อสังหาริมทรัพย์ vs สังหาริมทรัพย์คืออะไร แตกต่างกันอย่างไร มือใหม่ต้องรู้ก่อนเริ่มลงทุน

Highlight

- อสังหาริมทรัพย์ คืออะไร
- ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คืออะไร
- อสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็นกี่ประเภทอะไรบ้าง
- อสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง
- ลักษณะเด่นของอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง
- สังหาริมทรัพย์ คืออะไร
- สังหาริมทรัพย์มีกี่ประเภท
- อสังหาริมทรัพย์กับสังหาริมทรัพย์ต่างกันอย่างไร
 

        ทรัพย์สินรอบ ๆ ตัวเรามีด้วยกันหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ที่ดิน หรือรถยนต์ ซึ่งทรัพย์สินเหล่านี้มีชื่อเรียกที่แตกต่างกัน ในทางกฎหมายทรัพย์สินถูกแบ่งออกเป็นสองประเภทหลัก ๆ ที่มีบทบาทสำคัญต่อการวางแผนการเงินและสิทธิในการครอบครอง คือ อสังหาริมทรัพย์ และ สังหาริมทรัพย์ ซึ่งทรัพย์สินทั้งสองแบบมีความแตกต่างกันในหลาย ๆ ด้าน

        สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสในการมีบ้านผ่านโซลูชันเช่าเพื่อซื้อ หรือต้องการลงทุนเพื่อให้เงินงอกเงย การเข้าใจถึงความแตกต่างว่าสังหาริมทรัพย์ คืออะไร หรือ อสังหาริมทรัพย์ คืออะไร จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างแม่นยำ ช่วยป้องกันข้อผิดพลาดทางกฎหมาย และสามารถบริหารจัดการสินทรัพย์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ


 

อสังหาริมทรัพย์ คืออะไร

        อสังหาริมทรัพย์ คือ ที่ดินและทรัพย์สินที่มีลักษณะยึดติดกับที่ดินอย่างถาวร ไม่สามารถเคลื่อนย้ายไปไหนได้ เช่น บ้าน อาคาร สิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ รวมถึงทรัพยากรที่เกิดขึ้นตามธรรมชาติในอาณาบริเวณที่ดินนั้น ๆ เช่น ไม้ยืนต้น แร่ธาตุ น้ำในบึง หรือหินกรวด นอกจากนี้ยังรวมถึงสิทธิที่เกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เช่น สิทธิครอบครอง หรือสิทธิการเช่าที่ได้รับการจดทะเบียนตามกฎหมาย

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คืออะไร

        ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นการดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย การจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัย การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม การปล่อยเช่าพื้นที่เพื่อพาณิชย์ หรือการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างกำไรจากส่วนต่างราคา หรือสร้างรายได้ต่อเนื่องในรูปแบบค่าเช่า
 

อสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็นกี่ประเภทอะไรบ้าง

        การแบ่งประเภทของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ จะพิจารณาจากวัตถุประสงค์ในการใช้งาน และประโยชน์ใช้สอยเป็นหลัก เพื่อให้ง่ายต่อการประเมินมูลค่าและการจัดเก็บภาษี โดยสามารถแบ่งออกเป็น 5 ประเภทหลัก ดังนี้

1. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตร

        อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการเกษตร เป็นที่ดินที่จัดสัดส่วนไว้เพื่อการทำเกษตรกรรมโดยเฉพาะ เช่น ที่นา ไร่ สวน หรือที่ดินสำหรับเลี้ยงสัตว์ ปศุสัตว์ และการประมง ส่วนใหญ่มักจะตั้งอยู่นอกเขตเมืองหรือพื้นที่ผังเมืองสีเขียว มีมูลค่าขึ้นอยู่กับความอุดมสมบูรณ์ของดิน แหล่งน้ำ และความสามารถในการให้ผลผลิตตามฤดูกาล เป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้จากการเก็บเกี่ยวผลผลิตหรือการให้เช่าพื้นที่ทำกิน

2. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย

        อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย คือ ทรัพย์สินประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม แฟลตและอพาร์ตเมนต์ ซึ่งสร้างขึ้นเพื่อใช้เป็นที่พักอาศัย อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีสภาพคล่องสูงกว่าประเภทอื่น เนื่องจากมีความต้องการสูง ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่เอง ปล่อยเช่าหรือการลงทุนผ่านระบบเช่าเพื่อซื้อ เพื่อสร้างโอกาสให้ผู้ที่ยังไม่พร้อมกู้ธนาคารสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ในอนาคต

3. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

         อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ คือ กลุ่มอาคารหรือพื้นที่ที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ เช่น อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า ตลาดสด ศูนย์ประชุม หรือตึกแถวริมถนน มูลค่าของทรัพย์สินประเภทนี้จะแปรผันตามทำเลที่ตั้ง หากตั้งอยู่ในย่านธุรกิจ (CBD) ที่มีประชากรหนาแน่น ค่าเช่าที่ก็จะสูงขึ้นและมีมูลค่าเติบโตอย่างรวดเร็ว

4. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม

        อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม คือ กลุ่มสิ่งปลูกสร้างขนาดใหญ่ที่ใช้ในกระบวนการผลิตและจัดเก็บสินค้า เช่น โรงงานอุตสาหกรรม โกดังเก็บของ หรือคลังสินค้าในนิคมอุตสาหกรรม การเลือกซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ต้องคำนึงถึงโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับ เช่น ระบบไฟฟ้าแรงสูง เส้นทางคมนาคมสำหรับรถบรรทุกขนาดใหญ่ และกฎหมายผังเมืองที่อนุญาตให้ดำเนินกิจการอุตสาหกรรมได้ โดยไม่กระทบต่อชุมชน

5. อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการพักผ่อน

         อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน เป็นทรัพย์สินที่เน้นการให้บริการด้านการท่องเที่ยวเป็นหลัก เช่น โรงแรม รีสอร์ต บ้านพักตากอากาศ หรือพูลวิลล่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้จึงมักตั้งอยู่ในแหล่งท่องเที่ยว ทำเลที่มีศักยภาพด้านการท่องเที่ยว เช่น ทะเล ภูเขา หรือใกล้ ๆ น้ำตก ซึ่งรายได้จะขึ้นอยู่กับฤดูกาลท่องเที่ยวและคุณภาพของการบริการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนจึงเป็นสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูง แต่ก็มีความผันผวนตามสภาวะเศรษฐกิจ และการท่องเที่ยวของประเทศ

อสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง

        อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีแค่บ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนพื้นที่ดินเท่านั้น แต่ยังรวมถึงสิ่งต่าง ๆ ที่อยู่บนที่ดินนั้นด้วย

        - ที่ดิน พื้นดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ตามโฉนด รวมถึงอาณาเขตเหนือดินและใต้ดิน
        - ไม้ยืนต้น ต้นไม้ที่มีอายุตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป ซึ่งรากฝังลึกและยึดติดกับดิน
        - สิ่งปลูกสร้างถาวร ตึก อาคาร บ้าน สะพาน หอคอย หรืออะไรก็ตามที่มีผู้นำมาสร้างติดกับที่ดินอย่างมั่นคง
        - ทรัพยากรธรรมชาติบนที่ดิน แร่ธาตุ กรวด ทราย ดิน หรือน้ำที่เกิดขึ้นเองตามธรรมชาติในพื้นที่นั้น
        - สิทธิในทรัพย์สิน สิทธิครอบครอง สิทธิการเช่าที่จดทะเบียน หรือสิทธิอาศัย

ลักษณะเด่นของอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง

        - เคลื่อนย้ายไม่ได้ เป็นลักษณะทางกายภาพที่สำคัญที่สุด คือ ต้องตั้งอยู่กับที่ดินตลอดไป
        - มูลค่าเพิ่มตามกาลเวลา โดยปกติราคาที่ดินมีแนวโน้มสูงขึ้นเรื่อย ๆ ตามความเจริญของพื้นที่
        - สภาพคล่องต่ำ การเปลี่ยนที่ดินไปเป็นเงินสดทำได้ช้า เนื่องจากขั้นตอนการขายและโอนกรรมสิทธิ์มีความซับซ้อนและใช้เวลานาน
        - อายุขัยยาวนาน สิ่งปลูกสร้างอาจมีอายุการใช้งานได้ถึง 50-100 ปี ขณะที่ดินมีอายุขัยไม่จำกัด
        - ใช้ค้ำประกันได้ เป็นสินทรัพย์ที่ธนาคารยอมรับในการนำมาค้ำประกันเพื่อขอสินเชื่อ

สังหาริมทรัพย์ คืออะไร

        สังหาริมทรัพย์ คือ ทรัพย์สินที่สามารถเคลื่อนย้ายจากที่หนึ่งไปยังอีกที่หนึ่งได้ โดยไม่เสียรูปทรงหรือได้รับความเสียหาย เช่น รถยนต์ โทรศัพท์มือถือ เครื่องประดับ เงินสด หรือแม้แต่สัตว์เลี้ยง ซึ่งผู้ที่เป็นเจ้าของจะมีสิทธิในทรัพย์สินเหล่านั้น เช่น ลิขสิทธิ์ หรือสิทธิบัตร ในทางกฎหมายสังหาริมทรัพย์ถูกนิยามไว้ว่าทรัพย์สินใดก็ตาม ที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์จะถูกจัดเป็นสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด
 

สังหาริมทรัพย์มีกี่ประเภท

ตามกฎหมายแล้วสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลัก ดังนี้

1. สังหาริมทรัพย์ทั่วไป

สังหาริมทรัพย์ทั่วไป คือ ทรัพย์ที่เราใช้ในชีวิตประจำวันทั่วไปและสามารถเคลื่อนย้ายได้ ไม่ว่าจะเป็นเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า เสื้อผ้า นาฬิกา หรือรถยนต์ การโอนกรรมสิทธิ์ทำได้ง่ายเพียงแค่การส่งมอบทรัพย์สินให้กัน หรือการจดทะเบียนโอน (ในกรณีรถยนต์) โดยทั่วไปมูลค่าของสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มักจะลดลงตามการใช้งานและมีค่าเสื่อมราคาทุก ๆ ปี

2. สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ

สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษเป็นทรัพย์ที่กฎหมายกำหนดให้ต้องมีการจดทะเบียนและทำนิติกรรมต่อหน้าเจ้าหน้าที่คล้ายกับอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมีมูลค่าสูงหรือมีความสำคัญต่อเศรษฐกิจ เช่น เครื่องบินหรือเฮลิคอปเตอร์ เครื่องจักรขนาดใหญ่ รวมถึงสัตว์พาหนะอย่างช้าง ม้า วัว ควาย ลา ล่อ การซื้อขายทรัพย์สินในกลุ่มนี้จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นจะถือเป็นโมฆะ

อสังหาริมทรัพย์กับสังหาริมทรัพย์ต่างกันอย่างไร

แม้ว่าทรัพย์สินทั้งสองอย่างจะเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่า แต่ในทางปฏิบัติและกฎหมายมีความแตกต่างกันในหลาย ๆ ด้าน ดังนี้

1. การเคลื่อนย้ายและลักษณะทางกายภาพ

        ความแตกต่างที่ชัดเจนที่สุด คือ อสังหาริมทรัพย์จะยึดติดอยู่กับที่ ไม่สามารถเคลื่อนที่ได้โดยไม่ทำลายสภาพเดิม ในขณะที่สังหาริมทรัพย์สามารถเคลื่อนย้ายไปมาได้สะดวกตามความต้องการของเจ้าของ ซึ่งความแตกต่างในข้อนี้ส่งผลต่อวิธีการดูแลรักษาและการใช้ประโยชน์จากพื้นที่ที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่

2. การโอนกรรมสิทธิ์และนิติกรรม

        การโอนกรรมสิทธิ์และนิติกรรมเป็นอีกหนึ่งความแตกต่างของทรัพย์สินทั้งสองประเภท การโอนอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงานที่กรมที่ดินเสมอ และมักจะมีค่าใช้จ่ายเช่น ค่าทำสัญญา ภาษี และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง

        ส่วนสังหาริมทรัพย์ทั่วไปสามารถตกลงซื้อขายและส่งมอบให้กันได้ทันที ยกเว้นกลุ่ม สังหาริมทรัพย์พิเศษที่ต้องมีการจดทะเบียนโอนสิทธิ์ตามกฎหมายเฉพาะ

3. ระยะเวลาในการครอบครองปรปักษ์

        ในทางกฎหมาย หากเราครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นโดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี โดยที่เจ้าของเดิมไม่เคยคัดค้านเราอาจได้สิทธิ์ความเป็นเจ้าของ โดยการครอบครองปรปักษ์ แต่สำหรับสังหาริมทรัพย์จะใช้ระยะเวลาครอบครองปรปักษ์เพียง 5 ปีเท่านั้น เนื่องจากทรัพย์สินเคลื่อนย้ายได้ติดตามเจ้าของได้ยากกว่า
ที่มา: กรมที่ดิน

4. สิทธิในตัวทรัพย์ (ทรัพยสิทธิ)

        อสังหาริมทรัพย์สามารถมีสิทธิซ้อนสิทธิได้หลากหลาย เช่น สิทธิการเก็บกิน การยอมให้ผู้อื่นหาผลประโยชน์จากที่ดินหรือสิทธิอาศัย ซึ่งเป็นนามธรรมและไม่มีในสังหาริมทรัพย์ทั่วไป นอกจากนี้เรายังสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ไปจำนองเพื่อเข้าถึงแหล่งเงินทุน ที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าการกู้ยืมประเภทอื่นได้ด้วย
ที่มา: สำนักงานกิจการยุติธรรม

        การเข้าใจอสังหาริมทรัพย์คืออะไรและสังหาริมทรัพย์คืออะไร รวมถึงความแตกต่างของทรัพย์ทั้งสองประเภทจะช่วยให้สามารถเลือกสินทรัพย์ที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัย และการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และคุ้มค่ามากที่สุด

        สำหรับใครที่อยากเริ่มต้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังไม่อยากเจอกับความยุ่งยากแบบเดิม ๆ และกำลังมองหาช่องทางในการลงทุนใหม่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ยืดหยุ่นมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนด้วยเครดิตสำหรับผู้ที่มีเครดิตแต่ไม่ได้ใช้ หรือการลงทุนด้วยเงินสดสำหรับผู้ที่มีทุน อยากหาช่องทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยที่คุณไม่จำเป็นต้องปวดหัวกับการบริหารจัดการทรัพย์ JUZMATCH (จัซแมทช์) แพลตฟอร์มเช่าเพื่อซื้อและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ช่วยที่ช่วยให้คุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น เรามีทีมงานมืออาชีพช่วยดูแลให้ตั้งแต่เริ่มต้นจนจบสัญญา ทำให้การลงทุนอสังหาฯ กลายเป็นเรื่องที่ง่าย เข้าถึงได้ และเหมาะกับทั้งมือใหม่และคนที่อยากต่อยอดพอร์ตในระยะยาว

คำถามที่พบบ่อย

Q: นักลงทุนมือใหม่ควรเริ่มลงทุนในทรัพย์ประเภทใด?

A: สำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่สนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การเริ่มต้นจาก อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย เช่น คอนโดมิเนียมหรือทาวน์โฮม เป็นตัวเลือกแรกที่น่าสนใจ เพราะเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความต้องการเช่าสูง แต่ก่อนลงทุนควรศึกษาทำเล กลุ่มเป้าหมาย และคำนวณผลตอบแทนอย่างรอบคอบ พร้อมประเมินความเสี่ยงให้รอบด้าน เพราะการลงทุนทุก ๆ อย่างมีความเสี่ยง เราควรศึกษาการลงทุนให้รอบคอบ

Q: ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าคุ้มค่าหรือไม่?

A: การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่ากับ JUZMATCH (จัซแมทช์) เป็นอีกหนึ่งรูปแบบในการลงทุนที่ทำให้เรามี Passive Income ในทุก ๆ เดือน โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในแหล่งชุมชน มีความต้องการเช่าสูง การซื้อเพื่อปล่อยเช่าถือเป็นหนึ่งในการลงทุนที่คุ้มค่า อย่างไรก็ตาม ควรคำนวณค่าบำรุงรักษาและภาษีที่ดินประกอบด้วยเพื่อให้เห็นผลกำไรสุทธิที่จะได้จริง

Q: ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงไหนดีที่สุด?

A: ช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ คือ ช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวหรือมีการอัดฉีดมาตรการจากภาครัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอน หรือช่วงที่โครงการมีการทำโปรโมชันลดราคา รวมถึงช่วงที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ จะช่วยให้เราประหยัดต้นทุนและมีโอกาสสร้างกำไรได้มากขึ้นเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัว

Q: อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเริ่มยังไง?

A: การเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควรเริ่มจากการสำรวจงบประมาณและเครดิตของตนเอง หากไม่มีแผนจะซื้อบ้านหรือใช้เครดิตใน 3 - 5 ปี สามารถพิจารณาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในรูปแบบการลงทุนด้วยเครดิตสำหรับผู้ที่มีเครดิตแต่ไม่ได้ใช้หรือการลงทุนด้วยเงินสด การเลือกใช้บริการ JUZMATCH (จัซแมทช์) แพลตฟอร์มเช่าเพื่อซื้อและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ช่วยให้เรามีสิทธิครอบครองทรัพย์ก่อนแล้วค่อยบริหารจัดการสิทธิ์ในภายหลัง นอกจากนี้ ควรศึกษาทำเลที่มีศักยภาพ เช่น ใกล้รถไฟฟ้า หรือแหล่งงาน เพื่อหาผู้เช่าได้ง่าย

Q: สังหาริมทรัพย์สามารถนำมาลงทุนได้หรือไม่

A: สังหาริมทรัพย์ก็สามารถนำมาลงทุนได้ เช่น การลงทุนในรถยนต์คลาสสิก นาฬิกาหรู หรือแบรนด์เนมที่มีจำนวนจำกัด ทรัพย์สินเหล่านี้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นได้ตามความต้องการของตลาด แต่ต้องมีความเชี่ยวชาญเฉพาะทางสูงมาก เพราะสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มักจะเสื่อมค่าลงตามกาลเวลา ต่างจากอสังหาริมทรัพย์ที่ที่ดินมักมีค่าเพิ่มขึ้นเสมอ