DSR (Debt Service Ratio) คืออะไร? วิธีคำนวณและวางแผนการกู้บ้านให้ผ่าน

DSR คืออะไร? คำนวณยังไง ค่าเท่าไหร่ถึงกู้บ้านผ่าน พร้อมวิธีลด DSR
 

Highlight

• DSR คืออะไร? รู้จักอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้

• สูตรคำนวณ DSR ทำเองได้ใน 1 นาที

• DSR เท่าไหร่ถึงกู้บ้านผ่าน?

• ธนาคารดูข้อมูลอะไรบ้างในการคำนวณ DSR

• วิธีลด DSR ให้กู้บ้านผ่าน ทำยังไง?

 

       การมีบ้านเป็นของตัวเองคือความฝันของใครหลายคน แต่การประเมินความสามารถในการชำระหนี้ หรือ Debt Service Ration คือด่านแรกที่ทุกคนต้องเผชิญเมื่อเดินเข้าไปขอยื่นกู้กับธนาคาร ซึ่งหลายคนอาจเคยได้ยินเจ้าหน้าที่สินเชื่อพูดถึงค่า DSR แล้วเกิดความสงสัยว่า DSR คืออะไร ทำไมถึงมีความสำคัญว่าเราจะได้บ้านหลังนั้นหรือไม่ บทความนี้จะเราจะมาทำความเข้าใจว่า DSR คืออะไร มีวิธีการคำนวณอย่างไร ต้องมีค่าเท่าไหร่ถึงจะกู้ผ่าน พร้อมเคล็ดลับการลดภาระหนี้เพื่อให้คุณกู้บ้านได้แบบผ่านฉลุย 

 

DSR คืออะไร? รู้จักอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้

 

       เมื่อคุณต้องการขอสินเชื่อก้อนใหญ่ ธนาคารจะไม่ได้ดูแค่ว่าคุณมีรายได้เยอะแค่ไหน แต่จะดูว่าในแต่ละเดือนคุณมีหนี้สินที่ต้องจ่ายออกไปมากน้อยเพียงใดเพื่อประเมินความเสี่ยง ทำให้ DSR คือสิ่งแรกที่จะต้องเข้าใจในการวางแผนมีบ้านสักหลังเป็นของตัวเอง

 

ทำไม DSR ถึงชี้เป็นชี้ตายกับการกู้บ้าน

       Debt Service Ratio คืออัตราส่วนที่นำภาระหนี้สินที่ต้องผ่อนชำระในแต่ละเดือน มาหารด้วยรายได้รวมต่อเดือน แล้วคิดออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์ เพื่อสะท้อนให้เห็นว่ารายได้ที่คุณหามาได้นั้น ถูกหักไปกับหนี้สินต่าง ๆ เป็นสัดส่วนเท่าไหร่ ซึ่งสาเหตุที่ค่านี้สามารถชี้เป็นชี้ตายในการกู้ซื้อบ้านได้ เป็นเพราะหากคุณมีค่า DSR สูง ธนาคารจะมองว่าคุณมีภาระหนักตึงมือเกินไป ทำให้หากปล่อยกู้บ้านเพิ่มอีกก้อน คุณอาจจะผ่อนไม่ไหวและกลายเป็นหนี้เสีย (Npl) ในที่สุด ดังนั้น ธนาคารจึงต้องกำหนดเพดาน DSR ไว้เพื่อป้องกันความเสี่ยงนี้

 

DSR ต่างจาก DTI และ LTV อย่างไร

       นอกจากรู้ว่า DSR คืออะไรแล้ว ในวงการการเงินยังมีตัวย่ออื่น ๆ ที่ใกล้เคียงและอาจทำให้สับสนได้ ซึ่งตัวหลัก ๆ ที่ควรต้องเข้าใจในการกู้บ้าน และเป็นสิ่งที่เกี่ยวกับเรื่องของหนี้สินโดยตรง จะเป็นคำศัพท์ต่าง ๆ ต่อไปนี้

• DSR (Debt Service Ratio) : DSR คือสิ่งที่เน้นดูภาระหนี้ที่ต้องผ่อนชำระต่อเดือนเทียบกับรายได้ เช่น ค่างวดรถ ค่างวดบ้าน และบัตรเครดิต ซึ่งเป็นคำที่ธนาคารไทยนิยมใช้ในการพิจารณาสินเชื่อ

• DTI(Debt To Income Ratio) : อัตราส่วนหนี้สินรวมต่อรายได้ ซึ่งในความหมายอาจรวมถึงรายจ่ายคงที่อื่น ๆ ด้วย แต่ในทางปฏิบัติของสถาบันการเงินไทยมักจะใช้ Dti และ DSR ในความหมายที่ใกล้เคียงหรือทดแทนกันได้

• LTV (Loan To Value) : อัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน โดยตัวนี้ไม่ได้เกี่ยวกับรายได้ของคุณ แต่เกี่ยวกับตัวบ้านโดยตรง เช่น หากจะซื้อบ้านในราคา 3 ล้านบาท และธนาคารให้ Ltv 90% จะหมายความว่าคุณจะกู้ได้สูงสุด 2.7 ล้านบาท ส่วนอีก 10% คือค่าทำสัญญาที่คุณต้องเตรียมเอง เป็นต้น

 

สูตรคำนวณ DSR ทำเองได้ใน 1 นาที

       การประเมินตัวเองก่อนตัดสินใจยื่นกู้กับธนาคารเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อให้คุณได้รับอนุมัติและเป็นเจ้าของบ้านที่ต้องการได้ โดยคุณสามารถทดลองคำนวณค่า DSR ของตัวเองได้ง่าย ๆ ด้วยสูตรต่อไปนี้ 

 

สูตรคำนวณ DSR (Debt Service Ratio)

DSR (%) = (ภาระหนี้ผ่อนชำระรวมต่อเดือน ÷ รายได้รวมต่อเดือน) × 100

หมายเหตุ : ภาระหนี้รวมต่อเดือน "ต้อง" รวมค่างวดของบ้านหลังใหม่ที่คุณกำลังจะขอกู้เข้าไปด้วย

 

ตัวอย่างที่ 1 คนที่อยู่ในเกณฑ์ปลอดภัย

นาย A มีเงินเดือนประจำ 40,000 บาท ไม่มีหนี้สินอื่นเลย ต้องการกู้ซื้อบ้านที่ต้องผ่อนเดือนละ 12,000 บาท

• รายได้รวม = 40,000 บาท

• ภาระหนี้รวม = 12,000 บาท (ค่างวดบ้านใหม่)

• คำนวณ: (12,000 ÷ 40,000) × 100 = 30% นาย A มีค่า DSR เพียง 30% ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ปลอดภัยมาก และมีโอกาสกู้ผ่านสูง

 

ตัวอย่างที่ 2 คนที่เริ่มน่าเป็นห่วง

นางสาว B มีเงินเดือนประจำ 30,000 บาท ปัจจุบันผ่อนรถเดือนละ 8,000 บาท และมีขั้นต่ำบัตรเครดิตเดือนละ 2,000 บาท ต้องการกู้บ้านที่ต้องผ่อนเดือนละ 10,000 บาท

• รายได้รวม = 30,000 บาท

• ภาระหนี้รวม = 8,000 (รถ) + 2,000 (บัตร) + 10,000 (บ้านใหม่) = 20,000 บาท

• คำนวณ: (20,000 ÷ 30,000) × 100 = 66.67% นางสาว B มีค่า DSR สูงถึงเกือบ 67% ซึ่งถือว่าค่อนข้างตึงมือและเสี่ยงมากในสายตาของธนาคาร

 

จุดที่คนคำนวณผิดบ่อยที่สุด

       จุดบอดที่ทำให้หลายคนประเมินตัวเองพลาดในการคำนวณ DSR คือ มักจะลืมบวกค่างวดบ้านใหม่เข้าไปในภาระหนี้รวม หรือคิดยอดผ่อนบัตรเครดิตตามที่จ่ายจริง ซึ่งธนาคารมักจะคิดภาระบัตรเครดิตที่ 5-10% ของยอดหนี้คงค้างทั้งหมด แม้ว่าเดือนนั้นคุณจะยังไม่ได้จ่ายก็ตาม นอกจากนี้หลายคนยังเลือกใช้เงินเดือนสุทธิหลังหักประกันสังคมและภาษีมาคำนวณ ในขณะที่ธนาคารจะพิจารณาจากเงินเดือนฐานรวมก่อนหักค่าเหล่านี้ ทำให้ได้ตัวเลขที่ไม่ตรงในการทดลองคำนวณ

 

 

 

DSR เท่าไหร่ถึงกู้บ้านผ่าน?

       โดยทั่วไปจะไม่มีตัวเลขตายตัวที่ใช้ได้กับทุกคนหรือทุกธนาคาร ว่าค่า DSR เท่าไหร่ คือจุดที่มีโอกาสกู้บ้านได้ผ่านมากที่สุด เพราะเกณฑ์มักจะยืดหยุ่นไปตามฐานรายได้และนโยบายของแต่ละสถาบันการเงินในช่วงเวลานั้น ๆ แต่ทั่วไปเกณฑ์พื้นฐานที่มักเอามาใช้ในการพิจารณา จะเป็นเรื่องต่าง ๆ เหล่านี้ 

 

เกณฑ์ตามหลักสุขภาพการเงินที่ดี

       ในทางทฤษฎีการวางแผนการเงินส่วนบุคคล ภาระหนี้รวมทั้งหมดของคุณหรือค่า DSR ที่ดีคือไม่ควรเกิน 30-40% ของรายได้ เพื่อให้คุณยังมีเงินสดเหลือเพียงพอสำหรับการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน การออมเงิน และการรับมือกับเหตุฉุกเฉินโดยไม่ฝืดเคือง

 

เกณฑ์ที่ธนาคารใช้จริงตอนพิจารณาสินเชื่อบ้าน

       ธนาคารจะพิจารณาเพดาน DSR ตามฐานรายได้ของผู้กู้ ซึ่งยิ่งมีรายได้สูงเพดานหนี้ที่อนุญาตให้กู้ได้ก็จะสูงตามไปด้วย ซึ่งโดยเฉลี่ยแล้วเกณฑ์ของธนาคารมักจะเป็น ดังนี้

• รายได้ต่ำกว่า 30,000 บาท/เดือน : ธนาคารมักจะให้เพดาน DSR อยู่ที่ประมาณ 40% - 50%

• รายได้ 30,000 - 50,000 บาท/เดือน : เพดาน DSR จะขยับขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 50% - 60%

• รายได้ 50,000 - 100,000 บาทขึ้นไป : ตัวเลขของธนาคารที่อาจได้กับเพดาน DSR คือ สูงถึง 70% - 80% เนื่องจากมองว่าแม้จะหักหนี้ออกไปแล้ว 70% จำนวนเงินสดที่เหลือก็ยังมากพอสำหรับการดำรงชีพพื้นฐาน

 

ธนาคารดูข้อมูลอะไรบ้างในการคำนวณ DSR

      หลังจากที่รู้แล้วว่า DSR คืออะไร และมีการคำนวณอย่างไร เพื่อให้การคำนวณ DSR แม่นยำที่สุด สิ่งที่ต้องเข้าใจคือธนาคารจะตรวจสอบเอกสารทางการเงินของคุณอย่างละเอียด ทั้งจากฝั่งของรายได้และหนี้สิน ดังนี้
 

ฝั่งรายได้

       ธนาคารจะดูแหล่งที่มาของรายได้ที่สามารถพิสูจน์ได้และมีความสม่ำเสมอ ได้แก่ ฐานเงินเดือนประจำ, ค่าตำแหน่ง หรือค่าครองชีพที่ได้รับทุกเดือนแบบคงที่ ส่วนรายได้ที่ไม่แน่นอน เช่น ค่าล่วงเวลา (Ot), ค่าคอมมิชชัน, เซอร์วิสชาร์จ หรือโบนัส ธนาคารมักจะนำมาเฉลี่ยย้อนหลัง 6-12 เดือน แล้วนำมาคิดให้เพียงแค่บางส่วน เช่น คิดให้แค่ 50% ของยอดเฉลี่ย โดยอ้างอิงจากสลิปเงินเดือน หนังสือรับรองเงินเดือน และรายการเดินบัญชี เป็นต้น
 

ฝั่งหนี้สิน

       ข้อมูลหนี้สินทั้งหมดจะถูกดึงมาจากรายงานของ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร หรือ Ncb) ซึ่งครอบคลุมสินเชื่อรถยนต์, สินเชื่อส่วนบุคคล, สินเชื่อบ้านเดิมที่กำลังผ่อนอยู่, บัตรเครดิต และบัตรกดเงินสด ทั้งนี้หนี้สินนอกระบบ หรือการยืมเงินคนรู้จัก จะไม่ถูกนำมาคำนวณรวมในระบบของธนาคาร เนื่องจากไม่มีฐานข้อมูลตรวจสอบได้ 

 

 

วิธีลด DSR ให้กู้บ้านผ่าน ทำยังไง?

       หากคุณคำนวณแล้วพบว่า DSR ของตัวเองสูงเกินเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด คุณสามารถวางแผนจัดการเพื่อปรับลดสัดส่วนนี้ลงได้ด้วยกลยุทธ์ดังต่อไปนี้ 

 

1. ปิดหนี้ก้อนเล็กให้หมดก่อน

       หากคุณมีสินเชื่อส่วนบุคคลก้อนเล็กๆ หรือหนี้บัตรเครดิตที่ยอดค้างไม่สูงมาก ให้นำเงินเก็บที่มีไปโปะปิดบัญชีให้หมดเกลี้ยง เพราะเมื่อหนี้ก้อนนั้นหายไปภาระการผ่อนต่อเดือนในบูโรก็จะลดลง ทำให้ค่า DSR ของคุณต่ำลงทันที

 

2. รวมหนี้หลายก้อนเป็นก้อนเดียว (Debt Consolidation)

      หากไม่สามารถปิดหนี้ได้หมดให้ลองขอสินเชื่อเพื่อรวมหนี้ เพื่อนำหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยสูงหลาย ๆ ใบ มารวมเป็นสินเชื่อก้อนเดียวที่อัตราดอกเบี้ยถูกกว่าและผ่อนได้ยาวขึ้น โดยวิธีนี้จะช่วยลดยอดผ่อนชำระต่อเดือนลงได้อย่างเห็นได้ชัด 

 

3. เพิ่มรายได้ที่พิสูจน์ได้

       แม้ว่าการลดหนี้อาจเป็นสิ่งที่ทำได้ยาก เพราะฉะนั้นหากคุณมีรายได้เสริมจากการขายของออนไลน์หรือรับงานฟรีแลนซ์ ให้พยายามนำเงินเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอ และมีการยื่นเสียภาษีอย่างถูกต้อง เพื่อนำเอกสารเหล่านี้มาเป็นหลักฐานยื่นแสดงรายได้เพิ่มเติมให้ธนาคารนำไปคำนวณเป็นตัวหารที่ใหญ่ขึ้น 

 

4. หาผู้กู้ร่วม

       นี่คือวิธีที่เห็นผลเร็วที่สุดด้วยการดึงบุคคลในครอบครัว เช่น คู่สมรส, พ่อแม่ หรือพี่น้องสายเลือดเดียวกัน ที่มีรายได้มั่นคงและไม่มีภาระหนี้สินมากนักเข้ามาเป็นผู้กู้ร่วม เพื่อให้ธนาคารนำรายได้ของทั้งสองคนมารวมกันเป็นรายได้รวม จนทำให้ฐานรายได้ใหญ่ขึ้น และสัดส่วน DSR ลดลงได้มากที่สุด

 

5. ยืดระยะเวลาผ่อนหรือลดวงเงินกู้

       หากทำทุกทางแล้วยังไม่ผ่านลองเจรจากับเจ้าหน้าที่ธนาคาร เพื่อขอยืดระยะเวลาผ่อนบ้านให้นานที่สุด เช่น จาก 20 ปี เป็น 30 หรือ 40 ปี ซึ่งจะทำให้ค่างวดบ้านต่อเดือนลดลง หรืออาจต้องพิจารณาเลือกบ้านที่มีราคาถูกลง เพื่อลดวงเงินกู้และให้สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระ ณ ปัจจุบัน 

 

       การคำนวณ DSR คือพื้นฐานสำคัญในการวัดความพร้อมทางการเงินของคุณ เพื่อให้รู้ว่าคุณมีความพร้อมในการกู้บ้านแล้วหรือไม่ ซึ่งหากคุณคำนวณแล้วพบว่าสัดส่วนหนี้ของคุณยังคงสูงหรือมีประวัติหนี้สินที่ต้องใช้เวลาในการเคลียร์ให้จบ การยื่นกู้ธนาคารในตอนนี้อาจเสี่ยงที่จะถูกปฏิเสธและทำให้เสียเครดิตการยื่นกู้ได้

 

       สิ่งที่ต้องทำความเข้าใจคือเกณฑ์ของสถาบันการเงินเป็นการวัดสถานะ ณ วันที่ยื่นเอกสาร ไม่ได้สะท้อนศักยภาพที่แท้จริงเสมอไป เจ้าของกิจการที่รายได้ดีแต่เอกสารไม่เข้ารูปแบบ ฟรีแลนซ์ที่รายได้สูงแต่ไม่คงที่ คนที่เพิ่งย้ายงานและอายุงานยังไม่ถึงเกณฑ์ คนเหล่านี้คือผู้ที่มีความสามารถในการผ่อนชำระจริง เพียงแต่โปรไฟล์ยังไม่ตรงกับเกณฑ์ที่ธนาคารใช้พิจารณาในช่วงเวลานั้นและการรอให้เอกสารเข้าที่อีกหนึ่งถึงสองปีก็มักแลกมากับการปล่อยมือจากบ้านหรือยูนิตที่ถูกใจไป
 

       โมเดลเช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-Own) จากJUZMATCH (จัซแมทช์) จึงเป็นอีกทางเลือกที่ตอบโจทย์คนที่มีศักยภาพในการผ่อนชำระแต่ยังไม่ถึงจังหวะที่จะยื่นกู้ในตอนนี้ โดยตลอดอายุสัญญา 3 ปีจะมีทีม Homeownership Advisory (HOA) จากทาง JUZMATCH (จัซแมทช์) คอยให้คำปรึกษาวางแผนการเงิน ปรับปรุงเครดิต เตรียมเอกสารและประสานงานกับธนาคารจนคุณพร้อมยื่นกู้และรับโอนกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของบ้านอย่างสมบูรณ์ หรือหากครบ 3 ปีแล้วสินเชื่อยังไม่ผ่าน ก็สามารถต่อสัญญาเช่าเพื่อซื้อเพื่อเตรียมความพร้อมต่อไปได้ นอกจากนี้โมเดลเช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-Own) ยังให้คุณย้ายเข้าอยู่ได้ทันทีหลังทำสัญญาในฐานะผู้เช่าเพื่อซื้อ โดยส่วนหนึ่งของค่าเช่ารายเดือนจะถูกสะสมเป็นส่วนลดค่าบ้านในวันที่ตัดสินใจซื้อจริง

 

คำถามที่พบบ่อย

Q: ค่า DSR ควรอยู่ที่เท่าไหร่ถึงมีโอกาสกู้บ้านผ่าน?

A: โดยปกติ หากค่า DSR ของคุณต่ำกว่า 40% จะมีโอกาสกู้ผ่านง่ายและได้วงเงินสูง แต่หากคุณมีฐานรายได้สูงกว่า 30,000 บาทขึ้นไป ค่า DSR ก็สามารถยืดหยุ่นได้ถึง 50-70% ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร 

 

Q: DSR สูงเกินเกณฑ์ กู้ร่วมช่วยได้ไหม?

A: ช่วยได้อย่างแน่นอน เพราะการกู้ร่วมคือการรวมรายได้ของทั้งผู้กู้หลักและผู้กู้ร่วมเข้าด้วยกัน ทำให้ตัวหารในสูตรคำนวณใหญ่ขึ้น ซึ่งส่งผลให้ค่าเปอร์เซ็นต์ DSR คือสิ่งลดลงโดยอัตโนมัติ 

 

Q: รายได้เสริมที่ไม่สม่ำเสมอ เอามาคิดรวมใน DSR ได้ไหม?

A: สามารถนำมาคิดได้ แต่ธนาคารมักจะไม่คิดให้เต็ม 100% ของยอดเงินที่คุณได้ โดยธนาคารจะขอรายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6-12 เดือนเพื่อหาค่าเฉลี่ย และต้องมีเอกสารการเสียภาษีหรือหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) มายืนยันที่มาของรายได้ด้วย 

 

Q: คำนวณ DSR ต้องรวมค่างวดบ้านที่กำลังจะกู้ด้วยไหม?

A: จำเป็นต้องรวมอย่างยิ่ง เพราะ DSR ที่ธนาคารพิจารณา คือภาระหนี้ที่จะเกิดขึ้นทั้งหมดในอนาคต ซึ่งหากคุณไม่บวกค่างวดบ้านใหม่เข้าไป การประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของคุณจะผิดพลาดไปจากความเป็นจริงอย่างมาก 

 

Q: ลด DSR ใช้เวลานานแค่ไหนถึงจะยื่นกู้ใหม่ได้?

A: หลังจากที่คุณนำเงินไปปิดบัญชีหนี้ต่าง ๆ แล้ว คุณควรเว้นระยะเวลาอย่างน้อย 1-2 เดือน เพื่อรอให้สถาบันการเงินส่งข้อมูลอัปเดตสถานะ "ปิดบัญชีเป็นศูนย์" ไปยังระบบของเครดิตบูโรเสียก่อน จากนั้นจึงค่อยดำเนินการยื่นกู้บ้านอีกครั้ง เพื่อให้ธนาคารเห็นฐานข้อมูลที่อัปเดตล่าสุด