กู้ซื้อคอนโดมือสองยากกว่ามือหนึ่งไหม? แชร์ทุกขั้นตอนและวิธีทำให้กู้ผ่าน

 

Highlight

• กู้ซื้อคอนโดมือสองยากกว่ามือหนึ่งจริงไหม?

• ธนาคารใช้อะไรกำหนดวงเงินกู้คอนโดมือสอง?

• กู้ซื้อคอนโดมือสองได้วงเงินเท่าไหร่?

• ซื้อคอนโดมือสองมีขั้นตอนอย่างไร?

• ค่าใช้จ่ายแฝงที่ต้องเตรียมนอกจากส่วนต่างราคามีอะไรบ้าง?

• คอนโดเงินเหลือคืออะไร ทำไมถึงต้องระวัง?

 

       การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมสักห้องไม่ได้จำกัดอยู่แค่โครงการเปิดใหม่มือหนึ่งเท่านั้น เพราะคอนโดมือสองในทำเลศักยภาพใจกลางเมืองหรือใกล้รถไฟฟ้าถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจอย่างมากสำหรับผู้ที่ต้องการพื้นที่กว้างขวางในราคาที่คุ้มค่า อย่างไรก็ตาม หลายคนกังวลว่าการกู้ซื้อคอนโดมือสองจะมีความยุ่งยากและมีโอกาสโดนปฏิเสธสินเชื่อสูงกว่าคอนโดใหม่ 

 

       บทความนี้จะพาไปทำความเข้าใจว่าการกู้คอนโดมือสองยากกว่าจริงหรือไม่ พร้อมแชร์เทคนิคและขั้นตอนการซื้อคอนโดมือสองที่ถูกต้อง เพื่อให้คุณเตรียมตัวได้อย่างมั่นใจและยื่นกู้ผ่านฉลุยในปี 2569 นี้

 

กู้ซื้อคอนโดมือสองยากกว่ามือหนึ่งจริงไหม?

       ในความเป็นจริงการพิจารณากู้ซื้อคอนโดมือสองของสถาบันการเงินจะมีเงื่อนไขและรายละเอียดที่ซับซ้อนกว่าคอนโดมิเนียมสร้างใหม่เล็กน้อย แต่นั่นไม่ได้หมายความว่าจะกู้ไม่ผ่าน หากเข้าใจความแตกต่างหลัก ๆ ดังนี้

 

เรื่องที่คอนโดมือสองยากกว่าจริง

• ราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาซื้อขาย: คอนโดใหม่จะขายตามราคาตั้งของโครงการ ซึ่งธนาคารมักปล่อยกู้ได้ 90-100% แต่คอนโดมือสอง ธนาคารจะให้บริษัทประเมินเอกชนลงพื้นที่ไปสำรวจราคาตลาด สภาพห้อง และอายุอาคาร ซึ่งบ่อยครั้งราคาประเมินจากธนาคารจะต่ำกว่าราคาที่ตกลงซื้อขายกับเจ้าของเดิม

• วงเงินที่ได้จริงต่ำกว่า: สถาบันการเงินส่วนใหญ่มักอนุมัติวงเงินสินเชื่อคอนโดมือสองอยู่ที่ประมาณ 80-90% ของราคาประเมิน (หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่มูลค่าใดต่ำกว่า) ทำให้ผู้ซื้อต้องเตรียมเงินสดก้อนหนึ่งเพื่อจ่ายเป็นส่วนต่าง

• ไม่มีโปรผ่อนดาวน์กับโครงการ: คอนโดใหม่เปิดขายใบจองหรือพรีเซล คุณสามารถแบ่งชำระเงินดาวน์เป็นรายเดือนกับโครงการได้นาน 1-3 ปี แต่คอนโดมือสองคือการซื้อขายสำเร็จรูป ผู้ซื้อต้องมีเงินสดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ทันทีเมื่อทำสัญญา

   

เรื่องที่คอนโดมือสองได้เปรียบ

       แม้ว่าขั้นตอนการซื้อคอนโดมือสองอาจดูมีรายละเอียดมากกว่า แต่คอนโดมือสองก็มีจุดเด่นที่ชนะคอนโดใหม่หลายประการ เช่น ได้ทำเลศักยภาพสูงในย่านใจกลางเมือง (CBD) ที่ไม่มีที่ดินสร้างโครงการใหม่แล้ว ได้ขนาดห้องที่กว้างขวางกว่าในราคาต่อตารางเมตรที่ถูกกว่า และที่สำคัญคือผู้ซื้อจะได้เห็นสภาพห้องจริง วิวทิวทัศน์จริง สภาพแวดล้อม สังคมเพื่อนบ้าน รวมถึงระบบการบริหารจัดการของนิติบุคคลก่อนตัดสินใจจ่ายเงิน

 

ธนาคารใช้อะไรกำหนดวงเงินกู้คอนโดมือสอง?

       การที่ธนาคารจะอนุมัติวงเงินให้มากหรือน้อยสำหรับสินเชื่อกู้คอนโดมือสองนั้น ขึ้นอยู่กับการประเมินความเสี่ยงผ่าน 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่

• สภาพห้องและสภาพอาคาร

       ธนาคารจะพิจารณาอายุของอาคาร โครงสร้างความแข็งแรง การดูแลรักษาของนิติบุคคล และสภาพภายในห้อง หากห้องอยู่ในสภาพดี ไม่มีการชำรุดทรุดโทรมหนัก หรือได้รับการรีโนเวทอย่างสวยงาม ธนาคารจะให้ราคาประเมินสูงขึ้น

• ทำเลของคอนโด

       ทำเลคือปัจจัยสำคัญที่สุด อสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ย่านธุรกิจ แหล่งชุมชน หรือติดถนนใหญ่ จะได้รับราคาประเมินสูงเพราะมีสภาพคล่องในการปล่อยเช่าหรือขายทอดตลาดง่าย หากเกิดกรณีผู้กู้ไม่สามารถผ่อนชำระได้

• สถานะการเงินของผู้กู้

       นอกจากตัวทรัพย์สินแล้ว รายได้ ความมั่นคงในอาชีพ ประวัติเครดิตบูโร และอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของผู้กู้ยังคงเป็นเกณฑ์ตัดสินหลักในการอนุมัติวงเงินสินเชื่อ

 

กู้ซื้อคอนโดมือสองได้วงเงินเท่าไหร่?

       การคำนวณวงเงินกู้สำหรับคอนโดมือสองมีความแตกต่างจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ผู้ซื้อจำเป็นต้องคำนวณล่วงหน้าเพื่อเตรียมเงินสดสำรองให้พอดี

เพดานตามมาตรการ LTV (อัปเดตถึง 30 มิ.ย. 2570) 

       ตามหลักเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย หากเป็นการซื้อสัญญาแรกสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้สูงสุด 100% แต่สำหรับคอนโดมือสอง ธนาคารมักจะจำกัดวงเงินกู้จริงไว้ที่ประมาณ 80-90% ของราคาประเมินเป็นหลักเพื่อบริหารความเสี่ยง

ราคาประเมินคอนโดมือสองต่ำกว่าราคาขายอย่างไร

       สาเหตุที่การกู้คอนโดมือสองมักได้วงเงินไม่เต็ม 100% เกิดจากราคาประเมินอิงกับเกณฑ์ของกรมที่ดินและราคาซื้อขายเฉลี่ยย้อนหลังในโซนนั้น ซึ่งมักจะต่ำกว่าราคาที่ผู้ขายตั้งไว้ประมาณ 10-20%

ตัวอย่างคำนวณส่วนต่างที่ต้องเตรียมจริง

       ยกตัวอย่างว่าคุณได้ทำการตกลงซื้อคอนโดมือสองราคา 3.0 ล้านบาท แต่ธนาคารประเมินราคาห้องได้ที่ 2.7 ล้านบาท และอนุมัติวงเงินกู้ 85% ของราคาประเมิน เท่ากับคุณจะได้รับการอนุมัติเงินกู้เพียง 2,295,000 บาท ดังนั้น ผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินสดส่วนต่างเองถึง 705,000 บาท (3,000,000 - 2,295,000)

 

ซื้อคอนโดมือสองมีขั้นตอนอย่างไร?

       การทำความเข้าใจและเตรียมความพร้อมตามขั้นตอนการซื้อคอนโดมือสอง ตั้งแต่เริ่มต้นจะช่วยป้องกันปัญหาเอกสารไม่ครบหรือการสูญเงินมัดจำ ซึ่งขั้นตอนการซื้อคอนโดมือสองส่วนใหญ่ จะมีรายละเอียดในแต่ละขั้นตอนดังนี้

ขั้นที่ 1 ตรวจสอบเครดิตและประเมินความสามารถในการกู้

       สำหรับคนที่ต้องการกู้คอนโดมือสองให้ราบรื่น ควรเช็กประวัติเครดิตบูโรของตนเองก่อน ค้นหาภาระหนี้สินเดิม และคำนวณค่างวดที่รับไหว เพื่อประเมินวงเงินกู้เบื้องต้นก่อนไปส่องหาคอนโดที่คุณต้องการจะซื้อ

ขั้นที่ 2 เลือกคอนโดมือสองที่สนใจ

       นัดหมายเข้าดูห้องจริง สำรวจสภาพแวดล้อมรอบโครงการคอนโดที่คุณต้องการกู้ซื้อ เช่น รอยรั่วซึมในห้อง เสียงรบกวน ระบบความปลอดภัย พื้นที่ส่วนกลาง รวมถึงสอบถามค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายทุกปีและกฎระเบียบของคอนโด เช่น สามารถเลี้ยงสัตว์ได้ไหม, สามารถใช้พื้นที่ส่วนกลางได้ตั้งแต่กี่โมง หรือมีกฏระเบียบอะไรที่เราจำเป็นต้องทราบบ้าง

 

 

ขั้นที่ 3 ขอใบปลอดหนี้และเช็กค่าส่วนกลางค้างชำระ

       ถือเป็นจุดสำคัญในขั้นตอนการซื้อคอนโดมือสอง เจ้าของห้องเดิมต้องดำเนินการขอ "ใบปลอดหนี้" จากนิติบุคคลเพื่อยืนยันว่าไม่มีภาระค้างชำระค่าน้ำ ค่าไฟ หรือค่าส่วนกลาง เพราะหากไม่มีเอกสารนี้ สำนักงานที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เด็ดขาด 

ขั้นที่ 4 ต่อรองราคาและทำสัญญาจะซื้อจะขายให้รัดกุม

       หลังจากที่ขอเอกสารใบปลอดหนี้แล้วก็ให้เริ่มทำการตกลงราคาสุดท้ายกับเจ้าจองห้องเดิม เช่น เงื่อนไขวันโอน และระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจนว่าฝ่ายใดเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอน ภาษี และค่าจดจำนอง รวมถึงควรระบุเงื่อนไข "คืนเงินมัดจำหากยื่นกู้ธนาคารไม่ผ่าน" ไว้ด้วย

ขั้นที่ 5 เตรียมเอกสารและยื่นกู้ 3–4 ธนาคารเพื่อเปรียบเทียบ

       แนะนำให้ยื่นกู้คอนโดมือสองกับ 3-4 ธนาคารพร้อมกัน โดยเตรียมเอกสารส่วนตัว เอกสารรายได้ สัญญาจะซื้อจะขาย และสำเนาโฉนด เพื่อเปรียบเทียบดอกเบี้ยและวงเงินอนุมัติที่ดีที่สุด เพื่อเกิดเหตุฉุกเฉินเช่น ธนาคารแรกทำเรื่องกู้ซื้อไม่ผ่าน จะได้มีตัวเลือกธนาคารถัด ๆ ไปได้ทันที ไม่เสียจังหวะเวลาในการรอคอย

ขั้นที่ 6 โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

       ถือเป็นขั้นตอนการซื้อคอนโดมือสองขั้นตอนสุดท้าย เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อ ก็นัดหมายผู้ขาย ตัวแทนธนาคาร และนิติบุคคล ไปทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ ชำระค่าธรรมเนียม และรับมอบโฉนดสลักหลังพร้อมกุญแจห้องคอนโดในฝันของคุณได้เลย 

 

 

 

ค่าใช้จ่ายแฝงที่ต้องเตรียมนอกจากส่วนต่างราคามีอะไรบ้าง?

       ในการกู้ซื้อคอนโดมือสองนอกจากเงินสดสำหรับส่วนต่างราคาห้องแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายแฝงที่ต้องเตรียมสำรองไว้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ได้แก่

• ค่าประเมินราคาหลักประกัน (จ่ายให้บริษัทประเมินของธนาคารประมาณ 2,500 - 3,500 บาท)

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (2% ของราคาประเมิน)

• ค่าจดจำนอง (1% ของวงเงินกู้)

• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ (หรืออากรแสตมป์) ของผู้ขาย

• ค่าประกันอัคคีภัย

• ค่าธรรมเนียมเปลี่ยนชื่อมิเตอร์ไฟฟ้า-ประปา และงบประมาณสำหรับตกแต่ง/รีโนเวทห้องใหม่

 

คอนโดเงินเหลือคืออะไร ทำไมถึงต้องระวัง?

       โฆษณาประเภท "กู้คอนโดมือสอง เงินเหลือหลักแสน" หรือ "กู้ได้เกิน 100% มีเงินทอน" มักมาพร้อมกับการโปรโมตในการกู้ซื้อคอนโดมือสองโดยใช้วิธีทำสัญญาซื้อขาย 2 ฉบับ (ฉบับจริงราคาต่ำ ฉบับยื่นธนาคารราคาสูง) เพื่อขอวงเงินกู้เกินราคาขายจริง 

 

       แม้ดูเหมือนจะได้เงินก้อนมาใช้แต่มีความเสี่ยงสูงมากเพราะผู้ซื้อจะต้องแบกรับภาระหนี้กู้บ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงในระยะยาว หากผ่อนไม่ไหวอาจถูกยึดห้องและติดเครดิตบูโร รวมถึงอาจเข้าข่ายแจ้งข้อมูลเท็จต่อสถาบันการเงินซึ่งมีโทษทางกฎหมาย

 

       สำหรับคนที่กำลังเตรียมตัวกู้ซื้อคอนโดมือสอง แต่กังวลว่าธนาคารจะประเมินราคาได้ไม่ถึงยอดขาย หรือหวั่นใจว่าประวัติทางการเงินจะยื่นกู้ไม่ผ่านจนต้องเสียโอกาสในการได้ห้องทำเลทองที่ถูกใจ ปัญหานี้มีทางออกด้วยโมเดลเช่าเพื่อซื้อจาก JUZMATCH (จัซแมทช์)

 

       โมเดล เช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-Own) ที่ออกแบบมาเพื่อคนอยากมีบ้านหรือคอนโดโดยเฉพาะ ช่วยให้คุณสามารถเลือกคอนโดมือสองทำเลดีที่ต้องการและย้ายเข้าอยู่ได้ก่อนโดยไม่ต้องยื่นกู้ธนาคารทันที ล็อกราคาบ้านไว้ตั้งแต่วันแรกที่ทำสัญญาและค่าเช่าที่จ่ายไปบางส่วนยังถูกสะสมเป็นส่วนลดซื้อบ้าน นอกจากนี้ยังมีทีมผู้เชี่ยวชาญ Homeownership Advisory ช่วยวางแผนปรับปรุงเครดิตและให้คำแนะนำด้านการยื่นกู้ เพื่อเตรียมความพร้อมสู่การเป็นเจ้าของบ้านในอนาคต

 

คำถามที่พบบ่อย

Q. กู้ซื้อคอนโดมือสองยากกว่าคอนโดใหม่ไหม?

A: ในแง่เอกสารและเกณฑ์ผู้กู้ไม่ต่างกัน แต่คอนโดมือสองจะยากกว่าตรงที่ธนาคารมักปล่อยกู้ได้ไม่ถึง 100% ของราคาซื้อขาย เนื่องจากราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาขายจริง ทำให้ผู้ซื้อต้องเตรียมเงินสดส่วนต่างไว้พอสมควร

Q. คอนโดมือสองผ่อนดาวน์ได้ไหม?

A: ไม่สามารถผ่อนดาวน์กับโครงการเหมือนคอนโดใหม่ได้ เพราะเป็นการซื้อขายกับเจ้าของเดิมโดยตรง แต่ผู้ซื้ออาจเจรจากับผู้ขายเพื่อขอทำสัญญาทำมัดจำและยืดระยะเวลาวันโอนออกไป 1-3 เดือนเพื่อเตรียมเงินสดและเอกสารยื่นกู้

Q. ทำไมธนาคารปล่อยกู้คอนโดมือสองไม่เต็ม 100%?

A: หลายคนสงสัยว่าเหตุใดการกู้คอนโดมือสองถึงอนุมัติวงเงินต่ำกว่าคอนโดใหม่ คำตอบคือธนาคารมองว่าคอนโดมือสองมีความเสื่อมสภาพตามกาลเวลา และราคาประเมินอิงกับราคาเฉลี่ยในพื้นที่ ทำให้ธนาคารต้องจำกัดความเสี่ยงด้วยการปล่อยกู้เฉลี่ย 80-90% ของราคาประเมิน

Q. ค่าส่วนกลางค้างชำระ ใครต้องจ่าย ผู้ซื้อหรือผู้ขาย?

A: ในขั้นตอนการซื้อคอนโดมือสองเจ้าของเดิม (ผู้ขาย) ต้องเป็นผู้รับผิดชอบเคลียร์ค่าส่วนกลางและค่าน้ำไฟที่ค้างชำระทั้งหมด เพื่อให้นิติบุคคลออก "ใบปลอดหนี้" ให้ได้ หากผู้ขายไม่จ่าย จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินได้

Q. ควรตรวจอะไรบ้างก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดมือสอง?

A: ควรตรวจสอบรอยรั่วซึมตามฝ้าและผนัง ระบบน้ำ-ไฟ คราบงูหรือปลวก แรงดันน้ำ การทำงานของเครื่องปรับอากาศ เสียงรบกวนจากห้องข้างเคียง วิวหน้าต่าง และสอบถามเรื่องค่าส่วนกลาง ค่าน้ำไฟ รวมถึงสถานะการเงินของนิติบุคคล