนังสือมอบอำนาจ (ท.ด.21) กรอกรายละเอียดครบถ้วน
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ พร้อมรับรองสำเนาถูกต้อง
• สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ พร้อมรับรองสำเนาถูกต้อง
• อากรแสตมป์สำหรับติดหนังสือมอบอำนาจตามที่กฎหมายกำหนด

7 ขั้นตอนการโอนที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน ทำยังไง?

          เมื่อเตรียมเอกสารทุกอย่างพร้อมแล้ว เงินก็พร้อม ก็ถึงเวลาดำเนินการจริง ซึ่งมีด้วยกัน 7 ขั้นตอน ดังนี้

1. ยื่นคำขอ พร้อมแนบเอกสารกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์
2. ตรวจสอบเอกสาร และรับบัตรคิว
3. ผู้โอน - ผู้รับโอนลงนามในเอกสาร ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน
4. เจ้าหน้าที่ประเมินราคา คำนวณยอดค่าใช้จ่าย ออกใบแจ้งยอด
5. ชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน รับใบเสร็จมีทั้งหมด 2 สี สีฟ้า และสีเหล
6. ส่งใบเสร็จสีเหลืองคืนเจ้าหน้าที่ สีฟ้าเป็นของผู้ซื้อ - ผู้ขายเก็บไว้
7. รับโฉนดที่สลักหลังเรียบร้อย + สัญญาซื้อขาย (ทด.13) ถือเป็นการโอนสมบูรณ์

          การทำความเข้าใจเรื่องค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ภาษี รวมถึงขั้นตอนต่าง ๆ อย่างละเอียด จะช่วยให้เราวางแผนการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ ไม่ต้องเผชิญกับงบบานปลายในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการใช้สิทธิประโยชน์จากมาตรการลดค่าโอนที่ดินในปี 2569 ที่ช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้มากขึ้น

          สำหรับใครที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ยังติดอุปสรรคเรื่องการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเอกสารรายได้ไม่ชัดเจน หรือกังวลเรื่องการเตรียมค่าทำสัญญา JUZMATCH (จัซแมทช์) แพลตฟอร์มเช่าเพื่อซื้อ ที่คุณสามารถย้ายเข้าอยู่ได้ทันทีหลังทำสัญญาในฐานะผู้เช่า เมื่อมีความพร้อมในการยื่นขอสินเชื่อ ค่าเช่ารายเดือนที่จ่ายไปยังถูกสะสมไว้เป็นส่วนลดค่าบ้านในวันที่ตัดสินใจซื้อจริงอสังหาริมทรัพย์จริงอีกด้วย ช่วยทลายทุกอุปสรรคในการซื้อบ้าน เป็นทางเลือกที่เพิ่มสภาพคล่อง และสร้างความมั่นคงให้กับการเริ่มต้นชีวิตในบ้านหลังใหม่ได้

คำถามที่พบบ่อย

Q: มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน 0.01% ครอบคลุม "ที่ดินเปล่า" หรือไม่?

A: ไม่ครอบคลุม มาตรการลดค่าโอนที่ดิน และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเท่านั้น เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม หากเป็นการซื้อขายที่ดินเปล่าจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในอัตราปกติคือ 2%

Q: ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนที่ดิน ผู้ซื้อหรือผู้ขาย?

A: ในทางกฎหมายไม่ได้กำหนดว่าฝ่ายใดต้องเป็นผู้จ่ายค่าโอนที่ดิน ขึ้นอยู่กับการตกลงกันล่วงหน้าในสัญญาซื้อขาย โดยทั่วไปค่าธรรมเนียมโอนมักจะตกลงแบ่งจ่ายกันคนละครึ่ง ส่วนค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย มักจะเป็นหน้าที่ของผู้ขาย และค่าจดจำนองจะเป็นความรับผิดชอบของผู้ซื้อ

Q: ราคาที่ใช้คำนวณค่าโอน ใช้ราคาประเมิน หรือราคาขาย?

A: กรมที่ดินจะนำราคาประเมินทุนทรัพย์จากกรมธนารักษ์ มาเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายจริงที่เราแจ้งไว้ จากนั้นจะเลือกใช้ราคาที่สูงกว่ามาเป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ค่าอากรแสตมป์ และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะเสมอเพื่อให้การจัดเก็บรายได้เข้ารัฐถูกต้องตามระเบียบ

Q: โอนที่ดินให้ลูก หรือญาติ เสียค่าธรรมเนียมเท่าไร ต่างจากการซื้อ - ขายอย่างไร?

A: การโอนให้สายเลือดโดยตรงจะได้รับสิทธิพิเศษ ดังนี้ 

• พ่อแม่โอนให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย ถือเป็นการให้โดยเสน่หา จะเสียค่าโอนที่ดินเพียง 0.5% และค่าอากรแสตมป์ 0.5% (ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้หากไม่เกิน 20 ล้านบาท) 
• โอนให้ญาติพี่น้องที่ไม่ได้สืบสันดานโดยตรง จะต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนในอัตราปกติ 2% รวมถึงภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามกฎหมายกำหนด

Q: อยากซื้อบ้านปี 2569 ให้ทันมาตรการ 0.01% แต่ยังกู้ไม่ผ่าน ทำอย่างไรดี?

A: หากกู้ธนาคารไม่ผ่านแต่ยังไม่อยากพลาดโอกาสมีบ้าน เราสามารถเลือกใช้บริการแพลตฟอร์ม JUZMATCH (จัซแมทช์) โมเดลเช่าเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่ช่วยให้เข้าอยู่อาศัยได้ก่อนโดยไม่ต้องกู้ธนาคารทันที ระหว่างนี้ยังสามารถสร้างประวัติทางการเงินเตรียมความพร้อมสำหรับการขอสินเชื่อ โอนที่ดินและรับกรรมสิทธิ์ในอนาคตได้อย่างมั่นคง

          การโอนกรรมสิทธิ์สำหรับโมเดลเช่าเพื่อซื้อกับ JUZMATCH (จัซแมทช์) จะแบ่งเป็น 2 รอบ ได้แก่ รอบแรก นักลงทุนจะเป็นผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยผู้เช่าเพื่อซื้อและบริษัทจะร่วมรับผิดชอบค่าโอนคนละครึ่ง และรอบที่สอง เมื่อผู้เช่าเพื่อซื้อพร้อมยื่นกู้และโอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อตนเอง ผู้เช่าเพื่อซื้อจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนทั้งหมด และก้าวสู่การเป็นเจ้าของบ้านอย่างเต็มตัว