Yield คืออะไร? รู้จักค่าตอบแทนจากการลงทุนอสังหาฯ พร้อมวิธีคำนวณสำหรับมือใหม่

 

Highlight

-   Yield คืออะไร? ทำไมนักลงทุนอสังหาฯ ต้องรู้จัก Yield ก่อนตัดสินใจลงทุน

-   ประเภทของ Yield ที่นักลงทุนควรรู้จัก

-   Rental Yield คือ อะไร? 3 วิธีคำนวณค่า Yield ปล่อยเช่าอสังหาฯ

-   ค่า Yield เท่าไหร่ถึงคุ้มค่าลงทุนอสังหาฯ

-   Yield กับ ROI ต่างกันอย่างไร

-   5 เทคนิคเพิ่มค่า Yield ให้ได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า

 

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในช่องทางยอดนิยมในการสร้างรายได้ ทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและการปล่อยเช่าเพื่อสร้างกระแสเงินสด อย่างไรก็ตาม ความสวยงามของทรัพย์สินเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอในการตัดสินใจลงทุน นักลงทุนจึงจำเป็นต้องใช้ตัวเลขเป็นเครื่องมือวัดความคุ้มค่า โดยเฉพาะ “ค่า Yield” หรืออัตราผลตอบแทน ซึ่งช่วยให้ประเมินได้ว่าการลงทุนนี้ให้ผลกำไรคุ้มค่ากับเงินที่จ่ายไปหรือไม่

 

Yield คืออะไร? ทำไมนักลงทุนอสังหาฯ ต้องรู้จัก Yield ก่อนตัดสินใจลงทุน

Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุนในสินทรัพย์ โดยมักคำนวณเป็นรายปีและแสดงผลในรูปแบบเปอร์เซ็นต์ (%) ช่วยให้เราเปรียบเทียบความคุ้มค่าระหว่างโครงกาในทำเลที่ต่างกัน หรือใช้เทียบกับสินทรัพย์ประเภทอื่น เช่น หุ้นหรือ ตราสารหนี้ เพื่อช่วยในการตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ค่า Yield มักสะท้อนจากรายได้ค่าเช่าเมื่อเทียบกับราคาซื้อของทรัพย์

 

หลักการสำคัญ คือ หากเราซื้อสินทรัพย์ได้ในราคาถูกและสามารถสร้างรายได้สูง ค่า Yield ก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย ในทางกลับกัน หากซื้อมาแพงเกินไป ผลตอบแทนที่ได้รับก็จะลดลง ดังนั้นราคาซื้อจึงเป็นปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจ

ประเภทของ Yield ที่นักลงทุนควรรู้จัก

ประเภทของผลตอบแทนมีด้วยกันหลายรูปแบบ ซึ่งการลงทุนแต่ละแบบจะมีวิธีการวัดต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับว่าเราต้องการวัดค่าในลักษณะใด เพื่อให้เห็นภาพรวมของกำไรได้อย่างรอบด้าน

1. Current Yield 

Current Yield หรือ อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน คือ การคำนวณผลตอบแทนจากรายได้ที่ได้รับในรอบปีเทียบกับราคาตลาดของสินทรัพย์ในปัจจุบัน เป็นการประเมินรายได้ในเบื้องต้น เพื่อให้เรามองเห็นภาพรวมของผลกำไรได้อย่างรวดเร็ว โดยที่ยังไม่ต้องนำปัจจัยที่มีความซับซ้อนอื่น ๆ เช่น มูลค่าของกระแสเงินสดในอนาคต หรือส่วนต่างของราคาที่อาจจะเกิดขึ้นมาร่วมคำนวณด้วย

2. Yield to Maturity

Yield to Maturity (YTM) หรือ อัตราผลตอบแทนจนถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน เป็นค่าที่ใช้กับการลงทุนในกลุ่มตราสารหนี้และพันธบัตร โดยแสดงผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีที่นักลงทุนจะได้รับ หากถือครองสินทรัพย์จนครบกำหนด โดยเอาอัตราดอกเบี้ยที่เราได้รับในแต่ละงวด และส่วนต่างของกำไรหรือขาดทุนจากราคาหน้าตั๋ว (Face Value)  มารวมเข้าด้วยกันทั้งหมด ทำให้สามารถประเมินผลตอบแทนโดยรวมของการลงทุนได้ 

อย่างไรก็ตาม ค่า YTM เป็นการคำนวณภายใต้สมมติฐานว่า นักลงทุนจะถือครองจนครบกำหนดและนำดอกเบี้ยที่ได้รับไปลงทุนต่อในอัตราเดิม จึงควรใช้เป็นแนวทางในการเปรียบเทียบความน่าสนใจของสินทรัพย์มากกว่าการรับประกันผลตอบแทนจริง

3. Dividend Yield

Dividend Yield หรือ อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล คือ ตัวเลขที่แสดงสัดส่วนเงินปันผลที่นักลงทุนจะได้รับต่อปี เมื่อเทียบกับราคาหุ้นในตลาดปัจจุบัน เป็นตัวชี้วัดสำคัญสำหรับกลุ่มนักลงทุนสาย Passive Income ที่เน้นการสร้างรายได้และรับกระแสเงินสดอย่างสม่ำเสมอ เพราะช่วยให้เราสามารถประเมินได้ว่าหุ้นตัวไหนที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่ากับการถือครองในระยะยาวและตรงกับเป้าหมายการเงิน อย่างไรก็ตาม Dividend Yield ควรพิจารณาควบคู่กับปัจจัยอื่น เช่น ความมั่นคงของบริษัทและแนวโน้มการเติบโต ไม่ควรใช้เป็นเกณฑ์ตัดสินใจเพียงอย่างเดียว

4. Rental Yield

Rental Yield หรือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า คือ การคำนวณผลตอบแทนจากรายได้ค่าเช่ารายเดือนหรือรายปี เมื่อเทียบกับราคาซื้อหรือมูลค่าของทรัพย์สิน ซึ่ง Rental Yield จะช่วยให้นักลงทุนประเมินความคุ้มค่าเบื้องตนและใช้เปรียบเทียบศักยภาพของทำเลหรือโครงการต่าง ๆ  ก่อนตัดสินใจลงทุน โดยทั่วไป Rental Yield สามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภท ได้แก่

1. Gross Yield: การคำนวณผลตอบแทนแบบยังไม่หักค่าใช้จ่าย
2. Net Yield:  การคำนวณผลตอบแทนแบบหักค่าใช้จ่ายแล้ว เช่น ค่าส่วนกลาง ภาษี และค่าซ่อมบำรุง

Rental Yield คือ อะไร? 3 วิธีคำนวณค่า Yield ปล่อยเช่าอสังหาฯ

สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การคำนวณ Rental Yield สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 สูตรตามความเหมาะสมของแหล่งเงินทุนและต้นทุนที่มีอยู่จริง

1. Gross Rental Yield

Gross Rental Yield หรือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น คือ การประเมินว่าทรัพย์สินสามารถสร้างผลตอบแทนจากค่าเช่าได้กี่เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับราคาซื้อ โดยยังไม่หักค่าใช้จ่ายใด ๆ 

สูตรคำนวณ:

 

Gross Rental Yield = (รายได้ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) × 100

 

วิธีนี้เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ซื้อด้วยเงินสดและต้องการดูภาพรวมความคุ้มค่าแบบรวดเร็ว เนื่องจากเป็นการคำนวณเบื้องต้นที่ยังไม่ได้นำค่าใช้จ่ายแฝงอื่น ๆ 

 

ตัวอย่างการคำนวณ: กำหนดให้ซื้อคอนโดมาในราคา 2,000,000 บาท ปล่อยเช่าได้รายได้เดือนละ 10,000 บาท 

จากสูตร Gross Rental Yield = ((10,000 x 12) ÷ 2,000,000) x 100 = 6% ต่อปี

 

2. Net Rental Yield

Net Rental Yield หรือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ คือ การคำนวณตัวเลขที่สะท้อนผลตอบแทนสุทธิได้ชัดเจนและแม่นยำกว่าแบบแรก โดยจะนำรายได้ค่าเช่าตลอดทั้งปีมาหักลบกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงทั้งหมดออกก่อน เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าธรรมเนียม หรือค่าบำรุงรักษาห้อง 

สูตรคำนวณ:

 

Net Rental Yield = [(รายได้ค่าเช่าต่อปี - ค่าใช้จ่ายรายปี) ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา)] × 100

 

วิธีนี้จะช่วยให้เราเห็นจำนวนเงินสุทธิที่จะทำกำไรเข้ากระเป๋าเราจริง ๆ ทำให้สามารถประเมินความเสี่ยงและเปรียบเทียบศักยภาพของแต่ละโครงการได้อย่างรัดกุมมากยิ่งขึ้นก่อนตัดสินใจลงทุน

ตัวอย่างการคำนวณ: กำหนดให้รายได้จากค่าเช่า 120,000 บาทต่อปี มีค่าใช้จ่ายรายปีรวมค่าส่วนกลาง และค่าซ่อมแซมรวม 20,000 บาทต่อปี

จากสูตร Net Rental Yield = ((120,000 - 20,000) ÷ 2,000,000) x 100 = 5% ต่อปี

3. Cash-on-Cash Rental Yield

Cash-on-Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่คำนวณจากเงินสดที่จ่ายออกไปจริง ถือเป็นวิธีที่เหมาะสมที่สุดสำหรับนักลงทุนที่ขอสินเชื่อธนาคาร โดยจะนำรายได้ค่าเช่าต่อปีที่หักลบค่าใช้จ่ายและยอดผ่อนธนาคารรวมถึงอัตราดอกเบี้ยออกแล้ว มาหารกับเงินสดก้อนแรกที่เราใช้ลงทุนจริง เช่น ค่าทำสัญญา และค่าตกแต่งห้อง 

สูตรคำนวณ:

 

Cash-on-Cash Rental Yield = ((รายได้ค่าเช่าต่อปี - ค่าใช้จ่ายรายปี - เงินผ่อนธนาคารทั้งปี) ÷ เงินสดที่ลงทุนไปทั้งหมด) x100

 

วิธีนี้จะช่วยบอกเราได้อย่างชัดเจนว่ากระแสเงินสดสุทธิที่เหลืออยู่คุ้มค่ากับเงินลงทุนที่เราควักกระเป๋าจ่ายไปหรือไม่ เพื่อให้การบริหารเงินทุนมีประสิทธิภาพ

 

ตัวอย่างการคำนวณ: กำหนดให้รายได้จากค่าเช่า 120,000 บาทต่อปี ค่าใช้จ่ายรายปี รวมค่าส่วนกลาง และค่าซ่อมแซมรวม 20,000 บาทต่อปี ผ่อนชำระกับธนาคาร 60,000 บาทต่อปี ลงทุนเงินสดส่วนตัว (ค่าทำสัญญา + ตกแต่ง) รวม 500,000 บาท 

จากสูตร 

 

Cash-on-Cash Rental Yield =  ((120,000 - 20,000 - 60,000) ÷ 500,000) x100 = 8%ต่อปี

 

 

ค่า Yield เท่าไหร่ถึงคุ้มค่าลงทุนอสังหาฯ

ระดับผลตอบแทนที่ถือว่าเป็นเกณฑ์มาตรฐานสำหรับอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าโดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 5–8% ต่อปี ซึ่งถือว่าชนะอัตราเงินเฟ้อและสูงกว่าการฝากเงินธนาคาร หากเรามีการกู้ยืมสินเชื่อ ค่า Yield ที่ได้รับควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อย่างน้อย 2–3% เพื่อให้มีกระแสเงินสดเป็นบวก อย่างไรก็ตาม หากตัวเลขต่ำกว่า 4% เราควรพิจารณาปรับแผนใหม่ หรือหากสูงเกิน 10% ควรตรวจสอบความเสี่ยงด้านสภาพคล่องหรือราคาขายในอนาคตประกอบด้วย

 

Yield กับ ROI ต่างกันอย่างไร

แม้ทั้งสองคำจะพูดถึงผลตอบแทนเหมือนกัน แต่ Yield คือ เครื่องมือวัดผลตอบแทนรายปีที่เกิดจากกระแสเงินสดต่อเนื่อง เช่น ค่าเช่าหรือปันผล ส่วน ROI (Return on Investment) คือการวัดผลตอบแทนรวมทั้งหมด ตั้งแต่วันแรกจนถึงวันที่ขายสินทรัพย์ออกไป โดยรวมกำไรจากส่วนต่างราคาเข้าไปด้วย สรุปง่าย ๆ คือ Yield ใช้ดูความคุ้มค่าของการถือครองเพื่อปล่อยเช่า ส่วน ROI ใช้ดูภาพรวมกำไรทั้งหมดเมื่อสิ้นสุดการลงทุน

ปัจจัยที่ส่งผลต่อค่า Yield ในการลงทุนอสังหาฯ

ความผันแปรของค่า Yield ขึ้นอยู่กับปัจจัยแวดล้อมหลายประการที่นักลงทุนต้องวิเคราะห์

• ทำเลที่ตั้ง ยิ่งอยู่ในพื้นที่ที่มีความต้องการสูง เช่น ใกล้รถไฟฟ้า หรือแหล่งงาน ค่าเช่ายิ่งสูงตาม
• ราคาซื้ออสังหาฯ หากซื้อทรัพย์สินได้ในราคาที่ต่ำกว่าตลาด จะทำให้ตัวหารน้อยลงและเพิ่มเปอร์เซ็นต์กำไรได้ทันที
• อัตราค่าเช่าในตลาด การตั้งราคาต้องสอดคล้องกับสภาพความเป็นจริง หากตั้งสูงไปห้องอาจว่างจนขาดรายได้
• ค่าใช้จ่ายดูแลรักษา อาคารเก่าหรือโครงการที่มีค่าส่วนกลางแพงจะทำให้กำไรลดลง
• สภาพเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ย ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้เช่าและต้นทุนการกู้ยืมของนักลงทุน
• ประเภทและสภาพห้อง ห้องที่ตกแต่งดี ฟังก์ชันครบ มักจะเรียกราคาเช่าได้สูงกว่าห้องเปล่าในโครงการเดียวกัน

5 เทคนิคเพิ่มค่า Yield ให้ได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า

การเพิ่มค่า Yield ไม่จำเป็นต้องลงทุนซื้อทรัพย์ใหม่เสมอไป เพียงบริหารจัดการทรัพย์ที่มีอยู่อย่างชาญฉลาดด้วย 5 เทคนิคนี้ก็ช่วยให้ผลตอบแทนเพิ่มขึ้นได้อย่างเป็นรูปธรรม

1. เลือกทำเลทองที่มี Demand สูง เน้นพื้นที่ที่มีผู้เช่ารองรับตลอดเวลาเพื่อลดความเสี่ยงห้องว่าง
2. ตกแต่งห้องให้พร้อมอยู่ การจัดเฟอร์นิเจอร์ที่สวยงามและใช้งานได้จริงช่วยเพิ่มมูลค่าและดึงดูดผู้เช่า
3. ตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะกับตลาด ใช้การวิเคราะห์เปรียบเทียบราคาในละแวกเดียวกันเพื่อให้ปล่อยเช่าได้ไวที่สุด
4. ลดช่วงห้องว่าง ยิ่งหาผู้เช่าใหม่มาต่อสัญญาได้เร็วเท่าไหร่ รายได้ต่อปีของเรายิ่งเต็มเม็ดเต็มหน่วย
5. พิจารณาการปล่อยเช่ารูปแบบใหม่ เช่น การทำสัญญาในระบบ เช่าเพื่อซื้อ ซึ่งมักจะได้รับค่าเช่าที่แน่นอนและผู้เช่าดูแลห้องดีกว่าเนื่องจากต้องการเป็นเจ้าของในอนาคต

 

การเข้าใจว่า Yield คืออะไรและสามารถคำนวณได้อย่างถูกต้อง ถือเป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยให้นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถวางแผนการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ การเลือกสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนเหมาะสม ไม่เพียงแต่ช่วยสร้างรายได้ในปัจจุบัน แต่ยังเป็นการต่อยอดความมั่งคั่งในระยะยาว อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ Yield ที่คำนวณบนกระดาษกับผลตอบแทนที่ได้จริงมักไม่เท่ากันเสมอไป เพราะยังมีตัวแปรที่ควบคุมได้ยาก เช่น ห้องว่าง ค่าซ่อมแซม หรือความเสี่ยงจากผู้เช่าที่ชำระไม่ตรงเวลา ซึ่งอาจทำให้ผลตอบแทนคลาดเคลื่อนได้ 

 

ในขณะที่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กับ JUZMATCH (จัซแมทช์) ถูกออกแบบมาเพื่อลดความซับซ้อนและจัดการตัวแปรเหล่านี้ โดยมีจุดเด่น คือ ผลตอบแทนคงที่ กำหนดผลตอบแทนชัดเจนตั้งแต่วันแรก ไม่มีตัวแปรแทรก ไม่มีช่วงที่รายได้สะดุด จึงช่วยเปลี่ยน Yield จากตัวเลขคาดการณ์ให้กลายเป็นผลตอบแทนที่ชัดเจนและวางแผนได้จริง เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการความมั่นคงในระยะยาว

 

คำถามที่พบบ่อย

Q: Yield คืออะไร? อธิบายแบบง่าย ๆ

A: yield คือ ตัวเลขเปอร์เซ็นต์ที่บอกว่าเราได้กำไรกลับมาเท่าไหร่จากเงินที่ลงทุนไป เช่น ถ้าเราซื้อคอนโด 1 ล้านบาท แล้วได้ค่าเช่ากลับมาปีละ 50,000 บาท เท่ากับเราได้ Yield 5% ซึ่งตัวเลขนี้จะช่วยให้เรารู้ว่าการนำเงินไปวางไว้ในสินทรัพย์นั้น ๆ คุ้มค่ากว่าการฝากธนาคารหรือลงทุนในรูปแบบอื่นหรือไม่ เป็นเครื่องมือพื้นฐานที่นักลงทุนทุกคนต้องใช้เพื่อวัดประสิทธิภาพของเงินทุนในแต่ละปี

Q: ค่า yield เท่าไหร่ถึงจะดี?

A: สำหรับการลงทุนคอนโดมิเนียมหรือบ้านปล่อยเช่าในปัจจุบัน ค่า yield ที่เหมาะสมควรอยู่ที่ 5–8% ต่อปี แต่หากเราต้องกู้เงินจากธนาคารมาลงทุน สิ่งสำคัญคือต้องดูว่าผลตอบแทนที่ได้รับนั้นสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้หรือไม่ โดยทั่วไปควรสูงกว่าอย่างน้อย 2% เพื่อให้มีเงินเหลือหลังจากหักค่าผ่อนและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ แล้ว ซึ่งจะช่วยให้เราไม่แบกรับภาระทางการเงินจนเกินไป

Q: Yield กับ ROI ต่างกันยังไง?

A: Yield จะเน้นวัดผลตอบแทนจากรายได้ต่อเนื่องในแต่ละปี เช่น ค่าเช่ารายเดือนที่ได้รับตลอด 12 เดือนเทียบกับราคาทรัพย์สิน ส่วน ROI (Return on Investment) จะคิดผลตอบแทนรวมทั้งหมดแบบเบ็ดเสร็จ ตั้งแต่เงินปันผล ค่าเช่า ไปจนถึงกำไรตอนที่เราขายทรัพย์สินนั้นออกไปในราคาที่สูงขึ้น ดังนั้น Yield จึงเหมาะสำหรับใช้ประเมินรายได้ระหว่างทาง ส่วน ROI เหมาะสำหรับดูความสำเร็จของแผนการลงทุนทั้งหมดตั้งแต่วันเริ่มต้นจนจบ

Q: Gross Rental Yield กับ Net Rental Yield ใช้ตัวไหนดีกว่า?

A: ในการวิเคราะห์เชิงลึก Net Rental Yield ดีกว่าแน่นอน เพราะเป็นการหักค่าใช้จ่ายจริงอย่างค่าส่วนกลางและค่าซ่อมแซมออกไปแล้ว ทำให้เราเห็นกำไรที่จะได้รับจริง ๆ ส่วน Gross Rental Yield เหมาะสำหรับใช้เปรียบเทียบคร่าว ๆ ระหว่างโครงการหลายแห่งในช่วงเริ่มต้นหาข้อมูล เนื่องจากคำนวณได้รวดเร็วเพียงแค่ทราบราคาขายและราคาเช่าเฉลี่ยในทำเลนั้น ๆ โดยไม่ต้องรอรายละเอียดค่าใช้จ่ายจุกจิก

Q: Yield สูงเกิน 10% ดีหรือไม่?

A: Yield ที่สูงมากมักจะอาจมาพร้อมกับความเสี่ยง เช่น ราคาขายของทรัพย์สินนั้นอาจจะถูกผิดปกติเนื่องจากสภาพเสื่อมโทรม หรือตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่เติบโตในอนาคตซึ่งอาจจะขายต่อลำบาก หรือในอีกกรณีคือค่าเช่าที่ตั้งไว้อาจจะเป็นราคาที่สูงชั่วคราวแต่ไม่มีความยั่งยืน นักลงทุนจึงต้องตรวจสอบสภาพทรัพย์สินและ Demand ในพื้นที่ก่อนลงทุน ไม่ควรตัดสินใจเพียงเพราะเห็นตัวเลขเปอร์เซ็นต์ที่สูงเพียงอย่างเดียว