อัตราดอกเบี้ยนโยบายคืออะไร คนผ่อนบ้านต้องเตรียมตัวอย่างไร?

Highlight

• ดอกเบี้ยนโยบาย คืออะไร? ใครเป็นคนกำหนด?
• ทำไมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ต้องปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบาย?
• ดอกเบี้ยนโยบายส่งผลอย่างไรกับดอกเบี้ยบ้าน?
• ดอกเบี้ยนโยบายในปัจจุบัน vs ผลกระทบที่ผู้กู้บ้านได้รับมีอะไรบ้าง?
• เรื่องต้องรู้ รับมือดอกเบี้ยบ้านในช่วงที่ดอกเบี้ยนโยบายปรับตัว มีอะไรบ้าง?

          การปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยส่งผลกระทบต่อหลาย ๆ ภาคส่วนในระบบเศรษฐกิจ ไม่ว่าจะเป็นภาคธุรกิจ การลงทุน การนำเข้า - ส่งออก และที่สำคัญที่สุดคือ ส่งผลกระทบต่อการขอสินเชื่อบ้าน เมื่อมีการประกาศปรับดอกเบี้ยนโยบาย สถาบันการเงิน และธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ จะต้องปรับตัวตาม ซึ่งหมายความว่าภาระหนี้สิน ค่างวด หรือระยะเวลาในการผ่อนชำระของบ้านจะเปลี่ยนแปลงตามไปด้วย การทำความเข้าใจว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายเปลี่ยนส่งผลต่อการขอสินเชื่อบ้านไหม จึงเป็นเรื่องสำคัญสำหรับผู้ที่กำลังผ่อนที่อยู่อาศัย หรือผู้ที่กำลังวางแผนจะยื่นขอสินเชื่อในอนาคต เพื่อให้สามารถวางแผนรับมือบริหารจัดการความเสี่ยงทางการเงิน และหาทางเลือกที่เหมาะสม

ดอกเบี้ยนโยบาย คืออะไร? ใครเป็นคนกำหนด?

          ดอกเบี้ยนโยบาย คืออัตราดอกเบี้ยหลักที่ธนาคารกลางจ่ายให้กับธนาคารพาณิชย์ที่นำเงินมาฝาก หรือเป็นอัตราดอกเบี้ยที่เรียกเก็บเมื่อธนาคารพาณิชย์มากู้ยืมเงิน ซึ่งเป็นตัวกำหนดทิศทางอัตราดอกเบี้ยทั้งหมดในประเทศ ผู้ที่มีหน้าที่กำหนดคือ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ภายใต้ธนาคารแห่งประเทศไทย

ทำไมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ต้องปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบาย?

• ควบคุมอัตราเงินเฟ้อ
• กระตุ้นเศรษฐกิจเพื่อให้คนกู้เงินไปลงทุน และใช้จ่ายมากขึ้น
• รักษาเสถียรภาพค่าเงิน ซึ่งส่งผลต่อการอ่อนค่าหรือแข็งค่าของเงินบาท

ดอกเบี้ยนโยบายส่งผลอย่างไรกับดอกเบี้ยบ้าน?

          การปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายส่งผลกระทบแบบลูกโซ่จนส่งผลกระทบถึงผู้กู้ยืม เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ต้นทุนการกู้ยืมเงินของธนาคารพาณิชย์จะสูงขึ้น ทำให้ธนาคารต้องปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านตามไปด้วย ส่งผลให้ผู้กู้ต้องจ่ายค่างวดแพงขึ้น หรือหากจ่ายเท่าเดิม เงินจะไปตัดเงินต้นน้อยลง ในทางกลับกันหากอัตราดอกเบี้ยลดลง อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านก็จะปรับลดลง ช่วยให้ภาระการผ่อนชำระของเราเบาลงด้วย

ดอกเบี้ยบ้าน 2 ประเภท ที่ได้รับผลกระทบต่างกันอย่างไร?

          อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแบ่งเป็นแบบคงที่ (Fixed Rate) และแบบลอยตัว (Floating Rate) หากเราใช้อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ในช่วง 1 - 3 ปีแรก จะยังไม่ส่งผลกระทบต่อเราในทันที แต่หากเราใช้อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งขึ้นอยู่กับต้นทุนของธนาคาร เมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นหรือลง อัตราดอกเบี้ยบ้านของเราจะถูกปรับตามทันที ทำให้ค่างวดที่ถูกนำไปหักเงินต้นเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว

ดอกเบี้ยนโยบายในปัจจุบัน vs ผลกระทบที่ผู้กู้บ้านได้รับมีอะไรบ้าง?

          ด้วยสถานการณ์ของอัตราดอกเบี้ยนโยบายในปัจจุบันสะท้อนถึงสภาวะเศรษฐกิจในภาพรวม หากอัตราดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น ผู้กู้บ้านจะได้รับผลกระทบโดยตรงจากภาระอัตราดอกเบี้ยที่เยอะขึ้น ทำให้หลายคนประสบปัญหาผ่อนไม่ไหว หรือต้องขยายเวลาเป็นหนี้นานขึ้น แต่หากอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับที่ทรงตัว หรือปรับลดลง จะถือเป็นโอกาสทองของผู้กู้ที่จะสามารถตัดเงินต้นได้มากขึ้น ทำให้ระยะเวลาในการปลดหนี้บ้านเร็วขึ้นกว่าเดิม

ตัวอย่างคำนวณผลกระทบเมื่อดอกเบี้ยนโยบายลดลง

          สมมติว่าเรามีวงเงินกู้บ้าน 3,000,000 บาท ผ่อนเดือนละ 15,000 บาท หากดอกเบี้ยนโยบายลดลง ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยบ้านลดลงจาก 6% เป็น 5% ต่อปี ในเดือนนั้นเราจะเสียอัตราดอกเบี้ยลดลงประมาณ 2,500 บาท เงินจำนวนนี้จะถูกนำไปทบตัดเงินต้นเพิ่มขึ้น ทำให้จากเดิมที่ต้องผ่อนนาน 30 ปี อาจเหลือเพียง 25 ปี เมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับลดลงแม้เพียงเล็กน้อย จะช่วยลดภาระหนี้ระยะยาวได้

เรื่องต้องรู้ รับมือดอกเบี้ยบ้านในช่วงที่ดอกเบี้ยนโยบายปรับตัว มีอะไรบ้าง?

          เมื่อเข้าใจแล้วว่าดอกเบี้ยนโยบาย คืออะไร และมีผลกระทบอย่างไร สิ่งสำคัญคือการเตรียมความพร้อม และการบริหารจัดการสินเชื่อเพื่อลดความเสี่ยงในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยมีความผันผวน

ตรวจสอบสินเชื่อของคุณคิดดอกเบี้ยแบบไหน?

          ขั้นตอนแรกคือ การนำสัญญาเงินกู้มาตรวจสอบอย่างละเอียดว่า อัตราดอกเบี้ยที่เรากำลังผ่อนชำระอยู่เป็นแบบคงที่ (Fixed Rate) หรือแบบลอยตัว (Floating Rate) หากเป็นแบบคงที่ เราจะยังปลอดภัยจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยนโยบายในช่วงเวลานั้น แต่หากเป็นแบบลอยตัว เราต้องเตรียมตัวรับหากอัตราดอกปรับขึ้น โดยอาจต้องเตรียมเงินสำรองไว้สำหรับการผ่อนชำระเพิ่มเติม

รู้จักดอกเบี้ยอ้างอิง MRR, MLR และ MOR ในสัญญากู้ของคุณ

          ในสัญญาเงินกู้แบบลอยตัว มักจะอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ย 3 ประเภท ได้แก่

• MRR สำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดี ซึ่งมักใช้กับสินเชื่อบ้าน
• MLR สำหรับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีแบบมีระยะเวลา
• MOR สำหรับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทเบิกเกินบัญชี

          การเข้าใจความแตกต่างนี้จะช่วยให้เราตรวจสอบได้ว่าธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยถูกต้องตามเงื่อนไข หรือไม่

พิจารณารีไฟแนนซ์ถ้าผ่อนบ้านเกิน 3 ปี

          หากเราผ่อนบ้านมาจนครบกำหนด 3 ปี หรือพ้นช่วงโปรโมชันอัตราดอกเบี้ยคงที่แล้ว อัตราดอกเบี้ยบ้านมักจะปรับตัวลอยตัวสูงขึ้นตามสถานการณ์ การรีไฟแนนซ์ (Refinance) ไปยังสถาบันการเงินแห่งใหม่ที่เสนออัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า หรือการรีเทนชัน (Retention) กับที่เดิม เพื่อปรับลดอัตราดอกเบี้ยถือเป็นกลยุทธ์สำคัญที่จะช่วยลดภาระค่างวดในแต่ละเดือน และช่วยให้เราประหยัดเงินค่าอัตราดอกเบี้ยได้

เลือกใช้สินเชื่อให้ตรงกับวัตถุประสงค์

          การบริหารต้นทุนทางการเงินต้องเริ่มจากการเลือกผลิตภัณฑ์ที่ถูกต้อง หากต้องการซ่อมแซมต่อเติมบ้าน ควรเลือกสินเชื่อที่ใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันแทนการใช้สินเชื่อบุคคลที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า การเลือกใช้สินเชื่อผิดประเภท จะยิ่งทำให้เราต้องแบกรับภาระอัตราดอกเบี้ยที่แพงเกินความจำเป็น และอาจก่อให้เกิดปัญหาหนี้เสียได้

รักษาประวัติเครดิตให้ดีเสมอ ทั้งช่วงขาขึ้น และขาลง

          ไม่ว่าอัตราดอกเบี้ยจะผันผวนไปในทิศทางใด สิ่งที่เราต้องให้ความสำคัญคือการรักษาประวัติการชำระหนี้ จ่ายค่างวดให้ตรงเวลา และครบถ้วน เพราะประวัติเครดิตบูโรที่ดีคือ ใบเบิกทางสำคัญ หากในอนาคตเราต้องการเจรจาขอลดอัตราดอกเบี้ย หรือต้องการรีไฟแนนซ์ ธนาคารจะนำประวัติส่วนนี้มาเป็นเกณฑ์หลักในการพิจารณาอนุมัติเงื่อนไขที่ดีที่สุดให้กับเรา

คำแนะนำสำหรับคนอยากซื้อบ้านในช่วงดอกเบี้ยปัจจุบัน

          หากเรากำลังวางแผนจะซื้อบ้านแต่กังวลกับสถานการณ์ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย การวางแผนทางการเงินอย่างรัดกุมคือทางออกที่ดี เราควรประเมินกำลังการผ่อนชำระของตนเองโดยเผื่อเหลือเผื่อขาดไว้ หากต้องเผชิญกับดอกเบี้ยนโยบายที่ผันผวน อย่างอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และหากเรามีเงินสดสำหรับการวางเงินดาวน์ ควรเลี่ยงการกู้เต็มจำนวน เพื่อช่วยลดยอดจัดสินเชื่อ และลดภาระดอกเบี้ยลงได้ นอกจากนี้หากสภาวะเศรษฐกิจทำให้การกู้แบงก์เป็นเรื่องยาก การมองหาทางเลือกอื่นที่ยืดหยุ่นกว่าจะช่วยให้เรามีบ้านได้ตามเป้าหมาย

          อัตราดอกเบี้ยนโยบาย เป็นกลไกสำคัญที่ชี้วัดต้นทุนทางการเงินของประเทศ และดอกเบี้ยนโยบายคือตัวแปรหลักที่ทำให้สถาบันการเงินต้องปรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านตาม การทำความเข้าใจและติดตามทิศทางของดอกเบี้ยนโยบายอย่างใกล้ชิดจะช่วยให้เราสามารถประเมินสถานการณ์ ตัดสินใจรีไฟแนนซ์ได้ถูกจังหวะ และบริหารจัดการหนี้สินได้อย่างมีประสิทธิภาพ

          อย่างไรก็ตาม แม้ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะอยู่ในช่วงทรงตัว แต่ธนาคารพาณิชย์ยังคงพิจารณาสินเชื่อด้วยเงื่อนไขที่เข้มงวด ทำให้หลายคนยื่นกู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน JUZMATCH (จัซแมทช์) ในฐานะผู้นำเบอร์ 1 ของตลาดเช่าเพื่อซื้อในประเทศไทย จึงเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ผู้ที่ติดข้อจำกัดเรื่องสินเชื่อ ด้วยโมเดลเช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-Own) ที่ให้คุณล็อกราคาบ้านตั้งแต่วันแรก ย้ายเข้าอยู่ได้ทันทีในฐานะผู้เช่าเพื่อซื้อ โดยส่วนหนึ่งของค่าเช่ารายเดือนจะถูกสะสมเป็นส่วนลดค่าบ้านในวันที่ตัดสินใจซื้อจริง พร้อมทีมผู้เชี่ยวชาญ Homeownership Advisory ที่จะช่วยวางแผนการเงินและปรับปรุงเครดิตให้คุณ จนพร้อมยื่นกู้ผ่านในวันที่ดอกเบี้ยอยู่ในจังหวะที่เหมาะสมที่สุด

คำถามที่พบบ่อย

Q: อัตราดอกเบี้ยนโยบายปัจจุบันอยู่ที่เท่าไหร่ ส่งผลกับคนผ่อนบ้านยังไง?

A: อัตราดอกเบี้ยนโยบายจะถูกประกาศโดย กนง.เป็นระยะตามสภาวะเศรษฐกิจ หากประกาศปรับขึ้น จะส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง เช่น MRR ตามไปด้วย ทำให้ผู้ที่ผ่อนบ้านด้วยอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวต้องรับภาระหนักขึ้น เพราะเงินที่ส่งไปในแต่ละงวดจะถูกนำไปตัดอัตราดอกเบี้ยมากกว่าการตัดเงินต้น ซึ่งอัตราดอกเบี้ยนโยบายปัจจุบันอยู่ที่ 1% โดยเป็นการคงไว้ที่ระดับเดิมหลังจากที่ กนง. ปรับลด 0.25% (จาก 1.25% เป็น 1.00%) เมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2569 (ข้อมูล ณ วันที่ 29 เมษายน 2569)
ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย

Q: ดอกเบี้ยนโยบายลดลงแล้ว ทำไมดอกเบี้ยบ้านที่ผ่อนอยู่บางคนยังเท่าเดิม?

A: สาเหตุหลักมาจากการที่สัญญาเงินกู้ของเราอาจอยู่ในช่วงโปรโมชันอัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) เช่น 1 - 3 ปีแรก ซึ่งอัตราดอกเบี้ยจะถูกล็อกไว้ตามสัญญา ไม่ปรับขึ้น หรือลง ในบางกรณีธนาคารพาณิชย์อาจต้องใช้เวลาประเมินต้นทุน และสภาพคล่องของตนเองก่อนที่จะประกาศปรับลดอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงตามธนาคารกลาง

Q: ถ้ารู้ว่าดอกเบี้ยนโยบายกำลังจะลดลงต่อ ควรชะลอการซื้อบ้านหรือไม่?

A: ไม่จำเป็นต้องชะลอการซื้อเสมอไป หากเราพบบ้านทำเลดีในราคาที่ถูกใจ การซื้อไว้ก่อนอาจคุ้มค่ากว่าการรอ เพราะเราสามารถเลือกขอสินเชื่อแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเพื่อรับประโยชน์เมื่ออัตราดอกเบี้ยนโยบายปรับลดลงในอนาคตได้ อีกทั้งราคาอสังหาริมทรัพย์มักจะปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัว

Q: ในช่วงดอกเบี้ยขาลง ควรเลือกสินเชื่อดอกเบี้ยลอยตัว หรือคงที่ดีกว่ากัน?

A: ในช่วงที่แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยกำลังอยู่ในช่วงขาลง การเลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Rate) จะได้เปรียบมากกว่า เพราะเมื่อธนาคารประกาศลดอัตราดอกเบี้ย ภาระการผ่อนชำระของเราก็จะลดลงตามไปด้วยทันที ในขณะที่การเลือกแบบคงที่จะทำให้เราเสียโอกาสในการรับประโยชน์จากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนี้

Q: ดอกเบี้ยบ้านขยับขึ้นจนผ่อนไม่ไหว มีทางเลือกอื่นนอกจากกู้ธนาคารไหม?

A: หากอัตราดอกเบี้ยนโยบายส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยบ้านพุ่งสูงจนกู้ธนาคารไม่ผ่าน หรือแบกรับภาระไม่ไหว JUZMATCH (จัซแมทช์) แพลตฟอร์มเช่าเพื่อซื้อเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่เราสามารถล็อกราคาบ้าน และย้ายเข้าอยู่ได้ทันทีหลังทำสัญญาในฐานะผู้เช่าเพื่อซื้อและค่าเช่ารายเดือนที่จ่ายไปบางส่วนยังถูกสะสมไว้เป็นส่วนลดค่าบ้านในวันที่ตัดสินใจซื้อจริง