เช่าเพื่อซื้อคืออะไร? ทางเลือกใหม่สำหรับคนอยากมีบ้านแต่กู้ไม่ผ่าน

Highlight

• เกณฑ์การพิจารณาปล่อยกู้บ้านของธนาคาร
• เช่าเพื่อซื้อ (Rent to Own) คืออะไร?
• เช่าเพื่อซื้อ (Rent to Own) vs เช่าซื้อ (Hire Purchase) ต่างกันอย่างไร?
• “เช่าเพื่อซื้อ” โมเดลทางเลือกสู่การเป็นเจ้าของบ้าน
• ข้อดีและข้อควรระวังของเช่าเพื่อซื้อ
• โมเดลเช่าเพื่อซื้ออสังหาฯ นวัตกรรมใหม่ในไทย
• โมเดลเช่าเพื่อซื้อ JUZMATCH เหมือนหรือต่างกับโมเดลอื่น ๆ ในไทยอย่างไร
• ขั้นตอนการเช่าเพื่อซื้อกับ JUZMATCH
• คุณเหมาะสมกับการ…เช่าเพื่อซื้อ หรือไม่ ?

          การจะได้เป็นเจ้าของบ้านสักหลัง คงมีน้อยคนมากที่สามารถซื้อได้ด้วยเงินสด ส่วนใหญ่แล้วก็ต้องขอสินเชื่อ หรือขอกู้จากธนาคารทั้งนั้นแหละ แต่จะทำอย่างไรล่ะ เมื่อวันนี้เรากำลังเจอกับสถานการณ์ที่ว่า “มา 2 ให้ 1” คือ คนมาขอกู้ 2 คน ธนาคารจะปล่อยกู้ให้ได้แค่คนเดียว และอีกคนโดนปฏิเสธ ไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ แล้วการโดนปฏิเสธจากธนาคารนี้เอง ทำให้ผู้ขอกู้หลาย ๆ คนถูกมองว่าเป็นคน “ที่ไม่มีศักยภาพ”

เกณฑ์การพิจารณาปล่อยกู้บ้านของธนาคาร

          ในสังคมไทยของเรามีคนจำนวนไม่น้อยที่คิดเหมารวมแบบนั้น ทั้งที่ความเป็นจริงแล้ว การกู้ธนาคารผ่าน หรือไม่ผ่านเป็นเพียง “การกำหนดเกณฑ์การประเมินของธนาคาร” เท่านั้น หากจะเปรียบเทียบให้เห็นภาพมากขึ้น ก็เหมือนการหารถที่ถูกใจสักคันนั่นแหละ สมมุติว่านายแบงค์ ได้กำหนดสเปกรถที่ต้องการไว้ชัดเจนว่าต้องเป็นรถ SUV สำหรับครอบครัว แล้วถ้าวันดีคืนดี มีเซลส์ขายรถยนต์มาเสนอรถเก๋งหรือรถซีดานรุ่นใหม่ล่าสุด นายแบงค์ก็คงจะปฏิเสธแน่นอน ซึ่งนั่นไม่ได้หมายความว่ารถเก๋งไม่ดี แต่แค่ไม่ใช่รถที่ตรงสเปกของนายแบงค์ก็เท่านั้น และในความเป็นจริงก็ยังมีคนอีกมากมายที่ชอบรถเก๋ง หรือเรียกได้ว่ามีตลาดเป็นของตัวเองเช่นกัน

          แล้วถ้าถามถึงสเปกหรือเกณฑ์การประเมินของธนาคารเป็นอย่างไรล่ะ คำตอบคือ ธนาคารส่วนใหญ่จะใช้หลัก 5 ข้อ หรือ 5Cs (อ้างอิงข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย) ได้แก่

1. Character คุณลักษณะ และความน่าเชื่อถือของผู้ขอกู้ เช่น อายุ อาชีพ วินัยทางการเงิน
2. Capacity ความสามารถในการจ่ายคืนได้ตามเวลาที่กำหนด รวมถึงความมั่นคงของรายได้
3. Capital เงินทุน สินทรัพย์ หรือเงินฝาก เพื่อให้มั่นใจว่าผู้ขอกู้มีแหล่งเงินสำรองในกรณีที่เกิดปัญหา
4. Collateral ผู้ค้ำประกัน หรือหลักประกันที่นำมาจำนำ หรือจำนอง
5. Conditions ปัจจัยภายนอกที่มีผลกระทบต่อรายได้ของผู้ขอกู้ เช่น เศรษฐกิจนโยบายทางการเงิน ของประเทศ

          สรุปง่าย ๆ คือ ที่ธนาคารต้องตั้งเกณฑ์เช็กโน่นนี่ค่อนข้างละเอียด และขอเอกสารเยอะหน่อย ก็เพื่อให้มั่นใจว่าผู้ขอกู้จะสามารถผ่อนชำระหนี้คืนได้อย่างสม่ำเสมอ ปัจจุบันข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ชี้ชัดเจนว่า ถึงแม้ว่ายอดปล่อยกู้สินเชื่อบ้านของธนาคารลดลงแทบทุกราคา และติดลบต่อเนื่อง 4 ไตรมาส แต่ ทุกธนาคารก็ยังพร้อมใจกันปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 40 - 70% ใครไม่ตรงกับสิ่งที่กำหนดไว้ เขาก็ไม่ปล่อยกู้ให้ ทำให้ต้องหาแหล่งเงินทุนทางอื่น เช่น การเก็บเงินสดก้อนโต หรือบางคนจำยอมพึ่งการกู้นอกระบบ ทั้ง ๆ ที่ก็รู้ว่าต้องจ่ายดอกเบี้ยแพงในราคาสูงลิ่ว และเสี่ยงกว่ามาก เพราะพวกเขามีความจำเป็นส่วนตัว อยากได้บ้านจริง ๆ และมีคนอีกมากมายเลยที่แก้ปัญหาไม่ได้ ต้องเช่าต่อไปเรื่อย ๆ หรือแย่ที่สุดก็ต้องอยู่แบบ “ไร้บ้าน”

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ REIC

          ปัญหาการกู้ซื้อบ้านกับธนาคารไม่ได้นี้ ไม่ใช่ปัญหาใหม่ แต่เป็นปัญหาที่ทุกประเทศทั่วโลก ก็เจอมานานแล้ว จึงนำมาสู่การเกิดขึ้นของโมเดลธุรกิจทางเลือกใหม่ นั่นคือ โมเดล “เช่าเพื่อซื้อ” (Rent-to-Own Model)

เช่าเพื่อซื้อ (Rent to Own) คืออะไร?

          เช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-Own Model) คือ รูปแบบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผสมผสานระหว่างการเช่า และการซื้อ โดยผู้ซื้อจะเช่าก่อนเป็นระยะเวลาหนึ่ง จากนั้นจึงมีสิทธิ์ซื้อ ในราคาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้า ซึ่งโมเดลเช่าเพื่อซื้อมีจุดเด่นมาก ๆ ที่ทำให้ใครหลาย ๆ คนตัดสินใจได้ทันที คือการช่วยให้เป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น ล็อกราคาบ้านไว้ล่วงหน้า ย้ายเข้าอยู่ได้เลย และการเช่าก่อนตัดสินใจซื้อนั้น ยังทำให้ผู้เช่าเพื่อซื้อได้ทดลองอยู่จนมั่นใจว่าบ้านหลังนั้น ตรงกับความต้องการและความพึงพอใจของตนเองจริง ๆ โดยในระหว่างการเช่า ผู้เช่าเพื่อซื้อก็สามารถสร้างเครดิต และเพิ่มความน่าเชื่อถือทางการเงินไปด้วย เมื่อพร้อม ก็สามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านจากธนาคารได้ทันที

เช่าเพื่อซื้อ (Rent to Own) vs เช่าซื้อ (Hire Purchase) ต่างกันอย่างไร?

          สัญญาเช่าเพื่อซื้อ หรือสัญญาเช่าซื้อ แม้ว่าซื้อจะดูคล้ายกัน จนทำให้หลาย ๆ คนเกิดความสับสน แต่การเช่าเพื่อซื้อ (Rent to Own) คือโมเดลอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นการให้สิทธิ์ผู้เช่าในการตัดสินใจซื้อบ้านในอนาคตหลังจากอยู่อาศัยไปสักพัก ในราคาที่ตกลงกันไว้ตัวแต่แรก ในขณะที่การเช่าซื้อ คือรูปแบบการผ่อนชำระสินทรัพย์ เพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์มาครองเมื่อจ่ายครบตามงวด

          เพื่อให้คุณเห็นภาพชัดเจนถึงความแตกต่างระหว่างการเช่าเพื่อซื้อกับการเช่าซื้อ เราได้สรุปรายละเอียดในประเด็นสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นลักษณะของตัวสัญญา ภาระค่าใช้จ่ายที่ต้องเจอ ไปจนถึงความรับผิดชอบตามกฎหมาย เพื่อให้คุณเลือกโมเดลที่ตอบโจทย์และคุ้มค่ากับแผนการเงินของคุณมากที่สุด

รูปแบบของสัญญา

          โครงสร้างรูปแบบสัญญาทั้งสองแบบมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน โดย “เช่าเพื่อซื้อ” จะมีลักษณะเป็นทางเลือกมากกว่าภาระผูกพันเบ็ดเสร็จ เพราะเป็นการรวมเอาสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์แบบมาตรฐานมาใช้คู่กับสัญญาให้สิทธิ์ซื้อ ซึ่งเปิดโอกาสให้ผู้เช่าตัดสินใจได้อีกครั้งเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา (โดยทั่วไปมักจะมีเวลา 2 - 5 ปี) ว่าจะซื้อทรัพย์สินนั้นหรือไม่

          ในขณะที่ ”เช่าซื้อ” ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมีเป้าหมายที่ความตั้งใจซื้อตั้งแต่ต้นตามที่ระบุไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยผู้เช่าซื้อบ้านและคอนโดจะได้ใช้ทรัพย์สินไปพร้อม ๆ กับการผ่อนชำระค่างวด และเมื่อจ่ายครบตามจำนวนงวดที่ตกลงกันไว้ กรรมสิทธิ์ก็จะโอนจากเจ้าของเดิมมาเป็นของผู้เช่าซื้อโดยอัตโนมัติทันที

ความผูกพันทางกฎหมาย

          การเช่าเพื่อซื้อเป็นสัญญาที่มีความยืดหยุ่นกว่า โดยเฉพาะในกรณีที่ถูกธนาคารปฏิเสธการขอสินเชื่อ เราก็ยังสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ โดยการเช่าก่อนในระยะแรก เมื่อครบกำหนดก็ทำสัญญาซื้อขายตามที่ได้ตกลงกันไว้ล่วงหน้า ช่วยให้มีเวลาในการเตรียมตัวขอสินเชื่อใหม่ หรือได้ทดลองอยู่ก่อนว่าตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของเราหรือไม่ ส่วนการเช่าซื้อจะมีความเข้มงวดในเรื่องระเบียบวินัยการทางการเงิน หากผู้เช่าซื้อผิดนัดชำระค่างวดติดต่อกันตามที่กฎหมายหรือสัญญากำหนด (เช่น ติดต่อกันเกิน 2 - 3 เดือน) ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญา ยึดทรัพย์คืน และอาจเรียกค่าเสียหายเพิ่มเติมได้ ทำให้ผู้เช่าซื้อต้องรักษาประวัติการผ่อนชำระอย่างเคร่งครัดเพื่อรักษาทรัพย์สินนั้นไว้

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย

          ในส่วนของค่าใช้จ่ายการเช่าเพื่อซื้อมักจะมีภาระในช่วงแรกคล้ายกับการซื้อบ้านปกติ คือต้องมีการวางค่าทำสัญญาก้อนหนึ่ง และค่าเช่ารายเดือน ซึ่งจะถูกนำไปสะสมเพื่อหักออกจากราคาขายจริงในภายหลัง ต่างจากเช่าซื้อบ้านหรือคอนโดที่จะต้องมีการจ่ายเงินดาวน์ตามเงื่อนไขที่สถาบันการเงินกำหนดไว้ และผ่อนชำระค่างวดที่รวมดอกเบี้ยเอาไว้เรียบร้อยแล้วตามยอดวงเงินที่สถาบันการเงินอนุมัติ โดยมีตารางการชำระที่คงที่แน่นอนตลอดอายุสัญญา

“เช่าเพื่อซื้อ” โมเดลทางเลือกสู่การเป็นเจ้าของบ้าน

          การทำงานของโมเดลเช่าเพื่อซื้อประกอบด้วย 2 ส่วนสำคัญ คือ สัญญาเช่ามาตรฐาน และสิทธิ์ในการซื้ออสังหาฯ ผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้าน หรืออาจเรียกว่าผู้เช่าเพื่อซื้อ จะต้องลงนามในสัญญากับผู้ขาย เพื่อรับและให้สิทธิ์ในการซื้อบ้านเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า ซึ่งระยะเวลามักอยู่ในช่วง 2 - 5 ปี แล้วแต่ตกลง

          ผู้เช่าเพื่อซื้อต้องวางเงินมัดจำ หรือเงินดาวน์ก่อน และในช่วงระยะเวลาการเช่า ผู้เช่าเพื่อซื้อจะต้องจ่ายค่าเช่าซึ่งสูงกว่าค่าเช่าเฉลี่ยในตลาด เพื่อเป็นค่าธรรมเนียมสำหรับ "สิทธิ์ในการซื้อ" ซึ่งมักจะถูกนำไปหักลดจากราคาซื้อขายสุดท้ายของบ้านเมื่อถึงเวลาซื้อจริง และรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ค่าบำรุงรักษา และค่าประกันภัย (เหมือนเป็นผู้ซื้อปกติ)

ข้อดีและข้อควรระวังของเช่าเพื่อซื้อ

          เช่าเพื่อซื้อเป็นโมเดลที่มีทั้งข้อดีและข้อควรระวังที่ต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจ เพื่อให้ได้รูปแบบสัญญาที่ตรงตามความต้องการของเรามากที่สุด สำหรับการเช่าเพื่อซื้อ (Rent to Own) นั้นเป็นรูปแบบที่มีทั้งโอกาสสำหรับผู้ที่ยังไม่พร้อมกู้ และความเสี่ยงที่ต้องแบกรับหากแผนการเงินไม่เป็นไปตามเป้า

ข้อดีของเช่าเพื่อซื้อ

• มีบ้านได้แม้ยังกู้ไม่ผ่าน ช่วยให้ผู้ที่มีรายได้ไม่คงที่ หรือเครดิตบูโรยังไม่พร้อม สามารถเข้าอยู่อาศัยได้ทันทีในระหว่างที่เตรียมตัวสร้างโปรไฟล์ทางการเงินเพื่อยื่นกู้จากสถาบันการเงิน
• ล็อกราคาขาย เช่าเพื่อซื้อจะมีการตกลงราคาขายตั้งแต่วันทำสัญญา หากในอนาคตราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ผู้ซื้อก็ได้ได้บ้านในราคาเดิมที่คุยกันก่อนตอนทำสัญญาเช่าเพื่อซื้อ
• เงินเช่าไม่สูญเปล่าทั้งหมด ค่าเช่าส่วนเกินที่จ่ายสูงกว่าราคาตลาด จะถูกสะสมไว้เป็นส่วนลดเมื่อถึงเวลาซื้อจริง ทำให้เหมือนเป็นการบังคับออมเงินไปในตัว
• ได้ทดลองอยู่ก่อนซื้อจริง การเช่าเพื่อซื้อช่วยให้เราได้ทดลองอยู่จริงก่อนทำสัญญาซื้อขาย ได้ตรวจสอบสภาพแวดล้อม เพื่อนบ้าน และโครงสร้างบ้านจริงก่อนที่จะตัดสินใจผูกพันระยะยาวด้วยการขอสินเชื่อจากธนาคาร
• ขั้นตอนง่ายไม่ยุ่งยาก ขั้นตอนการเช่าเพื่อซื้ออสังหาฯ นั้นมีความยืดหยุ่นกว่า ทำให้คุณไม่ต้องเสียเวลาในการเตรียมตัวขอสินเชื่อกับทางธนาคาร ช่วยให้เป็นเจ้าของบ้านได้ง่าย ๆ

ข้อควรระวังของเช่าเพื่อซื้อ

• ค่าเช่าสูงกว่าปกติ ผู้เช่าต้องแบกรับภาระรายเดือนที่สูงกว่าการเช่าทั่วไป เพราะต้องจ่ายค่าสิทธิ์ในการซื้อเพิ่มเติม
• เสี่ยงสูญเงินค่าเช่า ในกรณีที่กู้ธนาคารไม่ผ่าน หรือเปลี่ยนใจไม่ซื้อแล้วเงินมัดจำ และเงินเช่าส่วนเกินที่จ่ายสะสมมามักจะถูกยึดทั้งหมดตามเงื่อนไขสัญญา
• ภาระการดูแลรักษา การทำสัญญาเช่าเพื่อซื้อ แม้จะยังไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่ส่วนใหญ่สัญญามักจะกำหนดให้ต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม และค่าประกันภัยเองเสมือนเป็นเจ้าของ
• ความน่าเชื่อถือของผู้ขาย หากผู้ขาย หรือเจ้าของโครงการประสบปัญหาล้มละลาย หรือบ้านโดนยึดก่อนที่เราจะใช้สิทธิ์ซื้อ อาจเกิดปัญหาทางกฎหมายในการโอนกรรมสิทธิ์ได้ ดังนั้นควรเลือกผู้ให้บริการที่ได้มาตรฐานอย่าง JUZMATCH (จัซแมทช์) แพลตฟอร์มเช่าเพื่อซื้อรายแรกในไทย ได้รับการสนับสนุนจากบริษัทชั้นนำอย่าง แสนสิริ (Sansiri) ช่วยให้คุณมั่นใจได้ว่าการครอบครองที่อยู่อาศัยของคุณจะเป็นไปอย่างราบรื่น และปลอดภัยในระยะยาว

โมเดลเช่าเพื่อซื้ออสังหาฯ นวัตกรรมใหม่ในไทย

          ประวัติโมเดลเช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-Own) มีต้นกำเนิดมายาวนานกว่า 70 ปี โดยเริ่มจากยุคบุกเบิก (1950s - 1960s) ในสหรัฐอเมริกา เพื่อแก้ปัญหาวิกฤตที่อยู่อาศัยขาดแคลนหลังสงครามโลกครั้งที่ 2 ซึ่งในขณะนั้นธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่ออย่างมาก การเช่าเพื่อซื้อจึงเป็นทางเลือก เพื่อให้กลุ่มคนที่เข้าไม่ถึงธนาคารได้มีโอกาสมีบ้าน แม้จะมีข้อจำกัดเรื่องสัญญาที่ตึงตัว และความเสี่ยงสูงหากผิดนัดชำระ

          ต่อมาหลังวิกฤตการเงินปี 2008 เมื่อตลาดอสังหาฯ โลกเผชิญกับหนี้เสีย และสถาบันการเงินหยุดปล่อยกู้ ทำให้โมเดลนี้ถูกพัฒนาให้มีประสิทธิภาพ และเป็นธรรมมากขึ้น โดยเน้น ความยืดหยุ่น และความโปร่งใส มีการล็อกราคาซื้อขายล่วงหน้าเพื่อป้องกันราคาบ้านพุ่งสูง และเปลี่ยนค่าเช่าบางส่วนให้กลายเป็นเงินสะสมในการซื้อบ้าน พร้อมทั้งมีเครื่องมือช่วยปรับปรุงเครดิตทางการเงินให้กับผู้เช่า

          สำหรับในประเทศไทย JUZMATCH (จัซแมทช์) ได้นำนวัตกรรมระดับสากลในยุคที่ 2 นี้มาปรับใช้เป็นรายแรก เพื่อทลายกำแพงการมีบ้านของคนไทย โดยเปลี่ยนจากการเช่าทิ้งมาเป็นการเช่าเพื่อสะสมความเป็นเจ้าของ ช่วยให้ผู้ที่ยังไม่พร้อมกู้ธนาคารสามารถเข้าอยู่อาศัยได้ทันที ควบคู่ไปกับการสร้างโปรไฟล์ทางการเงินที่น่าเชื่อถือเพื่อการโอนกรรมสิทธิ์อย่างมั่นคงในอนาคต

          บริษัท JUZMATCH (จัซแมทช์) นับว่าเป็นรายแรก ที่นำโมเดลการเช่าเพื่อซื้อมาพัฒนา ให้เข้ากับบริบทในสังคมไทย โดยเมื่อปี ค.ศ.2019 ด้วยราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นสวนทางกับรายได้ของคนไทย อีกทั้งคนไทยกว่า 50% ประสบปัญหาการกู้บ้านไม่ผ่าน รวมถึงกลุ่มที่ทำอาชีพอิสระ ฟรีแลนซ์ เจ้าของธุรกิจขนาดเล็ก หรือผู้ประกอบการ ที่มีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งกลุ่มคนเหล่านี้ มีรายได้ไม่คงที่ หรือไม่มีเอกสารหลักฐานเงินเดือนตามเกณฑ์ จึงทำให้ไม่สามารถกู้สินเชื่อบ้านได้ตามศักยภาพที่มี โดยโมเดลเช่าเพื่อซื้อของ JUZMATCH (จัซแมทช์) มีการเพิ่มนวัตกรรมการแมตชิ่ง ระหว่างผู้เช่าเพื่อซื้อ ผู้ขาย และนักลงทุน เข้าด้วยกัน ซึ่งมีลักษณะเด่นกว่าแบบเดิม ดังนี้

• มีนวัตกรรมการแมตชิ่ง ที่ปลอดภัย ทำให้ทุกฝ่ายได้ประโยชน์พร้อมกัน: ผู้เช่าเพื่อซื้อเข้าอยู่ได้เลยใน 60 วัน ผู้ขายมีสภาพคล่อง นักลงทุนทั้งลงทุนเงินสด และนักลงทุนที่ใช้เครดิตที่เหลือลงทุน ได้ผลตอบแทนที่มั่นคง และการที่ JUZMATCH (จัซแมทช์) ไม่ต้องเป็นผู้ลงทุนเอง ทำให้โมเดลนี้มีศักยภาพในการเติบโตจากการที่สามารถช่วยคนได้ จำนวนมาก
• ช่วยให้การเป็นเจ้าของบ้านเร็วขึ้น และได้จริงมากขึ้น: เนื่องจากผู้เช่าเพื่อซื้อโมเดลนี้ เป็นคนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ๆ การเพิ่มบริการต่อยอดในการให้คำปรึกษาด้านกฏหมาย ด้านการขอกู้ธนาคารก่อน หรือเมื่อจบสัญญา ทำให้ผู้เช่าเพื่อซื้อได้บ้านจริง และอาจจะเร็วกว่าสัญญา ตามแต่ความพร้อมของผู้เช่าเพื่อซื้อ

โมเดลเช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-Own Model) เกิดขึ้นมา และถูกพัฒนามาจนถึงปัจจุบันได้อย่างไร

กว่าจะมาเป็นโมเดลเช่าเพื่อซื้อที่มีประสิทธิภาพแบบในปัจจุบัน มีจุดเริ่มต้นมาจาก 2 ช่วงหลัก ได้แก่

เช่าเพื่อซื้อยุคแรก (1950s-1960s)

          หลังจากสงครามโลกครั้งที่ 2 ได้สงบลง ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างมาก เนื่องจากการกลับมาของทหารผ่านศึกและความเสียหายมากมายที่เกิดขึ้นกับที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา อีกทั้งยังไม่สามารถเร่งสร้างใหม่ได้ เนื่องจากอยู่ในช่วงฟื้นฟูเศรษฐกิจ ราคาของที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นถึง 40% ธนาคารเข้มงวดมากขึ้น ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน แม้ภาครัฐจะมีสิทธิประโยชน์ พิเศษให้กับทหารผ่านศึก แต่ก็มีทหารผ่านศึกชาวผิวสีที่ถูกปฏิเสธการรับสิทธิประโยชน์นั้นกว่าล้านคน ด้วยเจตนาที่ต้องการทิ้งคนกลุ่มเหล่านี้และครอบครัวไว้ข้างหลัง จากเหตุผลทั้งหมดนี้จึงทำให้โมเดล เช่าเพื่อซื้อ 1.0 ได้เกิดขึ้น เพื่อช่วยเหลือกลุ่มที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ซึ่งมีลักษณะ คือ

• กำหนดระยะเวลาสัญญาชัดเจน: ผู้เช่าสามารถเช่าบ้าน อาศัยในบ้าน และเลือกซื้อบ้านได้ ในระยะเวลาที่กำหนด โดยค่าเช่าบางส่วนจะถูกจัดสรรเป็นเงินดาวน์ในอนาคต
• สัญญาเช่าพร้อมตัวเลือกการซื้อ: ผู้เช่าทำสัญญาเช่าระยะยาวกับเจ้าของบ้าน โดยมีตัวเลือก ในการซื้อบ้านในอนาคตต
• ค่าธรรมเนียมล่วงหน้า: ผู้เช่ามักต้องจ่ายค่าธรรมเนียมล่วงหน้า (Option fee) เพื่อรับสิทธิ์ในการซื้อบ้าน ซึ่งค่าธรรมเนียมนี้มักไม่สามารถขอคืนได้
• ความเสี่ยงสูงสำหรับผู้เช่า: หากผู้เช่าผิดนัดชำระเงิน หรือไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาได้ (พลาดการชำระเงินแม้เพียงครั้งเดียว) พวกเขาอาจสูญเสียสิทธิ์ในการซื้อบ้าน รวมถึงเงินที่จ่ายไปหลายเดือน และเสี่ยงต่อการถูกไล่ออก

เช่าเพื่อซื้อยุคที่ 2 (หลัง Financial Crisis 2008)

          เมื่อเวลาล่วงเลยมาจนถึงช่วงต้นปี ค.ศ.2000 ราคาที่อยู่อาศัยของสหรัฐอเมริกากลับมาสูงขึ้นอีกครั้ง ด้วยเหตุของการลงทุนเพื่อเก็งกำไร (Subprime Mortgages) และการปล่อยสินเชื่อที่หละหลวม ซึ่งทำให้สินเชื่อถูกอนุมัติให้กับผู้ที่มีเครดิตต่ำเป็นจำนวนมาก ก่อให้เกิดหนี้เสียในปริมาณที่เยอะ และมีการยึดบ้านกลับเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมากในที่สุด ในไม่ช้าราคาบ้านที่เคยพุ่งสูงขึ้นก็ตกกลับลงมาถึง 30% และไม่ใช่เพียงแค่ราคาบ้าน ตลาดหุ้นเองก็ตกลงมาถึง 50% ด้วย เมื่อมูลค่าสินทรัพย์ลดลงเช่นนั้น แน่นอนว่าความมั่งคั่งของประชาชนก็ลดลงเช่นกัน มีธุรกิจล้มละลาย มีคนตกงานจำนวนมาก การใช้จ่ายที่เกิดขึ้นต้องรัดกุมมากยิ่งขึ้นจนเกิดการหดตัวของเศรษฐกิจ หลังจากนั้นไม่นานเหตุการณ์ความรุนแรง ของเศรษฐกิจก็ล้มลงไปยังโดมิโนชิ้นต่อไป นั่นคือ สถาบันการเงินเกิดการขาดทุน แม้แต่สถาบันการเงิน รายใหญ่ก็ล้มละลาย สถาบันการเงินที่ยังอยู่รอดตัดสินใจหยุดปล่อยสินเชื่อให้กันเอง รวมถึงระงับการปล่อย สินเชื่อให้กับประชาชน เพื่อลดความเสี่ยงในการขาดทุนลง

          หลังจากวิกฤตการเงินปี ค.ศ.2008 สถาบันการเงินได้เพิ่มเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ ทำให้ผู้ที่มีรายได้ต่ำหรือ ประวัติเครดิตไม่ดี ประสบปัญหาในการกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน ทำให้ระบบเช่าซื้อกลับมาเป็นที่นิยมอีกครั้ง โดยเฉพาะในรูปแบบใหม่ที่เรียกว่า "เช่าเพื่อซื้อยุคที่ 2”

          จากเช่าเพื่อซื้อยุคแรก ที่สัญญามักไม่ชัดเจนและอาจมีเงื่อนไขที่ไม่เป็นธรรมต่อผู้เช่า ผู้เช่าอาจเผชิญ กับความเสี่ยงสูงและขาดความยืดหยุ่นในการตัดสินใจ เช่าเพื่อซื้อยุคที่ 2 จึงถูกพัฒนาเพื่อแก้ปัญหาเดิม และมีลักษณะดังนี้

• ความยืดหยุ่น: มีระยะเวลาที่ยืดหยุ่นและสามารถปรับเงื่อนไขได้ตามความพร้อมทางการเงินของผู้เช่า และอนุญาตให้ผู้เช่าเลือกที่จะยกเลิกสัญญาได้หากไม่ต้องการซื้อบ้าน โดยไม่มีบทลงโทษรุนแรง
• มีโอกาสในการเป็นเจ้าของมากขึ้น: ผู้เช่าสามารถอาศัยอยู่ในบ้านพร้อมกับสะสมเงินทุน สร้างความมั่นคงในทรัพย์สิน และปรับปรุงเครดิตเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการซื้อบ้านในอนาคต เนื่องจากส่วนหนึ่งของค่าเช่ารายเดือนจะสะสมเป็นเงินดาวน์สำหรับการซื้อบ้านในอนาคต
• มีเครื่องมือในการช่วยปรับปรุงเครดิต: มีบริการให้คำปรึกษาทางการเงินและเครื่องมือปรับปรุงเครดิต เพื่อเพิ่มโอกาสในการกู้เงินซื้อบ้านในอนาคต
• ความโปร่งใสที่มากขึ้น: มีการระบุเงื่อนไขชัดเจน เช่น ราคาซื้อขายในอนาคต การแบ่งค่าเช่าเป็นเครดิต และความรับผิดชอบในการซ่อมแซม เป็นต้น
• การแก้ปัญหาความไม่สามารถซื้อบ้าน: ด้วยการล็อกราคาซื้อในอนาคต และนำส่วนหนึ่งของค่าเช่าไปใช้เป็นเงินดาวน์ ทำให้ผู้เช่าเพื่อซื้อสามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้มากง่ายขึ้น

โมเดลเช่าเพื่อซื้อ JUZMATCH (จัซแมทช์) เหมือนหรือต่างกับโมเดลอื่น ๆ ในไทยอย่างไร

          อยากรู้กันไหมว่าการเช่าเพื่อซื้อกับ JUZMATCH (จัซแมทช์) มีข้อดี ข้อเสียต่างจากโมเดลเช่าเพื่อซื้อกับที่อื่นๆ อย่างไรบ้าง มาดูกัน

                               โมเดลเช่าเพื่อซื้อ กำลังกลายเป็นเทรนด์สำคัญที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีตัวเลขของ JUZMATCH (จัซแมทช์) ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง เป็นบทพิสูจน์ให้เห็นถึงความสำเร็จของโมเดลนี้ในประเทศไทย

          และจากกราฟจะเห็นว่า JUZMATCH (จัซแมทช์) มีอัตราการเติบโตของการส่งมอบบ้านเพิ่มขึ้นกว่า 300% ในระยะเวลา 4 ปี (ค.ศ.2021 - 2024) หรือเฉลี่ย 73% ต่อปี รวมถึงมูลค่าสินทรัพย์ภายใต้การดูแลที่เพิ่มมากขึ้นทุกปี และมูลค่าบ้านต่อหลังเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 4.25 ล้านบาท เป็น 4.8 ล้านบาท เท่ากับสูงขึ้นกว่า 209% เมื่อเทียบกับปีแรก หรือเฉลี่ย 45% ต่อปี ความสำเร็จนี้สะท้อนถึงความโดดเด่นของโมเดลเช่าเพื่อซื้อ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ที่อยากเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างแท้จริง ด้วยความน่าเชื่อถือ มาตรฐานสูง ความปลอดภัย และประสบการณ์ยาวนานกว่า 5 ปี ทำให้ JUZMATCH (จัซแมทช์) ได้ส่งมอบบ้านให้คนไทยไปแล้วมากกว่า 2,000 หลัง ซึ่งเป็นเครื่องยืนยันว่าแนวคิดนี้สามารถแก้ปัญหาและเติมเต็มความฝันของคนไทยในการเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างยั่งยืน

ขั้นตอนการเช่าเพื่อซื้อกับ JUZMATCH (จัซแมทช์)

          สนใจทำการเช่าเพื่อซื้อบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์กับ JUZMATCH (จัซแมทช์) ทำได้ง่ายๆ ไม่ยุ่งยาก เพียง 8 ขั้นตอน ดังนี้

1. ลงทะเบียน เริ่มต้นด้วยการเข้าสู่ระบบหรือลงทะเบียนเช่าเพื่อซื้อผ่านทางเว็บไซต์ JUZMATCH (จัซแมทช์)
2. ประเมินกำลังซื้อ คำนวณยอดการผ่อนชำระต่อเดือนที่เหมาะสมกับรายได้ เพื่อให้สอดคล้องกับงบประมาณ
3. เลือกบ้านและทำการจอง เลือกทรัพย์ที่ต้องการจากระบบ หรือเสนอทรัพย์ที่สนใจเอง พร้อมชำระค่าจองเพื่อล็อกสิทธิ์
4. ทำสัญญาจัดหา ชำระค่าทำสัญญา โดยแบ่งจ่ายได้ 2 งวด เพื่อให้ทาง JUZMATCH (จัซแมทช์) เริ่มดำเนินการจัดหาทรัพย์สินตามต้องการ
5. จัดหาทรัพย์สิน ทีมงานของ JUZMATCH (จัซแมทช์) จะดำเนินการจัดหาอสังหาริมทรัพย์ และจัดการเรื่องทรัพย์สินให้เสร็จสิ้นภายในระยะเวลา 60 วัน
6. เซ็นสัญญาเช่าเพื่อซื้อ ชำระค่าประกันและค่าเช่างวดแรก พร้อมเซ็นสัญญาเพื่อรับกุญแจเข้าอยู่อาศัยได้ทันที
7. ผ่อนชำระรายเดือน ชำระค่าเช่าทุกเดือนเพื่อลดราคาค่าทรัพย์สินลง หากพร้อมเมื่อไหร่ก็สามารถใช้สิทธิ์ซื้อขาดได้ตลอดเวลา
8. รับโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อครบสัญญา สามารถเลือกชำระยอดคงเหลือ หรือขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน โดยทีม JUZMATCH (จัซแมทช์) พร้อมให้คำปรึกษา ช่วยเหลือเตรียมความพร้อม หรือขอต่อสัญญาเช่าเพื่อซื้อต่อได้ตามความเหมาะสม

คุณเหมาะสมกับการ…เช่าเพื่อซื้อ หรือไม่ ?

ถ้าถามคนอื่น คุณอาจได้ความเห็นต่าง ๆ นานา

“ซื้อไปเลย ดีกว่ามั้ย ถูกกว่า …”

“เช่าดีกว่า คล่องตัว ถ้ามีการเปลี่ยนแปลงอะไรก็ไม่เป็นภาระ…”

“เช่าเพื่อซื้อดีที่สุด ได้ลองอยู่แบบเป็นเจ้าของเลย แล้วตัดสินใจซื้อทีหลัง…”

          จริง ๆ แล้ว ไม่มีใครตอบคำถามนี้ได้ดีไปกว่าตัวคุณเอง เพราะบริบท เงื่อนไข ความจำเป็นในชีวิต จังหวะชีวิตของแต่ละบุคคลไม่เหมือนกัน มาดูกันว่า...ซื้อ เช่า หรือเช่าเพื่อซื้อมีข้อดี ข้อควรระวังอย่างไร และแบบไหนเหมาะกับคุณ

          ได้คำตอบให้ตัวเองแล้วหรือยังว่า คุณเหมาะสมกับการ…เช่าเพื่อซื้อ หรือไม่? ถ้าคุณคิดว่าเช่าเพื่อซื้อ เหมาะกับคุณในตอนนี้ นี่คือตัวอย่างเรื่องราวผู้เช่าเพื่อซื้อตัวจริง

• คุณจารุวรรณ พนักงานประจำที่อยากซื้อบ้านในฝัน แต่เนื่องจากเครดิตเสียชั่วคราว และไม่เชี่ยวชาญด้านการขอกู้ธนาคาร จึงกู้ธนาคารไม่ผ่าน จึงตัดสินใจเช่าเพื่อซื้อบ้านกับ JUZMATCH (จัซแมทช์) เพื่อให้สามารถเป็นเจ้าของบ้านในฝันได้โดยไม่ต้องรอ (ฟังคลิปเรื่องจริงเพิ่มเติมได้ ที่นี่)
• คุณแพรวา ที่ครอบครัวเคยอยู่บ้านพักข้าราชการ หลังจากคุณพ่อเกษียณ จึงต้องการหาบ้านที่ปลอดภัย และเหมาะให้พ่อ - แม่ ใช้ชีวิตหลังเกษียณอย่างมีความสุข แต่ด้วยตนเองเป็นฟรีแลนซ์ ซึ่งเป็นอาชีพที่ไม่มีสลิปเงินเดือน ไม่ได้เดินสเตตเมนต์ จึงมั่นใจว่ากู้ธนาคารไม่ผ่าน จึงเลือกเช่าเพื่อซื้อบ้านกับ JUZMATCH (จัซแมทช์) ซึ่งทำให้การมีบ้านสำหรับคนประกอบอาชีพอิสระ เป็นเรื่องง่าย และเป็นไปได้ (ฟังคลิปเรื่องจริงเพิ่มเติมได้ ที่นี่)
• คุณจิราวัฒน์ เจ้าของกิจการ ที่ต้องการหาสถานที่ทำเลทองเพื่อขยายธุรกิจคลินิก หลังจากที่เจอโครงการถูกใจที่ยูนิตจำกัด ด้วยความที่เป็นผู้บริหารที่ยุ่ง ไม่ต้องการเสียเวลากับการเตรียมเอกสาร และขอกู้ธนาคาร ซึ่งอาจทำให้เสียโอกาสในการสร้างรายได้ จึงตัดสินใจเช่าเพื่อซื้อกับ JUZMATCH (จัซแมทช์) เพราะง่าย เร็ว และมีการันตีย้ายเข้าอยู่ได้เลยภายใน 60 วัน หลังจากนั้นใช้เวลาเพียง 6 เดือน ทีม JUZMATCH (จัซแมทช์)ช่วยวางแผนบริหารเงินให้ จนสามารถย้ายไปกู้ต่อกับธนาคารได้ และยังได้ผลประโยชน์เพิ่มเติมคือการที่ราคาที่นั้นสูงขึ้นอีกด้วย

          จากโมเดล “เช่าเพื่อซื้อ” ของ JUZMATCH (จัซแมทช์) พิสูจน์แล้วว่าแก้ปัญหาการมีที่อยู่อาศัยของคนกู้ไม่ผ่าน เพื่อช่วยให้มีบ้านได้ง่ายขึ้น และความเป็นเอกลักษณ์ของโมเดลที่ได้เชื่อมโยงความต้องการซื้อ ความต้องการขาย และความต้องการลงทุนเข้าด้วยกัน จนเกิดเป็นโซลูชันที่ win-win-win-win ทุกฝ่ายได้ประโยชน์ ปัจจุบันมีผู้เช่าเพื่อซื้อครบสัญญาและสามารถกู้ออกกับธนาคารได้แล้ว 80 เคส แสดงให้เห็นถึงความเป็นมืออาชีพในการดูแลแบบครบวงจร ไม่ทิ้งลูกค้า และมีลูกค้าต่อสัญญาถึง 60 เคส แสดงให้เห็นถึง ความเชื่อมั่นที่ลูกค้ามีต่อ JUZMATCH (จัซแมทช์) ด้วยเช่นกัน เหนือสิ่งอื่นใด ในวันนี้เราได้เติมเต็มความฝันให้คนได้มีบ้านอย่างต่อเนื่องและมากกว่า 2,000 ราย

          นอกจากนี้ด้วยความที่เป็นผู้นำเบอร์ 1 แพลตฟอร์มโซลูชันเช่าเพื่อซื้อ และลงทุนอสังหาฯ ที่มี บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ร่วมลงทุน และ Venture Capital (VC) รายใหญ่ในประเทศไทยอย่าง ECG Research ร่วมสนับสนุน มีกลยุทธ์การเติบโตร่วมกับพาร์ทเนอร์ โดยมีผู้พัฒนาอสังหาฯ มากกว่า 20 แบรนด์ ใน 19 จังหวัด มีพนักงานขาย และทีมที่ปรึกษามืออาชีพรวมมากถึง 200 คน ภายในเวลาไม่ถึง 5 ปีที่พร้อมช่วยเหลือปิดความเสี่ยงหรือข้อควรระวังจากการเช่าเพื่อซื้อ เรียกได้ว่าวันนี้ JUZMATCH (จัซแมทช์) กำลังเติบโต และยังมีศักยภาพในการเติบโตและช่วยทรานส์ฟอร์มชีวิตผู้คนได้อีกมาก

          หากคุณกำลัง...เช่าบ้านอยู่ แล้วเสียดายเงิน อยากจ่ายแล้วได้เป็นเจ้าของบ้านในอนาคต ลองมาเช็กราคา “เช่าเพื่อซื้อ” กับเรา

          ​หากคุณกำลัง...อยากซื้อบ้าน แต่ไม่รู้จะเริ่มยังไง ไม่รู้ว่าจะกู้ผ่านไหม จะวุ่นวายใช้เวลานานหรือเปล่า ไม่รู้จะไปปรึกษาใคร ลองมารับคำปรึกษาจากเราได้ฟรี

          JUZMATCH (จัซแมทช์) มีทีมงานมืออาชีพรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นที่ปรึกษาการขาย ผู้แนะนำการลงทุนด้านหลักทรัพย์ ทีมกฎหมาย ทีมผู้เชี่ยวชาญด้านการขอสินเชื่อธนาคาร ที่พร้อมช่วยปลดล็อกความต้องการ ปลดปล่อยศักยภาพของคุณ

JUZMATCH: Unlock Your Passion, Unleash Your Potential

คำถามที่พบบ่อย

Q: เช่าเพื่อซื้อกับเช่าซื้อเหมือนกันไหม?

A: เช่าเพื่อซื้อกับเช่าซื้อไม่เหมือนกัน มีวัตถุประสงค์ต่างกันชัดเจน โดยเช่าเพื่อซื้อ (Rent to Own) มักใช้กับอสังหาริมทรัพย์ เป็นการเช่าเพื่อรอเวลาซื้อจริงในอนาคต และมีสิทธิ์เลือกที่จะไม่ซื้อได้ ส่วนเช่าซื้อคือ สัญญาที่บังคับว่าต้องผ่อนชำระจนครบทุกงวดเพื่อรับโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย โดยผู้เช่าซื้อมีหน้าที่ผ่อนชำระตามยอดที่ระบุไว้ตั้งแต่ต้นจนจบสัญญา

Q: ถ้าไม่ต้องการซื้อต่อ จะเกิดอะไรขึ้นกับเงินที่จ่ายไป?

A: เมื่ออยู่ไปสักระยะหนึ่งแล้ว ตัดสินใจว่าไม่ซื้อต่อ เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าเพื่อซื้อเงินที่จ่ายไปทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นเงินค่าทำสัญญาก้อนแรก หรือค่าเช่าส่วนเกินที่จ่ายไปมักจะถูกเจ้าของทรัพย์สินริบไปทั้งหมด โดยถือเป็นค่าเสียโอกาสของผู้ขาย และค่าธรรมเนียมการใช้สิทธิ์ ดังนั้นก่อนทำสัญญาควรพิจารณาความพร้อม และความคุ้มค่าก่อน

Q: ระหว่างเช่าเพื่อซื้อ ใครเป็นเจ้าของบ้าน?

A: ในช่วงระหว่างสัญญาเช่าเพื่อซื้อผู้ขาย หรือโครงการยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย และมีชื่อในโฉนดที่ดิน ส่วนผู้เช่าเพื่อซื้อจะมีสถานะเป็นเพียงผู้เช่าที่ได้รับสิทธิ์ครอบครองเพื่ออยู่อาศัยและสิทธิ์ในการซื้อทรัพย์สินนั้นตามระยะเวลาที่ตกลงกันเท่านั้น กรรมสิทธิ์จะเปลี่ยนมือมาเป็นของคุณก็ต่อเมื่อมีการทำสัญญาซื้อขาย และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินหลังจากชำระเงินงวดสุดท้ายครบถ้วนแล้วเท่านั้น

Q: เช่าเพื่อซื้อต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่ถึงจะเริ่มได้?

A: การเช่าเพื่อซื้อไม่มีเกณฑ์เงินเดือนขั้นต่ำที่กำหนดตายตัว แต่ขึ้นอยู่กับการตกลงกับผู้ขาย และราคาอสังหาริมทรัพย์ แต่โดยหลักแล้วควรมีรายได้เพียงพอที่จะจ่ายค่าเช่า ซึ่งสูงกว่าค่าเช่าปกติในตลาดและควรมีเงินเหลือเก็บเพื่อเตรียมความพร้อมในการขอสินเชื่อธนาคารในอีก 2 - 5 ปีข้างหน้า สิ่งสำคัญคือภาระค่าเช่าต่อเดือนไม่ควรเกิน 30-40% ของรายได้ทั้งหมดเพื่อให้คุณยังมีสภาพคล่องทางการเงินที่เหมาะสม

Q: กู้ธนาคารไม่ผ่าน สามารถเช่าเพื่อซื้อได้ไหม?

A: หากกู้ไม่ผ่านก็สามารถเช่าเพื่อซื้อได้ ถือเป็นจุดเด่นหลักของโมเดลนี้เลย เพราะการเช่าเพื่อซื้อถูกออกแบบมาเพื่อช่วยผู้ที่ติดปัญหาเรื่องเครดิตบูโร รายได้ไม่แน่นอน หรือยังมีเงินดาวน์ไม่พอ ซึ่งธนาคารยังไม่อนุมัติสินเชื่อในปัจจุบัน คุณสามารถใช้ช่วงเวลาที่เช่าอยู่นี้ปรับปรุงประวัติทางการเงิน เดินบัญชีธนาคารให้สวยงาม หรือสะสมเงินดาวน์ผ่านค่าเช่า เพื่อให้มีความพร้อมเพียงพอที่จะยื่นกู้ธนาคารให้ผ่านได้ในอนาคตเมื่อถึงกำหนดซื้อจริง