8 เทคนิคกู้บ้านยังไงให้ผ่านฉลุย อนุมัติง่าย ไร้ปัญหา

 

Highlight

• รู้จัก “สินเชื่อบ้าน” คืออะไร ธนาคารพิจารณาอะไรบ้าง?
• คุณสมบัติพื้นฐานของผู้กู้ซื้อบ้านมีอะไรบ้าง?
• เอกสารที่ต้องเตรียมในการยื่นกู้บ้านมีอะไรบ้าง? 
• เทคนิคกู้บ้านยังไงให้ผ่าน อนุมัติตั้งแต่ครั้งแรก
• กู้บ้านไม่ผ่านทำยังไง? ทางเลือกสำหรับคนที่ยังอยากมีบ้าน

ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น การเตรียมตัวเพื่อกู้บ้านยังไงให้ผ่านจึงกลายเป็นโจทย์ใหญ่สำหรับผู้ที่อยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง หลายคนประสบปัญหาถูกปฏิเสธสินเชื่อเพราะขาดการวางแผนที่ดี หรือไม่เข้าใจเกณฑ์การพิจารณาของธนาคาร บทความนี้จะชวนไปดูตั้งแต่การพิจารณา การเตรียมเอกสาร ไปจนถึงการแนะนำ 8 เทคนิคในการเตรียมตัวกู้บ้านให้ผ่านฉลุย เพื่อให้เราสามารถเตรียมความพร้อมในการกู้ซื้อบ้านได้อย่างมืออาชีพ และลดความเสี่ยงในการถูกปฏิเสธ

รู้จัก “สินเชื่อบ้าน” คืออะไร ธนาคารพิจารณาอะไรบ้าง?

สินเชื่อบ้าน (Home Loan) คือ การที่เราขอกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน เพื่อนำไปซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม หรือเพื่อสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง โดยมีตัวบ้าน และที่ดินเป็นหลักประกันในการจำนอง เป็นสินเชื่อระยะยาวที่ผ่อนชำระได้นานถึง 30 - 40 ปี สิ่งสำคัญที่ธนาคารใช้พิจารณาคือ ความสามารถในการชำระหนี้ โดยดูจากรายได้สุทธิเปรียบเทียบกับภาระหนี้เดิม หรือที่เรียกว่าค่า DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งโดยทั่วไปภาระหนี้รวมทั้งหมดไม่ควรเกิน 30 - 40% ของรายได้ นอกจากนี้ธนาคารยังตรวจสอบประวัติเครดิตบูโรย้อนหลัง 3 ปี เพื่อดูวินัยทางการเงิน และประเมินมูลค่าหลักประกันว่าคุ้มค่ากับวงเงินที่ยื่นกู้บ้านหรือไม่

คุณสมบัติพื้นฐานของผู้กู้ซื้อบ้านมีอะไรบ้าง?

ก่อนจะเริ่มต้นกระบวนการยื่นกู้บ้าน เราต้องตรวจสอบคุณสมบัติเบื้องต้นของตัวเองก่อนว่าผ่านเกณฑ์มาตรฐานของธนาคารส่วนใหญ่หรือไม่ สำหรับคุณสมบัติพื้นฐานหลัก ๆ ที่ต้องพิจารณา มีดังนี้

• ต้องมีอายุ 20 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป และเมื่อรวมระยะเวลาผ่อนชำระแล้ว อายุผู้กู้ต้องไม่เกิน 65 - 70 ปี
• มีฐานรายได้ประจำที่แน่นอน โดยขั้นต่ำส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 10,000 - 15,000 บาทขึ้นไป ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคารเป็นผู้กำหนด
• สำหรับพนักงานประจำควรมีอายุงานอย่างน้อย 1 ปี และผ่านการทดลองงานแล้ว ส่วนเจ้าของกิจการต้องดำเนินธุรกิจมาไม่ต่ำกว่า 2 ปี
• หากมีภาระหนี้ สัดส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) ต้องอยู่ในเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด ซึ่งส่วนใหญ่แล้วไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ทั้งหมด
• ตรวจสอบสถานะเครดิตบูโรของตนเอง ว่ามีประวัติการชำระหนี้ที่ดีสม่ำเสมอ ไม่มีสถานะหนี้เสีย (NPL) หรือการค้างชำระรุนแรง
• หากรายได้คนเดียวไม่เพียงพอ สามารถหาผู้กู้ร่วมได้ 1 - 2 คน โดยต้องเป็นผู้ที่มีความสัมพันธ์ทางสายเลือด หรือคู่สมรส เพื่อเพิ่มความน่าเชื่อถือ

เอกสารที่ต้องเตรียมในการยื่นกู้บ้านมีอะไรบ้าง?

การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน และถูกต้องตั้งแต่วันแรกจะช่วยลดระยะเวลาในพิจารณา และเพิ่มความน่าเชื่อถือให้กับเราอย่างมาก โดยเอกสารที่ต้องใช้ในการยื่นของสินเชื่อแบ่งออกเป็น 3 กลุ่มหลัก ดังนี้

เอกสารส่วนตัว

• สำเนาบัตรประชาชน หรือบัตรข้าราชการ
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
• ใบสำคัญการหย่า (ถ้ามี)
• ใบมรณะบัตร (ถ้ามี)
• สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)

เอกสารรายได้

• พนักงานประจำ
  • สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 - 6 เดือน
  • หนังสือรับรองเงินเดือนที่มีตราประทับบริษัท
  • Statement บัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน
• ฟรีแลนซ์ หรือเจ้าของกิจการ
  • Statement บัญชีส่วนตัว และบัญชีธุรกิจย้อนหลัง 6 - 12 เดือน
  • ทะเบียนการค้า หรือหนังสือรับรองบริษัท
  • เอกสารแสดงการเสียภาษี เช่น ภ.พ.30 หรือใบหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ)

เอกสารหลักประกัน

• สำเนาโฉนดที่ดิน หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ทุกหน้า
• สัญญาจะซื้อจะขาย หรือใบจองโครงการ
• แผนที่ตั้งทรัพย์สินโดยสังเขป และรูปถ่ายบ้าน หรือคอนโดที่จะต้องการซื้อ

เทคนิคกู้บ้านยังไงให้ผ่าน อนุมัติตั้งแต่ครั้งแรก

การที่ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อนั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยหลาย ๆ อย่างประกอบกัน ซึ่งหากเราเตรียมข้อมูลที่มีความชัดเจน และความน่าเชื่อถือก็จะช่วยให้ผ่านการพิจารณาจากธนาคารได้ง่าย ซึ่ง 8 เทคนิคการกู้บ้านที่เราได้คัดมาให้นี้ ช่วยเพิ่มโอกาสในการกู้ซื้อบ้าน จะช่วยให้การขอสินเชื่อผ่านได้ง่ายขึ้น

ประเมินกำลังตัวเองก่อน คำนวณวงเงินที่กู้ได้

กู้บ้านยังไงให้ผ่าน คือเราต้องรู้ความสามารถในการกู้ก่อนว่าเรากู้ได้เท่าไหร่ โดยสูตรคำนวณเบื้องต้นที่ธนาคารมักใช้คือ นำรายได้ต่อเดือนคูณด้วย 60 (ในกรณีที่ไม่มีหนี้อื่น) เช่น หากเรามีรายได้ 30,000 บาท วงเงินกู้สูงสุดที่น่าจะเป็นไปได้คือประมาณ 1.8 ล้านบาท แต่อย่างไรก็ตาม เราต้องคำนวณเผื่อค่าผ่อนชำระต่อเดือนด้วย โดยปกติไม่ควรเกิน 30 - 40% ของรายได้ เพื่อให้เรายังสามารถบริหารจัดการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ ผ่อนไหว และมีสภาพคล่องในการใช้ชีวิตประจำวันโดยไม่สร้างภาระที่หนักเกินไป จนส่งผลเสียต่อประวัติทางการเงินในอนาคต

เคลียร์หนี้เดิมให้มากที่สุด ลดค่า DSR

ก่อนยื่นกู้บ้านอย่างน้อย 3 - 6 เดือน เราควรจัดการปิดยอดหนี้ที่ไม่จำเป็นให้หมด โดยเฉพาะหนี้บัตรเครดิต บัตรกดเงินสด หรือสินเชื่อส่วนบุคคลที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง เพราะหนี้เหล่านี้จะถูกนำมาคำนวณเป็นภาระหนี้รายเดือนที่ไปตัดทอนวงเงินกู้บ้านของเรา ยิ่งเรามีค่า DSR ต่ำ หรือมีภาระหนี้น้อยเท่าไหร่ ธนาคารก็จะยิ่งมั่นใจในความสามารถในการผ่อนชำระของเรามากขึ้น และมีโอกาสที่จะอนุมัติวงเงินให้เราตามที่ต้องการได้ง่ายกว่าการมีหนี้สินพะรุงพะรัง

เตรียมเดินบัญชีให้สวยล่วงหน้า 6 เดือน

รายการเดินบัญชี หรือ Statement เปรียบเสมือนหน้าตาทางการเงินของเรา ธนาคารจะตรวจสอบย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน เพื่อดูพฤติกรรมการใช้เงิน ดังนั้นรายการเดินบัญชีของเราควรมีเงินเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอ และมียอดเงินคงเหลือติดบัญชีไว้บ้าง ไม่ควรใช้จนหมดเกลี้ยงเหลือ 0 บาททุกเดือน 

สำหรับผู้ที่ไม่ได้มีรายได้ประจำ อย่างฟรีแลนซ์หรือพ่อค้าแม่ค้าออนไลน์ ก็สามารถเตรียมเดินบัญชีได้ โดยนำเงินรายได้เข้าบัญชีทุกครั้งอย่างสม่ำเสมอ เพื่อพิสูจน์ที่มาของรายได้ และแสดงให้เห็นว่าเรามีระเบียบวินัยในการบริหารเงินที่ดีพอที่จะรับผิดชอบหนี้ระยะยาวได้

ตรวจเครดิตบูโรล่วงหน้า

เราควรตรวจสอบข้อมูลเครดิตของตัวเองก่อนยื่นกู้จริง ซึ่งสามารถตรวจสอบสถานะได้หลายช่องทาง

ไม่ว่าจะเป็นการตรวจเครดิตบูโรผ่านแอปพลิเคชันธนาคาร หรือศูนย์เครดิตบูโร เพื่อเช็กว่ามีสถานะค้างชำระที่ค้างอยู่ในระบบหรือไม่ หากพบว่าเคยมีการผิดนัดชำระต้องรีบเคลียร์ให้จบ และขอใบปิดหนี้เก็บไว้เป็นหลักฐาน การที่เครดิตบูโรมีสถานะเป็นปกติ และไม่มีการค้างชำระเกิน 30 วันในช่วง 12 - 24 เดือนล่าสุด จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยเชิงบวกที่ธนาคารจะนำมาพิจารณาอนุมัติสินเชื่อให้เราได้รวดเร็วยิ่งขึ้นโดยไม่ต้องขอเอกสารชี้แจงเพิ่มเติม

เลือกบ้านในราคาที่เหมาะกับรายได้

การเลือกที่อยู่อาศัยที่มีขนาด และราคาที่เหมาะสมกับรายได้ จะช่วยให้เราสามารถผ่อนชำระรายเดือนได้โดยที่ไม่หนักจนเกินไป หากเลือกบ้านที่มีขนาดใหญ่เกินตัว มักเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้กู้ไม่ผ่าน การกู้ซื้อบ้านที่ประสบความสำเร็จต้องเริ่มจากการเลือกทรัพย์สินที่มีราคาเหมาะสมกับฐานรายได้ โดยทั่วไปราคาบ้านไม่ควรเกิน 4 - 5 เท่าของรายได้รวมต่อปี หากเราเลือกบ้านที่มีราคาสูงเกินไป แม้ธนาคารจะมองว่าเครดิตดี แต่ถ้าคำนวณแล้วรายได้ไม่เพียงพอต่อการผ่อนชำระตามเกณฑ์ความเสี่ยง ธนาคารก็จำเป็นต้องปฏิเสธคำขออยู่ดี

เตรียมเงินดาวน์ และเงินสำรองวันโอน

แม้ปัจจุบันจะมีมาตรการ LTV ที่เอื้อให้กู้ได้เต็ม 100% ในบางกรณี แต่การเตรียมเงินก้อนไว้อย่างน้อย 10 - 20% สำหรับเป็นค่าทำสัญญา และเงินดาวน์ จะช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือในสายตาธนาคารอย่างมาก เพราะแสดงถึงวินัยการออมเงิน นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายแอบแฝงในวันโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง และค่าอากรแสตมป์ การมีเงินสำรองส่วนนี้ไว้จะช่วยให้กระบวนการเปลี่ยนผ่านความเป็นเจ้าของเป็นไปอย่างราบรื่นไม่มีสะดุด

ยื่นกู้หลายธนาคารพร้อมกัน

การยื่นเอกสารเพื่อขอสินเชื่อกับ 2 - 3 ธนาคารพร้อมกันจะช่วยให้เรามีอำนาจในการต่อรอง และเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย รวมถึงเงื่อนไขการผ่อนชำระที่ดีที่สุด เพราะแต่ละธนาคารมีเกณฑ์การพิจารณาและกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แตกต่างกัน บางธนาคารอาจจะเน้นกลุ่มพนักงานประจำ ในขณะที่บางแห่งอาจจะเปิดกว้างให้กลุ่มอาชีพอิสระมากกว่า การยื่นหลายที่จึงเป็นการเพิ่มโอกาสให้เราได้รับการอนุมัติในเงื่อนไขที่คุ้มค่าที่สุด

หาผู้กู้ร่วมเพิ่มความแข็งแกร่ง

หากประเมินแล้วว่ารายได้ของเราคนเดียวอาจจะไม่เพียงพอต่อวงเงินกู้ที่ต้องการ หรือมีภาระหนี้อื่นที่ยังเคลียร์ไม่จบ การหาผู้กู้ร่วมที่มีเครดิตดีและรายได้มั่นคง เช่น พ่อแม่ พี่น้อง หรือคู่สมรส จะช่วยเพิ่มความแข็งแกร่งให้กับคำขอสินเชื่อของเราได้มาก ผู้กู้ร่วมจะช่วยแชร์ภาระหนี้ และเพิ่มยอดรายได้รวม ทำให้ธนาคารมั่นใจว่าจะมีเงินเพียงพอสำหรับการผ่อนชำระในแต่ละเดือน ซึ่งเป็นวิธีที่ได้รับความนิยมอย่างมากในการทำให้การยื่นกู้บ้านอนุมัติผ่านได้ง่ายขึ้น

กู้บ้านไม่ผ่านทำยังไง? ทางเลือกสำหรับคนที่ยังอยากมีบ้าน

เมื่อยื่นขอสินเชื่อแล้ว แต่ถูกสถาบันการเงินปฎิเสธ หรือธนาคารยังไม่อนุมัติสินเชื่อ อย่าเพิ่งหมดหวังเพราะการขอสินเชื่อไม่ใช่ทางเดียวที่ช่วยให้เราได้บ้าน สำหรับคนที่ต้องการเข้าอยู่บ้านทันทีและไม่อยากรอให้เสียโอกาส จัซแมทช์ (JUZMATCH) คือ ทางเลือกใหม่ที่ตอบโจทย์ได้เป็นอย่างดี จัซแมทช์ (JUZMATCH) เป็นแพลตฟอร์มเช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-Own) ที่ออกแบบมาเพื่อช่วยเหลือคนที่ยังไม่พร้อมในด้านเครดิตบูโรหรือเอกสารรายได้แต่ต้องการเป็นเจ้าของบ้าน

ด้วยระบบเช่าเพื่อซื้อของ จัซแมทช์ (JUZMATCH)  เราสามารถเลือกบ้านที่ชอบ และเข้าอยู่อาศัยได้ก่อนในฐานะผู้เช่า โดยในระหว่างนี้ทีมงานช่วยให้คำแนะนำในการฟื้นฟูเครดิต เคลียร์หนี้ และเตรียมความพร้อมเพื่อที่เราจะสามารถยื่นกู้กับธนาคารได้สำเร็จ ทำให้เรามั่นใจได้ว่าความฝันในการมีบ้านจะไม่ถูกจำกัดอยู่เพียงแค่การอนุมัติของธนาคารในวันนี้เท่านั้น

คำถามที่พบบ่อย

Q: กู้บ้านยังไงให้ผ่าน สิ่งสำคัญที่สุดคืออะไร?

A: สิ่งสำคัญที่สุดคือ ความสม่ำเสมอของรายได้ และวินัยในการจ่ายหนี้ ธนาคารไม่ได้ต้องการผู้กู้ที่มีเงินเยอะเพียงอย่างเดียว แต่ต้องการคนที่สามารถผ่อนชำระได้ตรงเวลาตลอดอายุสัญญา ดังนั้นประวัติเครดิตบูโรที่สะอาด และการเดินบัญชีที่มีเงินเข้าสม่ำเสมอจึงเป็นหัวใจหลักในการพิจารณา

Q: รายได้เท่าไรถึงกู้ซื้อบ้านได้?

A: โดยทั่วไปรายได้ขั้นต่ำเริ่มต้นที่ 10,000 - 15,000 บาท ก็สามารถเริ่มยื่นกู้ได้แล้ว แต่อยู่ที่ว่าวงเงินที่ได้จะเพียงพอกับราคาบ้านที่ต้องการหรือไม่ โดยวงเงินกู้มักจะเป็น 60 เท่าของรายได้สุทธิหากไม่มีภาระหนี้อื่น

Q: ติดเครดิตบูโร กู้ซื้อบ้านได้ไหม?

A: หากยังติดสถานะค้างชำระอยู่ โอกาสกู้ผ่านธนาคารแทบจะเป็นศูนย์ แนะนำให้เคลียร์หนี้ให้จบและปิดบัญชีให้เรียบร้อยก่อนยื่นกู้ประมาณ 1 - 3 ปี แต่หากต้องการบ้านเร่งด่วน การใช้บริการเช่าเพื่อซื้อกับ จัซแมทช์ (JUZMATCH) จะช่วยให้เข้าอยู่บ้านได้เลยในขณะที่กำลังเคลียร์เครดิต เตรียมความพร้อมในการขอสินเชื่ออีกครั้ง

Q: ฟรีแลนซ์ และเจ้าของกิจการ กู้ซื้อบ้านได้ไหม?

A: ฟรีแลนซ์ หรือเจ้าของกิจการก็สามารถกู้ซื้อบ้านได้เช่นกัน แต่ต้องมีเอกสารที่พิสูจน์ที่มาของรายได้ที่ชัดเจน เช่น ใบหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) หรือทะเบียนการค้า และต้องมี Statement ย้อนหลังอย่างน้อย 12 เดือนที่แสดงถึงกระแสเงินสดที่หมุนเวียนสม่ำเสมอ

Q: กู้บ้านไม่ผ่าน มีทางเลือกอื่นอีกไหม?

A: หากกู้บ้านไม่บ้าน ยังมีทางเลือกในการเป็นเจ้าของบ้านที่มีประสิทธิภาพ คือ การใช้โซลูชันเช่าเพื่อซื้อกับจัซแมทช์ (JUZMATCH) ทางเลือกที่ช่วยให้คุณมีบ้านเป็นของตัวเองได้ โดยไม่ต้องยื่นขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน หรือเตรียมเอกสารมากมาย จัซแมทช์ (JUZMATCH) ช่วยให้เราสามารถทำสัญญาและเข้าอยู่บ้านที่ต้องการได้ทันที โดยใช้ระยะเวลาช่วงที่เช่าในการเตรียมตัว และปรับปรุงเครดิตจนกว่าจะพร้อมยื่นกู้ธนาคารอีกครั้งตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ ซึ่งส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่จ่ายไประหว่างที่อยู่อาศัย จะถูกนำไปเป็นส่วนลดค่าบ้านในวันที่ตัดสินใจซื้อจริง ทำให้ค่าเช่าที่จ่ายไปไม่สูญเปล่า