ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม? เช็กเงื่อนไขล่าสุดปี 2026

 

Highlight

• ต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทยประเภทไหนได้บ้าง?
• ชาวต่างชาติถือครองบ้าน หรือที่ดินในไทยแบบถูกกฎหมาย ต้องทำยังไงบ้าง
• อัปเดต LTR Visa ปี 2568 กระตุ้น 4 กลุ่มต่างชาติลงทุนในไทย มีอะไรบ้าง?
• เอกสารที่ต่างชาติต้องเตรียมเมื่อซื้ออสังหาฯ ในไทย มีอะไรบ้าง?
• ทางเลือกใหม่สำหรับต่างชาติที่มีคู่สมรสเป็นคนไทย มีบ้านง่ายขึ้นผ่านจัซแมทช์ (JUZMATCH)

ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมอันดับต้น ๆ ของโลก ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มคนที่เข้ามาทำงานในฐานะ Digital Nomad หรือกลุ่มวัยเกษียณที่มองหาที่พักพิงหลังวัยทำงาน ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และค่าครองชีพที่คุ้มค่า ทำให้มีคนจากหลาย ๆ ประเทศเลือกใช้ชีวิตวัยเกษียณที่ไทย ทำให้เกิดคำถามตามมาคือต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม และกฎหมายในปี 2026 มีการปรับเปลี่ยนเงื่อนไขไปอย่างไรบ้าง เพื่อให้การครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างถูกต้อง และมั่นคง เราต้องทำความเข้าใจกฎระเบียบที่รัฐบาลไทยกำหนดไว้อย่างละเอียด

ต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทยประเภทไหนได้บ้าง?

การถือกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในไทยของคนต่างชาติถูกแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลักตามข้อบัญญัติของกฎหมายที่ดิน ซึ่งมีข้อจำกัด และสิทธิในการครอบครองที่แตกต่างกัน ดังนี้

คอนโดมิเนียม

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดไว้ว่าต่างชาติซื้อบ้านในไทยในรูปแบบของคอนโดมิเนียม หรืออาคารชุดได้ โดยสามารถถือกรรมสิทธิ์ในลักษณะ Freehold หรือกรรมสิทธิ์เด็ดขาดได้ 100% แต่มีเงื่อนไขสำคัญคือ ในหนึ่งโครงการอาคารชุดนั้น ๆ จะต้องมีสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติรวมกันไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด ส่วนอีก 51% ต้องเป็นของบุคคลสัญชาติไทย นอกจากนี้ เงินที่นำมาซื้อต้องเป็นการโอนมาจากต่างประเทศ 100% เป็นสกุลเงินต่างชาติ และต้องมีหลักฐานใบรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (Foreign Exchange Transaction Form หรือ FET Form) จากธนาคารเพื่อนำไปแสดงต่อกรมที่ดินด้วย

บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และที่ดิน

สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์แนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม หรือที่ดินยังไม่สามารถถือครองได้ ตามกฎหมายไทยมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้โดยตรง ดังนั้นชาวต่างชาติจึงสามารถเป็นเจ้าของได้เพียงตัวสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น แต่ที่ดินที่บ้านตั้งอยู่จะต้องใช้วิธีการอื่นในการครอบครอง เช่น การเช่าระยะยาว หรือภายใต้เงื่อนไขพิเศษทางการลงทุนที่รัฐกำหนด

ชาวต่างชาติถือครองบ้าน หรือที่ดินในไทยแบบถูกกฎหมาย ต้องทำยังไงบ้าง?

เมื่อไม่สามารถถือครองที่ดินโดยตรงได้ กฎหมายจึงเปิดช่องทางเลือกที่ถูกต้องเพื่อให้ชาวต่างชาติสามารถอยู่อาศัยในบ้านเดี่ยวหรือที่ดินได้อย่างมั่นคง ดังนี้

เช่าระยะยาว (Leasehold)

ชาวต่างชาติที่ต้องการถือครองบ้านหรือที่ดินอย่างถูกกฎหมาย สามารถทำได้โดยการเช่าระยะยาว เป็นวิธีที่ได้รับความนิยมสูง และมีความเสี่ยงทางกฎหมายต่ำที่สุด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างหรืออยู่อาศัยได้สูงสุด 30 ปี และสามารถระบุในสัญญาเพื่อต่ออายุได้อีก 2 ครั้ง ครั้งละ 30 ปี (รวมสูงสุด 90 ปี) โดยต้องมีการจดทะเบียนสิทธิการเช่าที่กรมที่ดินให้ถูกต้องเพื่อให้มีผลคุ้มครองตามกฎหมาย วิธีนี้ช่วยให้ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้อย่างสบายใจในระยะยาวเสมือนเป็นเจ้าของเอง

จดทะเบียนบริษัทไทย

อีกหนึ่งวิธีคือการจัดตั้งบริษัทจำกัด จดทะเบียนในประเทศไทย โดยต้องมีสัดส่วนผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยอย่างน้อย 51% และมีสัดส่วนต่างชาติไม่เกิน 49% จากนั้นจึงให้บริษัทเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน อย่างไรก็ตาม กรมที่ดินมีความเข้มงวดในการตรวจสอบมาก หากมีการจัดตั้ง “บริษัทนอมินี” ที่จัดตั้งขึ้นมาเพื่อถือครองที่ดินเพียงอย่างเดียวโดยไม่มีการดำเนินธุรกิจจริง เมื่อตรวจพบจะมีโทษทางอาญาตามมาตรา 111 - 113 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ดังนั้นการใช้วิธีนี้ควรเป็นการทำธุรกิจจริง และมีที่ปรึกษากฎหมายดูแลอย่างใกล้ชิด เพื่อให้ทำได้อย่างถูกต้อง

สมรสกับคนไทย

ชาวต่างชาติที่จดทะเบียนสมรสกับคนไทยสามารถให้คู่สมรสชาวไทยเป็นผู้ซื้อ และถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ แต่ต้องผ่านขั้นตอนการยืนยันต่อเจ้าพนักงานที่ดินว่าเงินที่นำมาซื้อนั้นเป็นสินส่วนตัวของคนไทย ไม่ใช่สินสมรส ซึ่งหมายความว่าชาวต่างชาติจะไม่มีชื่อในโฉนด และไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นหากมีการหย่าร้าง แต่ยังคงมีสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของตัวบ้าน หรือทำสัญญาอาศัยได้ตามการตกลงกัน

ลงทุน 40 ล้านบาทตามมาตรา 96 ทวิ

หากถามว่าต้องทำอย่างไรชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทย และที่ดิน 1 ไร่เป็นของตัวเองได้ ลงทุน 40 ล้านบาทตามมาตรา 96 ทวิคือ คำตอบเดียวที่สามารถทำได้ แต่มีเงื่อนไขที่ละเอียด และมีความซับซ้อนคือ ต้องนำเงินเข้ามาลงทุนในไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ในธุรกิจ หรือพันธบัตรที่รัฐกำหนด และต้องมีการลงทุนไว้อย่างน้อย 5 ปี โดยสามารถขออนุญาตถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ ในพื้นที่ที่กำหนด (กทม. พัทยา และเขตเทศบาล) และต้องได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเป็นรายกรณีไป

รับมรดก

ต่างชาติสามารถรับมรดกเป็นที่ดินได้ในฐานะทายาทโดยธรรมของคู่สมรส หรือบุคคลสัญชาติไทย แต่กฎหมายยังคงจำกัดจำนวนการถือครองไว้ไม่เกิน 1 ไร่เพื่อการอยู่อาศัย และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หากไม่ได้รับอนุญาตหรือมีที่ดินเกินกว่าที่กำหนด จะต้องดำเนินการจำหน่ายที่ดินส่วนนั้นออกไปภายในเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้

อัปเดต LTR Visa ปี 2568 กระตุ้น 4 กลุ่มต่างชาติลงทุนในไทย มีอะไรบ้าง?

วีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาว (Long-Term Resident Visa) หรือ LTR Visa เปิดใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2565 โดยมีสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) เป็นผู้ดูแลหลัก และในเดือนมกราคม 2568 คณะรัฐมนตรีได้เห็นชอบให้ปรับปรุงเงื่อนไขใหม่เพื่อเพิ่มความน่าดึงดูดของมาตรการ เพื่อดึงดูดกลุ่มชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงให้เข้ามาพำนัก และทำงานในไทยได้นานถึง 10 ปี พร้อมสิทธิประโยชน์ด้านภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ลดเหลือเพียง 17% โดยมาตรการนี้มุ่งเป้าไปที่ชาวต่างชาติ 4 กลุ่มหลัก ได้แก่

• กลุ่มที่ 1 ผู้มีความมั่งคั่งสูง (Wealthy Global Citizens) ชาวต่างชาติที่มีทรัพย์สินมูลค่ารวมไม่น้อยกว่า 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และมีการลงทุนในประเทศไทยตามเงื่อนไขที่กำหนด
• กลุ่มที่ 2 ผู้เกษียณอายุ (Wealthy Pensioners) ชาวต่างชาติที่มีอายุ 50 ปีขึ้นไป ซึ่งมีเงินบำนาญ หรือรายได้ที่มั่นคงเพียงพอสำหรับการพำนักในระยะยาว
• กลุ่มที่ 3 ผู้ทำงานทางไกลจากไทย (Work-from-Thailand Professionals) กลุ่มคนทำงานทางไกลให้กับบริษัทในต่างประเทศที่มีผลประกอบการน่าเชื่อถือ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การทำงานยุคใหม่
• กลุ่มที่ 4 ผู้เชี่ยวชาญพิเศษ (Highly-Skilled Professionals) บุคลากรที่มีทักษะสูงในอุตสาหกรรมเป้าหมายที่เข้ามาปฏิบัติงานในบริษัท สถาบันวิจัย หรือหน่วยงานภาครัฐ เพื่อช่วยยกระดับขีดความสามารถของประเทศ

สิทธิประโยชน์ที่ได้รับ

• สิทธิในการครอบครองที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ เพื่อใช้สำหรับที่อยู่อาศัยของตนเอง ตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
• วีซ่าพำนักระยะยาว 10 ปี (5 ปีแรก และต่อได้อีก 5 ปี) พร้อมผู้ติดตามได้สูงสุด 4 คน
• ได้สิทธิ์ Digital Work Permit ทำงานในไทยได้สะดวกขึ้น
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอัตราพิเศษ 17% สำหรับกลุ่มผู้เชี่ยวชาญ
• ยกเว้นการรายงานตัวทุก 90 วัน ลดขั้นตอนความยุ่งยากจากสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง
• สิทธิ์ในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่กำหนด (กรุงเทพฯ เมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล)

เอกสารที่ต่างชาติต้องเตรียมเมื่อซื้ออสังหาฯ ในไทย มีอะไรบ้าง?

• หนังสือเดินทาง (Passport) เล่มจริงพร้อมสำเนาที่มีอายุการใช้งานครอบคลุม
• วีซ่าพำนักในไทย ต้องเป็น Non-Immigrant Visa หรือ LTR Visa ที่ถูกต้อง
• หลักฐานการเงิน (FET Form) สำหรับคอนโด ต้องมีหนังสือรับรองจากธนาคารว่ามีการโอนเงินสกุลต่างชาติเข้ามาเพื่อซื้ออสังหาฯ
• ใบอนุญาตทำงาน (Work Permit) กรณีอ้างอิงรายได้จากการทำงานในไทย
• ทะเบียนสมรส หากเป็นการซื้อผ่านคู่สมรสไทย ต้องมีฉบับจริงและคำแปลที่รับรองโดยกงสุล
• หนังสือรับรองนิติบุคคล กรณีซื้อหรือเช่าในนามบริษัทจำกัด 

ที่มา: สภาดิจิทัลเพื่อเศรษฐกิจและสังคมแห่งประเทศไทย และ กรมที่ดิน

ทางเลือกใหม่สำหรับต่างชาติที่มีคู่สมรสเป็นคนไทย มีบ้านง่ายขึ้นผ่านจัซแมทช์ (JUZMATCH)

สำหรับชาวต่างชาติที่มีคู่สมรสเป็นคนไทยและต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในไทย แต่ติดปัญหาเรื่องการขอสินเชื่อธนาคารหรือยังไม่อยากผูกมัดด้วยการซื้อบ้านด้วยเงินสดเต็มจำนวน จัซแมทช์ (JUZMATCH) แพลตฟอร์มเช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-Own) เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่จะช่วยให้คุณได้มีบ้านในฝันในทำเลที่ใช่ เริ่มต้นด้วยการจ่ายเงินค่าบริการเข้าทำสัญญา จากนั้นเข้าอยู่อาศัยได้ทันทีภายใน 60 วัน ส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระทุกเดือนระหว่างสัญญาเช่าเพื่อซื้อ จะถูกนำไปเป็นส่วนลดค่าบ้านเมื่อพร้อมที่จะซื้อทรัพย์นั้น ทั้งนี้ การใช้บริการเช่าเพื่อซื้อกับจัซแมทช์ (JUZMATCH) ในปัจจุบัน ผู้ทำสัญญาจะต้องเป็นคู่สมรสคนไทย ซึ่งเป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมายของการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย 

 

คำถามที่พบบ่อย

Q: ต่างชาติกู้เงินซื้อบ้านในไทยได้ไหม?

A: โดยปกติทางธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อบ้านให้คนต่างชาติ เนื่องจากคนต่างชาติไม่สามารถนำที่ดินไปจำนองเป็นหลักประกันได้ แต่ก็มีบางธนาคารที่ปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดให้คนต่างชาติในบางเงื่อนไข เช่น ต้องมีใบอนุญาตทำงานไม่ต่ำกว่า 2 ปี การถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดได้ไม่เกิน 49% และมักกำหนดเงินดาวน์ 20 - 30% เป็นต้น ทั้งนี้เงื่อนไขต่างๆ ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารกำหนด

Q: ต่างชาติซื้อคอนโดต้องเตรียมอะไรบ้าง?

A: เอกสารหลักคือ Passport วีซ่าที่ถูกต้อง และที่สำคัญที่สุดคือหลักฐานการโอนเงินสกุลต่างชาติมาจากนอกประเทศไทย (FET Form) โดยยอดเงินต้องเท่ากับ หรือมากกว่าราคาคอนโดที่ซื้อ เพื่อใช้แสดงต่อกรมที่ดินว่าไม่ได้ใช้เงินในไทยมาซื้อ

Q: คนไทยถือครองที่ดินแทนต่างชาติ (นอมินี) ผิดกฎหมายไหม?

A: การที่คนไทยถือครองที่ดินแทนต่างชาติถือว่าผิดกฎหมายอย่างร้ายแรง หากพบว่ามีการใช้ชื่อคนไทยบังหน้าเพื่อถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติโดยที่คนไทยไม่มีอำนาจจัดการจริง จะมีโทษทั้งจำคุก และปรับ รวมถึงที่ดินผืนนั้นอาจถูกสั่งให้จำหน่ายออกไปในเวลาที่กำหนด

Q: ต่างชาติกู้ซื้ออสังหาฯ ในไทยได้ไหม? [จัซแมทช์ (JUZMATCH)]

A: สำหรับชาวต่างชาติที่สมรสกับคนไทยและต้องการมีบ้านเป็นของตัวเองในประเทศไทยจัซแมทช์ (JUZMATCH) อาจเป็นทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการความคล่องตัว ไม่ต้องผ่านขั้นตอนพิจารณาสินเชื่อที่ยุ่งยาก สามารถย้ายเข้าอยู่ในบ้านที่ต้องการได้ทันทีหลังทำสัญญา พร้อมช่วยวางแผนเส้นทางการเป็นเจ้าของบ้าน ไม่ว่าจะเป็นการช่วยวางแผนการปิดบ้านด้วยเงินสด หรือวางแผนการขอสินเชื่อในกรณีอยากยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน จัซแมทช์ (JUZMATCH) จึงเป็นทางเลือกที่ช่วยก้าวข้ามข้อจำกัดของระบบธนาคารไปสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

Q: LTR Visa คืออะไร ให้สิทธิ์อะไรเพิ่มเติมบ้าง?

A: LTR Visa คือวีซ่าระยะยาว 10 ปีสำหรับกลุ่มเป้าหมายที่มีคุณภาพสูง ช่วยลดความยุ่งยากเรื่องเอกสาร และมีสิทธิประโยชน์เรื่องภาษีเงินได้ที่ลดลง รวมถึงอำนวยความสะดวกในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ภายใต้โครงการส่งเสริมของภาครัฐโดยเฉพาะในเขตเศรษฐกิจอย่างกรุงเทพฯ เมืองพัทยา และเขตเทศบาล หรือพื้นที่ที่รัฐบาลกำหนด