เงินดาวน์ คืออะไร? ทำไมยิ่งจ่ายเยอะ ถึงยิ่งส่งผลดีต่อยอดผ่อนระยะยาว

Highlight

• เงินดาวน์ คืออะไร? ทำความเข้าใจก่อนซื้อบ้าน และคอนโด
• การวางดาวน์บ้านและคอนโด มีกี่แบบ?
• ซื้อบ้าน และคอนโด ต้องวางเงินดาวน์เท่าไหร่? เกณฑ์ LTV ที่ควรรู้
• เรื่องสำคัญที่ควรรู้ก่อนวางเงินดาวน์บ้าน และคอนโดมีอะไรบ้าง?

          การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน หรือคอนโดมิเนียม ถือเป็นก้าวสำคัญที่ต้องวางแผนทางการเงินอย่างรัดกุม หลายคนอาจมองหาแคมเปญส่งเสริมการขายที่ให้กู้ได้เต็มจำนวนโดยไม่ต้องเตรียมเงินสดสำหรับส่วนต่าง แต่ความเป็นจริงแล้วการมีเงินก้อนแรกเพื่อนำไปสมทบกับยอดสินเชื่อนั้นมีความสำคัญ เพราะไม่เพียงแต่จะช่วยลดภาระหนี้สินในระยะยาว แต่ยังเป็นตัวชี้วัดวินัยทางการเงินที่สถาบันการเงินใช้ประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ การทำความเข้าใจข้อดี และความสำคัญของค่าใช้จ่ายส่วนนี้ จึงเป็นพื้นฐานที่ผู้ซื้อทุกคนควรพิจารณาก่อนยื่นขอสินเชื่อ

เงินดาวน์ คืออะไร? ทำความเข้าใจก่อนซื้อบ้าน และคอนโด

          เงินดาวน์ คือ เงินสดก้อนแรกที่เราต้องนำไปชำระให้กับเจ้าของโครงการ หรือผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ก่อนที่จะดำเนินการยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน ซึ่งยอดเงินจำนวนนี้จะถูกนำไปหักลบออกจากราคาประเมิน หรือราคาซื้อขายสุทธิ ทำให้ยอดเงินที่เราต้องขอกู้จากธนาคารลดลงตามไปด้วย โดยทั่วไปสัดส่วนของเงินดาวน์จะถูกกำหนดไว้ที่ประมาณ 10 - 30% ของราคาบ้าน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับนโยบายของโครงการ นโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย และประวัติทางการเงินของผู้ซื้อด้วย การเตรียมเงินส่วนนี้ให้พร้อมจึงเป็นการสร้างรากฐานที่มั่นคง และช่วยลดภาระอัตราดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายตลอดอายุสัญญาได้

วางดาวน์ คืออะไร? ต่างจากผ่อนดาวน์ยังไง?

          วางดาวน์ คือการนำเงินสดก้อนใหญ่ไปชำระให้กับโครงการแบบเต็มจำนวนในคราวเดียว ซึ่งมักจะใช้กับกรณีที่เราตกลงซื้อบ้าน หรือคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ ส่วนการผ่อนดาวน์คือ การแบ่งจ่ายเงินก้อนนั้นออกเป็นงวด ๆ เท่า ๆ กัน หรือตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ ซึ่งจะใช้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ทำให้เรามีเวลาในการบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินให้ดีขึ้นโดยไม่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในวันทำสัญญาเพียงวันเดียว

เงินดาวน์บ้าน และคอนโด vs เงินดาวน์รถ ต่างกันแค่ไหน?

          เงินดาวน์บ้าน และคอนโด vs เงินดาวน์รถ แม้ชื่อจะคล้ายกัน แต่มีหลักการทำงานที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน เงินดาวน์รถยนต์มักจะมีสัดส่วนที่ค่อนข้างคงที่ตามที่ไฟแนนซ์ หรือตัวแทนจำหน่ายกำหนด ซึ่งมักจะอยู่ที่ประมาณ 20 - 40% ของราคารถ และมีผลโดยตรงต่อการพิจารณาค่างวดรายเดือนที่คำนวณจากอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่

          ส่วนเงินดาวน์บ้าน และคอนโด มีสัดส่วนการจ่ายที่ซับซ้อนกว่า โดยจะผูกพันกับมาตรการควบคุมสินเชื่อของภาครัฐ (LTV) และใช้วิธีคำนวณอัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก ทำให้การจ่ายเงินสดก้อนแรกสำหรับอสังหาริมทรัพย์มีผลต่อการลดภาระหนี้ในระยะยาวได้มากกว่าการซื้อรถยนต์

การวางดาวน์บ้าน และคอนโด มีกี่แบบ?

          รูปแบบการวางดาวน์จะมีความแตกต่างกันออกไป ตามสถานะของโครงการอสังหาริมทรัพย์ และข้อตกลงที่เราทำไว้กับผู้ขาย ซึ่งสามารถแบ่งออกเป็น 3 รูปแบบหลัก ๆ ที่นิยมในตลาดปัจจุบัน ดังนี้

จ่ายดาวน์บ้านแบบครั้งเดียว

          การจ่ายดาวน์บ้านแบบครั้งเดียว เป็นการชำระเงินสดเต็มจำนวนในคราวเดียวตามสัดส่วนที่ตกลงกันไว้ มักจะถูกนำมาใช้กับโครงการบ้าน หรือคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ หรือบ้านมือสอง การจ่ายแบบครั้งเดียวนี้เหมาะสำหรับผู้ที่มีเงินออมก้อนใหญ่ ที่เตรียมพร้อมไว้แล้ว ข้อดีคือกระบวนการขอสินเชื่อ และการโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นได้อย่างรวดเร็ว ไม่ต้องรอระยะเวลาการก่อสร้าง และสามารถย้ายเข้าอยู่อาศัยได้ทันทีหลังจากที่ธนาคารอนุมัติสินเชื่อเรียบร้อยแล้ว

ผ่อนดาวน์บ้านแบบเท่ากันทุกงวด

          การผ่อนดาวน์บ้านแบบเท่ากันทุกงวด เหมาะสำหรับโครงการที่เปิดขายล่วงหน้า (Pre-sale) หรืออยู่ระหว่างขั้นตอนการก่อสร้าง โดยโครงการมักจะเสนอให้เราสามารถทยอยชำระเงินเป็นงวด ๆ ในจำนวนที่เท่ากันทุกเดือน จนกว่าการก่อสร้างจะแล้วเสร็จ เป็นรูปแบบการวางดาวน์ที่ดีต่อผู้ซื้อที่ยังไม่มีเงินก้อนใหญ่ในมือ ทำให้เราสามารถวางแผนการเงินในแต่ละเดือนได้อย่างเป็นระบบ ที่สำคัญเหมือนได้ทดลองซ้อมผ่อนชำระค่างวดจริงก่อน ก่อนที่จะต้องไปผ่อนกับธนาคารในอนาคต

ผ่อนดาวน์บ้านแบบงวดบอลลูน

          การผ่อนดาวน์บ้านแบบงวดบอลลูนมีลักษณะคล้ายกับการผ่อนเท่ากันทุกงวด แต่ต่างกันที่จะมีบางงวดที่เราต้องจ่ายด้วยยอดเงินที่สูงกว่าปกติ ซึ่งเราเรียกงวดพิเศษนี้ว่างวดบอลลูน ผู้พัฒนาโครงการมักจะกำหนดงวดบอลลูนไว้ในเดือนที่มีการจ่ายโบนัสประจำปี หรือในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี เป็นการวางดาวน์ที่ออกแบบมาเพื่อให้สอดคล้องกับพฤติกรรมการรับรายได้ของผู้กู้ที่มีรายรับก้อนใหญ่เข้ามาเป็นช่วง ๆ ช่วยให้ยอดรวมของเงินก้อนแรกครบตามเป้าหมายได้เร็วขึ้น โดยที่ค่างวดในเดือนปกติไม่สูงจนเกินไป

ซื้อบ้าน และคอนโด ต้องวางเงินดาวน์เท่าไหร่? เกณฑ์ LTV ที่ควรรู้

          จำนวนเงินดาวน์ที่เราต้องเตรียมนั้น ไม่ได้ขึ้นอยู่กับการประเมินของโครงการเพียงอย่างเดียว แต่ยังขึ้นอยู่กับมาตรการ LTV (Loan-to-Value) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นผู้กำหนดขึ้นมาด้วย เพื่อป้องกันการเกิดฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ มาตรการนี้จะเป็นตัวกำหนดว่าสถาบันการเงินจะสามารถปล่อยสินเชื่อให้เราได้สูงสุดกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน ซึ่งจะส่งผลการวางเงินดาวน์ของเรา

บ้าน และคอนโดราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท

          สำหรับผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก และมีราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท มาตรการ LTV ปัจจุบันเปิดโอกาสให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อได้สูงสุดถึง 100% ของราคาประเมิน และยังสามารถให้สินเชื่อเพิ่มเติมสำหรับค่าตกแต่งได้อีก 10% รวมเป็น 110% ในกรณีนี้เราอาจไม่จำเป็นเตรียมเงินสดไว้จ่ายเลย

          โดยทั่วไปในกรณีที่เป็นการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 จะกู้ได้ 80 - 90% โดยขึ้นอยู่กับระยะเวลาผ่อนชำระของสัญญาแรก กล่าวคือ หากผ่อนสัญญาแรกมาแล้วเกิน 2 ปี จะกู้ได้ 90% (เตรียมเงินดาวน์ 10%) แต่หากผ่อนยังไม่ถึง 2 ปี จะกู้ได้เพียง 80% (เตรียมเงินดาวน์ 20%) และหากเป็นหลังที่ 3 ขึ้นไป จะกู้ได้สูงสุดเพียง 70% ของราคาประเมิน หมายความว่าต้องเตรียมวางเงินดาวน์ก็จะสูงขึ้น ซึ่งจะต้องเตรียมเงินไว้ 30% ของราคาประเมิน

          แต่ธนาคารแห่งประเทศไทยมีการออกนโยบายผ่อนปรนมาตรการ LTV ชั่วคราว โดยมีข้อกำหนดสำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 สัญญาที่ 2 และสัญญาที่ 3 สามารถกู้ได้ 100%

บ้าน และคอนโดราคาเกิน 10 ล้านบาท

          โดยปกติสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับลักซ์ชัวรีที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อจะมีความเข้มงวดมากขึ้น แม้ว่าจะเป็นการซื้อบ้านหลังแรกก็ตาม ธนาคารจะสามารถปล่อยสินเชื่อให้ได้สูงสุดเพียง 90% ของราคาประเมิน นั่นหมายความว่าเราจำเป็นต้องมีเงินสดเตรียมไว้อย่างน้อย 10% ของราคาบ้าน และหากเป็นการทำสัญญาเงินกู้สำหรับบ้านหลังที่ 2 หรือบ้านหลังที่ 3 ในราคาที่เกิน 10 ล้านบาท สัดส่วนของเงินสดที่ต้องเตรียมจะเพิ่มขึ้นเป็น 20% และ 30% ตามลำดับ

          ด้วยมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่มีการผ่อนปรน หากมีการทำสัญญาเงินกู้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 บ้านที่มีราคามากกว่า 10 ล้านบาท ไม่ว่าจะเป็นสัญญาที่ 1 สัญญาที่ 2 หรือสัญญาที่ 3 ก็สามารถกู้ได้เต็ม 100%
ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย

เรื่องสำคัญที่ควรรู้ก่อนวางเงินดาวน์บ้าน และคอนโดมีอะไรบ้าง?

          การซื้อที่อยู่อาศัยเป็นภาระผูกพันระยะยาว การทำความเข้าใจความสำคัญในด้านอื่น ๆ นอกเหนือจากจำนวนเงินที่ต้องจ่าย จะช่วยให้เราสามารถบริหารจัดการความเสี่ยง และปกป้องผลประโยชน์ของตนเองได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ประโยชน์ของการมีเงินดาวน์เยอะตั้งแต่แรก

          การเตรียมเงินดาวน์ไว้ก่อนยื่นขอสินเชื่อ แม้ว่าธนาคารจะอนุญาตให้กู้ได้เต็ม 100% ก็ตาม มีข้อดีที่ส่งผลต่อสุขภาพทางการเงินของเรามากมาย ดังนี้

• ลดยอดเงินต้นที่ต้องกู้ เมื่อยอดจัดสินเชื่อลดลง ภาระหนี้สินรวมที่เราต้องแบกรับก็จะน้อยลงตามไปด้วย
• ประหยัดอัตราดอกเบี้ย การคำนวณสินเชื่อบ้านเป็นแบบลดต้นลดดอก หากยอดกู้น้อยลงอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายตลอด 20 - 30 ปีจะลดลงตามไปด้วย
• เพิ่มโอกาสกู้ผ่าน การเตรียมเงินดาวน์ไว้ ทำให้สถาบันการเงินจะมองว่าเรามีวินัยในการออม และมีความเสี่ยงต่ำ ทำให้การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อทำได้ง่าย และรวดเร็วขึ้น
• ค่างวดต่อเดือนลดลง ช่วยให้เรามีสภาพคล่องทางการเงินในแต่ละเดือนมากขึ้น สามารถนำเงินไปลงทุน หรือใช้จ่ายในส่วนอื่นได้

วางเงินดาวน์บ้านแล้ว กู้ธนาคารไม่ผ่าน ต้องทำยังไง?

          เมื่อวางเงินดาวน์บ้านไปแล้ว แต่กลับกู้ธนาคารไม่ผ่าน เป็นเหตุการณ์ที่สามารถเกิดขึ้นได้กับทุกคน หากดำเนินการจ่ายเงินดาวน์ให้กับโครงการไปแล้ว แต่สถาบันการเงินปฏิเสธการให้สินเชื่อ สิ่งแรกที่ต้องทำคือ กลับไปตรวจสอบเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายอย่างละเอียด บางโครงการมีข้อกำหนดเรื่องการคืนเงินในกรณีที่กู้ไม่ผ่าน โดยเราจะต้องนำจดหมายปฏิเสธการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารไปแสดงเป็นหลักฐานเพื่อขอรับเงินคืน อย่างไรก็ตาม เราควรลองยื่นเอกสารกับสถาบันการเงินอื่นเปรียบเทียบดูด้วย เพราะแต่ละแห่งมีหลักเกณฑ์การประเมินความเสี่ยงที่แตกต่างกัน

วางแผนเก็บเงินดาวน์อย่างไรให้สำเร็จ

          การเก็บสะสมเงินก้อนใหญ่ต้องอาศัยวินัย และความสม่ำเสมอ เริ่มต้นจากการเปิดบัญชีสำหรับเก็บเงินดาวน์โดยเฉพาะ แยกต่างหากจากบัญชีที่ใช้จ่าย และตั้งระบบโอนเงินอัตโนมัติทันทีที่ได้รับเงินเดือน แต่ก่อนเก็บควรประเมินงบประมาณบ้านที่เหมาะสมกับรายได้ และตัดลดรายจ่ายที่ไม่จำเป็นออกไป นอกจากนี้การนำเงินออมส่วนนี้ไปพักไว้ในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำ และให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ เช่น กองทุนรวมตลาดเงิน หรือบัญชีเงินฝากประจำ จะช่วยให้เงินงอกเงยและถึงเป้าหมายได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

          เงินดาวน์เป็นองค์ประกอบสำคัญที่ช่วยสร้างความมั่นคงในการเริ่มต้นเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ทั้งช่วยลดภาระหนี้ ลดอัตราดอกเบี้ย และเพิ่มโอกาสอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร แต่สำหรับผู้ที่ยื่นขอสินเชื่อแล้วไม่ผ่านการอนุมัติ JUZMATCH (จัซแมทช์) คือทางเลือกใหม่ที่เข้ามาทลายข้อจำกัดเหล่านี้ด้วยโมเดลเช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-Own) ที่ให้คุณย้ายเข้าอยู่ได้ทันทีหลังทำสัญญาในฐานะผู้เช่าเพื่อซื้อ โดยส่วนหนึ่งของค่าเช่ารายเดือนจะถูกสะสมเป็นส่วนลดค่าบ้านในวันที่ตัดสินใจซื้อจริง

          อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่ต้องทำความเข้าใจคือ JUZMATCH (จัซแมทช์) มีค่าทำสัญญาประมาณ 7 - 15% ของมูลค่าทรัพย์ ซึ่งเป็นเงินก้อนแรกที่ต้องเตรียมเพื่อเริ่มต้นสัญญา และตลอดอายุสัญญา 3 ปี ผู้เช่าเพื่อซื้อจะได้รับการดูแลจากทีม Homeownership Advisory (HOA) ที่คอยให้คำปรึกษาวางแผนการเงิน ปรับปรุงเครดิต เตรียมเอกสาร และประสานงานกับธนาคาร เสมือนมีผู้ช่วยส่วนตัวจนคุณพร้อมยื่นกู้และรับโอนกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของบ้านอย่างสมบูรณ์ หรือหากครบ 3 ปีแล้วสินเชื่อยังไม่ผ่าน ก็ยังสามารถต่อสัญญาเช่าเพื่อซื้อเพื่อเตรียมความพร้อมต่อไปได้

คำถามที่พบบ่อย

Q: เงินดาวน์ คืออะไร ต้องจ่ายตอนไหน?

A: เงินดาวน์ คือเงินสดก้อนแรกที่ผู้ซื้อต้องชำระให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อหักลบออกจากราคาขายสุทธิก่อนการยื่นกู้ธนาคาร การชำระจะเกิดขึ้นในวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือในวันโอนกรรมสิทธิ์สำหรับโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว นอกจากนี้ยังมีการชำระเงินดาวน์ในรูปแบบการผ่อนเป็นงวด สำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างด้วย

Q: วางดาวน์แบบครั้งเดียว vs ผ่อนดาวน์ต่างกันยังไง ควรเลือกแบบไหน?

A: วางดาวน์แบบครั้งเดียวคือ การจ่ายแบบครั้งเดียว ใช้สำหรับบ้านสร้างเสร็จพร้อมอยู่ เหมาะกับผู้ที่มีเงินสดก้อนใหญ่เตรียมไว้แล้ว ส่วนการผ่อนดาวน์ใช้กับบ้านที่กำลังสร้าง เหมาะกับผู้ที่ต้องการเวลาในการบริหารกระแสเงินสดในแต่ละเดือน การจะเลือกวางดาวน์ หรือผ่อนดาวน์จึงขึ้นอยู่กับสถานะของโครงการ และความพร้อมทางการเงินของเราในขณะนั้นด้วย

Q: ซื้อบ้านพร้อมอยู่กับบ้านที่กำลังก่อสร้าง วางเงินดาวน์ต่างกันไหม?

A: การวางเงินดาวน์ของบ้านพร้อมอยู่กับบ้านที่กำลังก่อสร้าง มีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน บ้านพร้อมอยู่เราจะต้องเตรียมเงินสดเพื่อจ่ายเต็มจำนวนในคราวเดียวเพื่อให้กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้น ในขณะที่บ้านกำลังก่อสร้าง โครงการจะอนุญาตให้เราแบ่งจ่ายค่างวดออกเป็นเดือน ๆ ตลอดระยะเวลาการก่อสร้างได้ ซึ่งช่วยลดภาระการหาเงินก้อนใหญ่ในระยะเวลาอันสั้น

Q: วางเงินดาวน์ไปแล้วแต่กู้ธนาคารไม่ผ่าน ขอคืนเงินได้ไหม?

A: เมื่อวางเงินดาวน์ไปแล้ว แต่ขอกู้ธนาคารไม่ผ่าน ส่วนใหญ่สามารถขอคืนได้ โดยเราจะต้องนำเอกสารยืนยันการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินไปยื่นให้กับโครงการเพื่อดำเนินการตามขั้นตอน แต่อย่างไรก็ตามแต่ละสัญญามีรายละเอียดที่แตกต่างกันออกไป ควรตรวจสอบรายละเอียดสัญญาทุกครั้งก่อนตัดสินใจโอนเงินเพื่อป้องกันการถูกริบเงินในภายหลัง

Q: เงินดาวน์กับค่าทำสัญญาเช่าเพื่อซื้อต่างกันอย่างไร?

A: เงินดาวน์ คือ เงินก้อนที่จ่ายให้กับโครงการเพื่อหักลบราคาบ้านก่อนยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคาร โดยจำนวนเงินจะขึ้นอยู่กับเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (มาตรฐานอยู่ที่ 0 - 30% ของราคาบ้าน) ส่วนค่าทำสัญญาเช่าเพื่อซื้อของ JUZMATCH (จัซแมทช์) จะอยู่ที่ประมาณ 7 - 15% ของมูลค่าทรัพย์ ซึ่งเป็นเงินก้อนแรกสำหรับเข้าร่วมโปรแกรมเช่าเพื่อซื้อ ความแตกต่าง คือ เงินดาวน์จะถูกหักออกจากราคาบ้านโดยตรง ขณะที่ค่าทำสัญญาจะไม่ได้คืนหรือถูกนำไปหักราคาบ้าน ค่าทำสัญญาเป็นเหมือนค่าบริการที่ผู้เช่าเพื่อซื้อจ่ายเพื่อใช้บริการเช่าเพื่อซื้อกับ JUZMATCH (จัซแมทช์) พร้อมได้รับการดูแลจากทีม Homeownership Advisory (HOA) ตลอดอายุสัญญา คอยให้คำแนะนำในการปรับปรุงเครดิตเพื่อเตรียมความพร้อมในการยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารในอนาคต และส่วนหนึ่งของค่าเช่ารายเดือนที่จ่ายในทุก ๆ เดือน จะถูกสะสมไว้เป็นส่วนลดค่าบ้านในวันที่ตัดสินใจซื้อจริงอีกด้วย